（2013）新民初字第2256号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-12-22
案件名称
张学林与连云港登泰实业有限公司、连云港登泰实业有限公司登泰大酒店房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张学林,连云港登泰实业有限公司,连云港登泰实业有限公司登泰大酒店,刘克坚,刘臻磊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
连云港市新浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）新民初字第2256号原告张学林。委托代理人曹立志、金菊，江苏苍梧律师事务所律师。被告连云港登泰实业有限公司，住所地连云港经济技术开发区。法定代表人许春元，董事长。被告连云港登泰实业有限公司登泰大酒店，住所地连云港市新浦区通灌南路98号。负责人许春元，总经理。两被告共同委托代理人郭中方、王广凤，江苏田湾律师事务所律师。第三人刘克坚。第三人刘臻磊。原告张学林与被告连云港登泰实业有限公司（登泰实业）、连云港登泰实业有限公司登泰大酒店（登泰大酒店）、第三人刘臻磊、刘克坚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告张学林的委托代理人曹立志、被告登泰实业、登泰大酒店共同委托代理人郭中方、王广凤、第三人刘克坚、刘臻磊到庭参加第一次庭审，原告张学林的委托代理人曹立志、被告登泰实业、登泰大酒店共同委托代理人王广凤、第三人刘克坚到庭参加第二次庭审，第三人刘臻磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理，本案现已审理终结。原告张学林诉称，2011年2月28日，被告登泰大酒店与原告签订《租赁协议》，约定被告将其酒店大门南侧一楼门面茗食阁（约450平方）及一楼后楼梯口厨房（约50平方）租给原告经营使用。合同约定：租赁期为2011年3月1日至2019年8月30日，合同签订之日原告先付前四年租金48万元给被告，并向被告支付保证金10万元。原告一次性付给被告先期装潢费32万元，租赁期间水、电、气由被告提供，原告按月向被告支付水电气费用。合同生效后，原告如约向被告支付了48万元的租金和32万元的先期装潢费，并且实际接收房屋对外经营。但是，2011年9月6日，被告擅自断停了原告所租房屋的水、电、气，并要求原告搬离。被告的行为严重违反了合同的约定，直接导致原告无法继续经营、经营饭店所备的菜品因停电导致全部腐坏，给原告造成巨大的损失，故被告登泰大酒店应当向原告承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告登泰大酒店系登泰实业公司的分支机构，因此两被告应当共同向原告承担连带责任。现诉至法院，请求依法判决：一、被告退还租金48万元，保证金10万元，前期装修费用32万元，以上共计90万元及利息（按同期人民银行贷款利率四倍，从2011年5月18日计算至还款之日止）。二、被告支付违约金及预期可得利润50万元。两被告共同辩称，一、被告与原告之间不存在租赁关系，原告产生诉讼的租赁协议系与第三人刘臻磊签订，刘臻磊不是被告的负责人，被告也从未授权其与原告签订协议。其个人行为与被告无关。二、被告从未收取原告的租金、保证金以及前期装修费用，原告要求被告返还没有依据。三、原告与刘臻磊签订的租赁协议发生在被告与第三人刘克坚签订的承包经营合同之后，刘臻磊无权对外出租经营，该协议应属无效。四、原告明知被告系与刘克坚签订的内部承包经营合同，刘克坚是合同的相对方，刘臻磊无权代表答辩人对外签订协议。原告在明知的情况下，仍然与刘臻磊签订协议，自身存在过错。应当由原告与刘臻磊承担合同无效的责任，与被告无关。综上，原告诉求无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求。第三人刘克坚述称，我是代签协议的，登泰大酒店是知道这个事情的，刘臻磊是实际承包人，我与刘臻磊是有协议的。我只是拿固定工资的。第三人刘臻磊第一次开庭时述称，两被告时而不认可我是实际承包人，时而在其他案件中又认可我是实际承包人。按照合同约定，在承包期内，出租一楼门面房是合乎约定的。请被告明确我是否是实际承包人。经审理查明，2009年8月29日，登泰大酒店（甲方）与刘克坚（乙方）订立登泰大酒店内部承包经营合同一份，刘臻磊为该承包合同担保人，该合同主要内容为：承包经营范围为登泰大酒店及其附属配套用房、设施、设备及各类资产；承包经营期限为十年，乙方每年向登泰大酒店交纳承包费、资产折旧费290万元；承包期间，乙方出于经营运作的需要，一楼门面房可对外出租；乙方承包经营甲方的登泰大酒店不得向外转包、分包，若乙方将酒店部分配套功能对外分包，必须征得甲方同意并办理相关手续后，乙方方可分包，否则，甲方有权追究乙方违约责任；承包期间，甲方同意乙方使用新的财务印章、合同章，乙方应负更换使用、保管财务印签章和合同章的一切责任，甲方概不承担因章印被窃、丢失等所产生的一切经济责任；一方确因无法继续履行并说明欲提前终止承包合同的原因，经友好协商达成一致意见后可签署提前终止履行的补充协议，合同可以终止，有一方不同意终止，双方应继续履行本合同等。第三人刘克坚与刘臻磊系叔侄关系，在承包经营过程中，刘臻磊为登泰大酒店的实际经营人。合同签订后，首年的承包费和保证金以及次年的承包费均由第三人刘臻磊交纳给被告登泰大酒店。2010年12月4日，第三人刘克坚发函给被告登泰大酒店，告知其将解除合同。被告登泰大酒店复函给第三人刘臻磊表示其行为违约，刘臻磊随后复函给登泰大酒店称，要求解除合同一事其并不知情，并非其真实意思表示，而是刘克坚所为。2011年2月28日，第三人刘臻磊以登泰大酒店的名义（甲方）与张学林（乙方）签订了《租赁协议》一份，双方约定，甲方有权将登泰大酒店大门南侧一楼门面茗食阁（约450平方）及一楼后楼梯口厨房（约50平方）租给乙方经营使用；租赁期限为2011年3月1日至2019年8月30日，共计8年6个月，租金为每年12万元整；合同签订之日乙方先付前4年租金48万元整给甲方，并向甲方支付保证金10万元，乙方一次性付给甲方先期装潢费用32万元整；租赁期间水电气由甲方提供，乙方按月向甲方支付水电气费用（按国家标准）；租赁期限未满，甲方不得单方解除租赁合同，否则除应退还乙方交付的所有租金并按同期银行贷款利息四倍支付利息，还要赔偿乙方装潢费用和剩余租赁期间的逾期利润和违约金50万元。2011年3月1日、5月18日，第三人刘臻磊以登泰大酒店的名义分别出具收据给原告张学林，收到承包费58万元、装潢及厨房设备费用32万元。上述两笔款项，均于当日被第三人刘臻磊所领取。原告张学林承租门面房以后用于经营饭店。因第三人刘克坚致函被告登泰大酒店要求解除租赁房屋，致第三人刘克坚与被告登泰大酒店就租赁合同履行产生纠纷。被告登泰大酒店遂诉至我院。2011年6月14日，经本院调解，被告登泰大酒店与第三人刘克坚达成承包终止协议，该协议主要内容为：1、刘克坚于2010年12月4日单方终止《登泰大酒店内部承包经营合同》。2、刘克坚于2011年6月16日前退出登泰大酒店，返还承包使用的一切财产。3、承包金按《登泰大酒店内部承包经营合同》的标准，计收至刘克坚实际返还财产之日。4、未尽事宜，按《登泰大酒店内部承包经营合同》的约定另行处理。以上调解协议生效后，被告登泰大酒店遂要求原告张学林返还租赁房屋，而原告则认为其系合法租赁，拒绝返还。2011年9月6日，原告张学林与被告登泰大酒店协商不成，登泰大酒店对其采取了断水、电、气等措施。该租赁房屋现实际由被告登泰大酒店控制。另查明，被告登泰大酒店系被告登泰实业的分支机构，有营业执照，但不具有独立法人资格。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及原告举证的原告与被告登泰大酒店的租赁协议、收款收据、被告登泰大酒店与第三人刘克坚签订的内部承包经营合同、本院（2011）新商初字第1391号民事判决书、本院（2011）新民调初字第0092号民事调解书、被告登泰大酒店出具给第三人刘臻磊的收条、被告登泰大酒店在本院（2011）新商初字第1391号民事判决书中的追加第三人申请、被告举证的内部承包经营合同、本院（2011）新民调初字第0092号民事调解书、第三人刘臻磊举证的被告登泰大酒店给其的复函、收条等在案予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按约定全面履行义务。在2010年12月4日至2011年6月13日之间，第三人刘克坚与被告登泰大酒店仅对解除承包合同进行磋商，双方并未对此达成合意。本院确认该承包合同实际解除的时间为2011年6月14日。而根据第三人刘克坚与被告登泰大酒店签订的内部承包合同，第三人刘臻磊转租上述门面房的行为无需被告登泰大酒店同意。因此，第三人刘臻磊在2011年2月28日以登泰大酒店的名义与原告张学林签订的将一楼门面房租赁给原告的协议，合法有效。根据相关规定，发生诉讼时，原承包合同被依法解除的，按照承包合同的约定，承包人对其承包期间的债务应当承担责任的，应以企业为被告，企业要求按照承包合同的约定由承包人承担责任的，由企业向对方当事人承担责任，由承包人按承包合同向企业承担责任。现第三人刘克坚已与被告登泰大酒店解除了承包合同，故第三人刘臻磊实际承包经营登泰大酒店期间所产生的民事责任，应由被告登泰大酒店对外承担责任。第三人刘克坚、刘臻磊再依据承包合同的约定向被告登泰大酒店承担责任。因此，本院认定原告张学林与被告登泰大酒店之间存在房屋租赁合同关系。原告交纳了相应租金，租赁房屋却被收回，无法经营的相关损失，应由被告登泰大酒店承担。被告登泰大酒店系被告登泰实业领取营业执照的分支机构，不具有独立法人资格，依据相关法律规定，被告登泰大酒店不能偿还部分，由被告登泰实业承担补充责任。第三人刘克坚为承包合同的相对人，其于2011年6月14日未经刘臻磊同意，自行与连云港登泰实业有限公司登泰大酒店解除承包合同的行为，证明其实际参与了承包经营。因此，刘克坚亦应对承包期间的债务承担民事责任。第三人刘臻磊虽然在承包合同上作为担保人，但实际上其为登泰大酒店的实际承包人，依据承包合同的约定，对其承包期间所产生的债务，应承担民事责任。本案在审理过程中，被告登泰大酒店将租赁房屋收回，合同实际已无法履行。原告的各项诉求，本院综合认定如下：1、退还租金48万元、保证金10万元及装修费32万元，原告张学林与第三人刘臻磊以被告登泰大酒店的名义签订的租赁协议中已约定，租赁期限未满，甲方不得单方解除租赁合同，否则除应退还乙方交付的所有租金并按同期银行贷款利息四倍支付利息，还要赔偿乙方装潢费用和剩余租赁期间的逾期利润和违约金50万元。本案中，原告张学林实际仅使用该房屋6个月（2011年3月1日-2011年9月6日），远未达到租赁期限约定的8年6个月。因此，对于原告要求被告退还租金、保证金10万元及装修款的诉求，本院予以支持，但原告实际已对该租赁房屋使用了6个月，这部分期间的租金、装修款及利息应当予以相应折旧和扣除，对原告要求返还租金的诉求，本院确定应为42万元，对于原告要求被告返还装修款32万元的诉求，本院确定应为301176元{32万元-（32万元÷102个月×6个月）}。2、装潢费用和剩余租赁期间的逾期利润和违约金50万元，本院认为，装潢费用一项，原告已在第一项诉求中予以请求，此处属重复计算，本院不予支持。而逾期利润一项，原告并未举出确凿证据证明其营业期间的实际收入，且餐饮行业的经营具有不确定性，对原告要求逾期利润的诉求，本院不予支持。违约金一项，在租赁协议中，双方并未明确约定，属约定不明，难以确定。对原告的这一诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连云港登泰实业有限公司登泰大酒店于本判决生效后十日内返还原告张学林租金、保证金、装修款合计821176元及利息（自2011年9月6日按银行同期银行贷款四倍计算至实际支付之日止）。二、被告连云港登泰实业有限公司登泰大酒店不能偿还部分，由被告连云港登泰实业有限公司承担给付责任。三、第三人刘克坚、刘臻磊待被告连云港登泰实业有限公司登泰大酒店、被告连云港登泰实业有限公司履行完给付义务后十日内给付被告连云港登泰实业有限公司登泰大酒店821176元及利息（自2011年9月6日按银行同期银行贷款四倍计算至实际支付之日止）。四、驳回原告张学林其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1680元（原告已预交），由被告负担。被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1680元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 王崔起代理审判员 宋世安代理审判员 于华天二〇一三年十二月十一日书 记 员 李 红法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：440301040009094开户行：连云港市农业银行苍梧支行 微信公众号“”