（2013）钦南民初字第410号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-11-03
案件名称
原告苏福洲诉被告广西金煌置业投资有限公司、钦州市区农村信用合作联社沙埠信用社商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
钦州市钦南区人民法院
所属地区
钦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏福洲,广西金煌置业投资有限公司,钦州市区农村信用合作联社沙埠信用社
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第一百零七条
全文
广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书（2013）钦南民初字第410号原告苏福洲。委托代理人黄渝，广西政大律师事务所律师。委托代理人吴书茵，广西南港律师事务所。被告广西金煌置业投资有限公司。住所地钦州市××经济开发区××花园。法定代表人袁梦球。委托代理人吴世锋，广西立辉律师事务所律师。委托代理人潘登，广西立辉律师事务所实习律师。被告钦州市区农村信用合作联社沙埠信用社。住所地钦南区南珠××大街××号。负责人花培菊，该社主任。原告苏福洲诉被告广西金煌置业投资有限公司、钦州市区农村信用合作联社沙埠信用社商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员罗桂武依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，书记员欧阳效锦负责法庭记录。原告苏福洲的委托代理人黄渝、吴书茵，被告广西金煌置业投资有限公司的委托代理人吴世锋、潘登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年5月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告以按揭付款的方式购买被告出售的金煌花园2栋1-20号商铺，价款1907414元整。原告已经支付首付款954414元，余款953000元由原告与第三人沙埠信用社签订《个人购（建）房担保借款合同》后，由第三人代支付给被告。原告与第三人于2011年6月24日签订了《个人购（建）房担保借款合同》约定分期还清借款。截至2013年7月，原告已经偿还本息281141.90元。2011年6月30日，原告接到被告通知前去办理交房及办证手续，并交款61482元给被告统一代办房产证、土地证、抵押登记等。原告与被告签订的合同第十五条约定了办证期间为工程竣工验收备案后90日办理，但被告至今没有为原告办理房产证、土地证等手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告已经构成违约，原告可以解除合同。为此，请求人民法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；解除原告与第三人签订的《个人购（建）房担保借款合同》并由被告直接向第三人偿还贷款本金808767.88元；判决被告返还原告已经支付的首付款954414元及利息损失；判决被告赔偿原告已经偿还的银行贷款280615.33元并赔偿原告损失27399.50元；判决被告返还原告已经支付的办证等费用61482元及利息损失7833元；判决被告赔偿原告个人抵押贷款房屋综合保险4317元；判决被告承担案件受理费。被告辩称，广西金煌置业投资有限公司没有违约，原告请求解除合同没有法律依据。依据是被告已经向原告交付了商品房，但是该商品之所以没有办理房产登记，是因为没有办理工程竣工验收备案。而没有办理工程竣工验收备案是因为该商品房在建设方完工后移交时，钦州市商品房的竣工验收备案的条件已经改变，被告得知后依法积极办理变更手续，由于市政府的政策要求以及政府办证的时限手续要求，该变更手续一直没能办理下来，未能办理房产登记是因为政府部门的原因造成的。广西金煌置业投资有限公司认为目前不办理商品房产权证并不影响到原告对该商品房的使用，原告现将该商品房出租给他人使用，从中得到租金。另外，被告已经在努力办理商品房备案登记，不久能将该证办理完毕。而且备案后，该商品房的使用权限由五十年变为七十年，原告对商品房的使用年限得到延长并从中受益。庭审中原告举证如下：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2、电脑咨询单，证明被告主体资格；3、《房屋买卖合同》，证明原告与被告签订买卖合同的事实；4、《收据》，证明原告已经履行交付首付的事实；5、《个人购建房担保借款合同》，证明原告与第三人签订按揭贷款的事实；6、《入伙验收表》、《交房手续交费表》、办证《收据》，证明原告已经按时按合同约定及被告的通知要求，支付给被告代理办产权土地证及相关抵押手续的材料；7、《保险业专用发票》，证明原告办理按揭手续，已交付保险；8、《扣收按揭款清单》，证明原告履行按揭合同支付的金额；9、《交款通知书》，证实2013年6月18日钦州市国土资源局钦州港经济开发区分局对广西金煌置业投资有限公司发出的缴款通知书。说明广西金煌置业投资有限公司没有缴纳土地使用出让金，所以广西金煌置业投资有限公司是有责任的。被告质证后认为，对原告提供的证据真实性没有意见。其中证据6证实了广西金煌置业投资有限公司将房屋交给原告使用；改变土地变更是在2007年确定下来的，是政策变更的问题，不是被告的责任。被告举证如下：1、《企业营业执照》，证实被告身份适格；2、《法定代表人身份证明》；3、《建设工程质量竣工验收意见书》，证明该商品房已经验收合格；4、《总体平面图》、《关于尽快办理土地使用条件变更手续的通知》、《材料收件回执》、《关于钦州港金煌花园项目土地增容和延长使用年限的报告》、《关于广西金煌置业投资有限公司改变土地使用条件的批复》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》拟证明未能办理工程竣工验收备案是由于政府部门的原因造成的，并且广西金煌置业投资公司在得知备案条件变更后积极办理；5、，商铺租赁合同>；；、<；；电脑咨询单>；；、<；；相片>；；，证明原告将商品房出租给他人经营琴行，没有办理商品房登记不影响商品房的使用；原告质证后，对证据一、二的真实性没有意见；证据三，原告认为该证据证实了被告没有办证给原告，存在违约。竣工是在2010年12月31日，根据建设部发布的《管理办法》，应该在竣工验收合格后15日办理竣工备案，而被告至今未办理竣工备案。证据四，平面图没有日期，没有审核人，真实性不能确认；《关于尽快办理土地使用条件变更手续的通知》、《材料收件回执》、《关于广西金煌置业投资有限公司改变土地使用条件的批复》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《关于钦州港金煌花园项目要求核准土地增容和延长使用年限的报告》，因为部分证据没有原件，真实性难以确认；并且《关于尽快办理土地使用条件变更手续的通知》是2009年11月12日发出的，要求被告前去办理，至今被告尚未办理，说明被告不作为；《材料收件回执》不能证明什么，与本案无关；对《关于钦州港金煌花园项目要求核准土地增容和延长使用年限的报告》有异议，是其本公司自己写的，没有证据效力；另外其接收到通知后，已经知道要办理土地增容的事宜，但被告怠于办理，造成今日的结果；对《关于广西金煌置业投资有限公司改变土地使用条件的批复》，是2013年7月9日份收到的，批复中提到7月14日前办理相关手续，但至今11月份，被告仍未办理。综上对证据四，说明2009年11月，政府已经通知被告办理变更手续，被告与原告签订商品房买卖合同是在2011年，在签订合同是被告应该将不能办理验收备案的情况告知原告，但是被告没有在合同中提醒原告；原告作为购房者，要求被告按照合同的约定去履行合同，其他办理的手续与原告无关；证据五，由于没有原件，对真实性有异议，另外被告交付商品房后，原告如何处置该房屋是原告的权利；原告使用商品房并不能说明被告不用积极办理商品房登记手续。本院对证据的分析评判；原告与被告双方所举证据，来源合法、内容客观真实、与本案有关联，符合证据的全部客观要件，本院予以采信。经审理查明，2011年5月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告以按揭付款的方式购买被告出售的金煌花园2栋1-20号商铺，价款1907414元整。原告已经支付首付款954414元，余款953000元由原告与第三人沙埠信用社签订《个人购（建）房担保借款合同》后，由第三人代支付给被告。原告与第三人于2011年6月24日签订了《个人购（建）房担保借款合同》约定分期还清借款。截至2013年7月，原告已经偿还本息281141.90元。2011年6月30日，被告通知原告前去办理交房及办证手续，原告交款61482元给被告统一代办房产证、土地证、抵押登记等。另查明，因钦州市土地使用条件政策调整，被告开发的房地产项目，因土地使用条件发生改变，为此，土地管理部门于2009年11月12日向被告发出通知，要求被告办理土地使用条件变更手续。被告于2009年12月10日向土地管理部门提交了土地使用条件变更材料，由于土地管理部门没有及时回复，2011年5月20日，被告向钦州港管委提出申请，请求及时办理土地使用条件变更手续；2013年7月9日，钦州市国土资源局作出同意变更的批复。还查明，由于土地使用条件发生改变，被告开发的房地产项目至今未能办理工程竣工验收备案。再查明，被告将房屋交付给原告后，原告已将房屋出租给他人使用并收取租金。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，被告交付房屋给原告是其主要义务。而原告买房的目的主要是使用房屋，产生收益。被告至今未能办理房产证等证件给原告，主要原因是土地使用条件发生改变，能否办理或者何时能办理，决定权在政府，不在被告，被告不构成违约，而且暂时办理不到房产证等证件，也不影响原告对房屋行使使用和收益的权利，更不影响原告当初签订《商品房买卖合同》目的的实现。为此，原告请求解除合同、赔偿损失证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：驳回原告苏福洲的诉讼请求。案件受理费25462元，本案适用简易程序，减半收取12731元（原告已经预交），由原告苏福洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向广西壮族自治区钦州市中级人民法院上诉。审判员 罗 桂 武二〇一三年十二月十一日书记员 欧阳效锦 更多数据：搜索“”来源：