（2013）鄂十堰中民四终字第00777号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-06-27
案件名称
十堰市强顺资产经营有限公司与彭兴平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭兴平,十堰市强顺资产经营有限公司,湖北省十堰市茅箭区二堰街道办事处姜湾村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂十堰中民四终字第00777号上诉人（原审被告）彭兴平，无业。被上诉人（原审原告）十堰市强顺资产经营有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路*号。法定代表人：彭秀云，该公司董事长。委托代理人：杨帆，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审第三人）湖北省十堰市茅箭区二堰街道办事处姜湾村民委员会。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路*号东明广场后院*栋*楼。法定代表人：彭旭贵，该村民委员会主任。委托代理人：邱明宇，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：代为变更、承认或放弃诉讼请求，进行和解、调解，代为领取法律文书。上诉人彭兴平因与被上诉人十堰市强顺资产经营有限公司（以下简称强顺公司）、湖北省十堰市茅箭区二堰街道办事处姜湾村民委员会（以下简称姜湾村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2013）鄂茅箭民一初字第00806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月14日受理后，依法组成由审判员罗云飞担任审判长并主审，审判员王广泉、柏媛媛参加评议的合议庭，于2013年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人彭兴平、被上诉人强顺公司的委托代理人杨帆、被上诉人姜湾村委会的法定代表人彭旭贵及其委托代理人邱明宇到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。强顺公司一审诉请依法判令：一、彭兴平返还位于湖北省十堰市人民南路3号东明广场后院1栋2楼用于经营君宜招待所的房屋。二、彭兴平支付拖欠的房屋租金共计41000元。三、彭兴平依合同约定承担违约责任并支付违约金12300元。一审法院认定，2006年5月12日，姜湾村委会与案外人刘巨龙签订了《租房合同》，合同约定：“姜湾村委会向刘巨龙提供三间半框架结构房屋。租赁期限为四年，自2006年5月12日至2010年5月11日，每年租金18000元”。2006年8月19日，经姜湾村委会同意，刘巨龙将房屋转租给彭兴平，彭兴平自2007年5月12日起向姜湾村委会支付剩余房租。2010年4月30日，姜湾村委会在为该房产办理房产登记手续时，将该房产登记在强顺公司名下（强顺公司系姜湾村委会控股的公司），强顺公司在获得该房产所有权后，又委托姜湾村委会进行管理。2010年8月18日，强顺公司与姜湾村委会向彭兴平送达了《通知》，通知内容为：“你租用姜湾村的三间房屋自2010年5月11日合同期满，你租用的房屋因村集体资产产权制度创新，已将房屋产权转移给十堰市强顺资产经营有限公司，现姜湾村和强顺公司决定收回房屋自己使用，不再对外出租，为此，请你自即日起十五日内自行清理搬走你自己所有物品，结清以前水电、房租等费用，将房屋腾空交回给十堰市强顺资产经营有限公司”。彭兴平在收到该《通知》后，一直未将房屋交还给强顺公司，并继续使用该房屋。后双方也一直协商未果，强顺公司诉至法院，引发诉讼。另查明，2010年5月11日合同到期后，彭兴平未再交纳房租。一审法院认为，彭兴平经姜湾村同意，从刘巨龙处转租到该房屋，在《租房合同》到期后，姜湾村委会将该房屋所有权转移给强顺公司并办理了《房屋产权证书》。强顺公司作为房屋的实际所有人在获得该房产所有权后，有权收回该房屋，故对于强顺公司要求彭兴平返还位于十堰市人民南路3号东明广场后院1栋2楼房屋的诉讼请求，予以支持。彭兴平称姜湾村委会当初答应在合同到期后可以继续租给其使用的抗辩理由，因没有证据支持，不予采信。彭兴平在合同到期后，继续占有使用该房产，其应当向强顺公司支付2010年5月12日起所拖欠的房租，该三间半房屋的年租金为18000元，故对于强顺公司要求彭兴平支付41000元租金的诉讼请求，予以支持。双方《租房合同》第八条明确约定：“合同期满或乙方（彭兴平）违反合同约定时，甲方有权强行收回房屋，乙方应在三日内将房屋完好交还给甲方，逾期未交房屋按市场价房租双倍向甲方支付租金”。彭兴平在租赁合同到期后拒不返还房屋，其行为构成违约，对于强顺公司要求彭兴平支付违约金12300元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百五十五条之规定，判决：一、彭兴平将位于湖北省十堰市人民南路3号东明广场后院1栋2楼用于经营君宜招待所的房屋在本判决生效后三十日内返还十堰市强顺资产经营有限公司。二、彭兴平于本判决生效后十日内支付十堰市强顺资产经营有限公司房屋租金41000元。三、彭兴平于本判决生效后十日内支付十堰市强顺资产经营有限公司违约金12300元。义务人若未按判决指定期间履行上述义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1233元，由彭兴平负担。宣判后，彭兴平不服一审判决，向本院上诉称：一、强顺公司无权提起诉讼，我与该公司之间并无租赁关系；二、强顺公司取得本案争议房屋所有权程序违法；三、我并未违反合同约定，不应当承担违约责任；四、我装修房屋支付的20余万元应由姜湾村和强顺公司赔偿。综上，因我经济状况窘迫，生活困难，请求二审法院支持我的上诉请求依法改判或发还重审。强顺公司答辩称，我公司依法取得房屋所有权，现因无处办公，请求收回房屋。请求依法驳回上诉，维持原判。姜湾村答辩称，强顺公司系我村的村办企业，因该公司无处办公，将本案的出租房屋划归强顺公司使用，彭兴平拒不交房，也不支付房租，请求二审依法维持原判。彭兴平、强顺公司、姜湾村二审没有新的证据提交。二审查明的事实和证据与原判相同。本院认为，彭兴平经姜湾村同意，从刘巨龙处接收原房屋租赁合同并履行，刘巨龙与彭兴平之间系房屋租赁合同的转让，彭兴平与姜湾村之间形成房屋租赁关系。强顺公司从姜湾村取得该房屋所有权，且彭兴平的房屋租赁合同早已期满，故强顺公司有权收回该房屋，彭兴平关于“强顺公司无权提起诉讼，我与该公司之间并无租赁关系”的上诉理由，没有法律依据，不能成立，本院不予支持。姜湾村作为强顺公司的控股人，有权将自己名下的财产过户给公司使用，故彭兴平关于“强顺公司取得本案争议房屋所有权程序违法”的理由，没有法律依据，不能成立，本院不予支持。因彭兴平与姜湾村之间的房屋租赁合同已于2010年5月11日到期，合同履行期内双方均无证据证明对方有违约行为，强顺公司也未提出赔偿损失的请求，强顺公司按照已履行完毕的合同条款要求按双倍房租支付违约金的请求不应予以支持，故彭兴平关于其不应当承担违约责任的上诉理由成立，本院予以支持。彭兴平上诉提出其装修房屋支付的20余万元应由姜湾村和强顺公司赔偿的理由，因其开办招待所购置的可移动可拆卸的物品均系个人财产，在腾退房屋时由彭兴平自行搬走，对房屋装饰装修无法拆卸的添附部分，可由双方协商解决，也可由彭兴平另行主张权利。强顺公司一审主张的41000元房租，实际应为房屋占用费，该数额未超出彭兴平无权占用房屋期间的房屋占用费，故该请求可予支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，致判决结果不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、一百七十五条之规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2013）鄂茅箭民一初字第00806号民事判决的第一项、第二项，即“彭兴平将位于湖北省十堰市人民南路3号东明广场后院1栋2楼用于经营君宜招待所的房屋在本判决生效后三十日内返还十堰市强顺资产经营有限公司”和“彭兴平于本判决生效后十日内支付十堰市强顺资产经营有限公司房屋租金41000元”。二、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2013）鄂茅箭民一初字第00806号民事判决的第三项，即“彭兴平于本判决生效后十日内支付十堰市强顺资产经营有限公司违约金12300元”。三、驳回十堰市强顺资产经营有限公司的其他诉讼请求。义务人若未按判决指定期间履行上述义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费1233元，由彭兴平负担1000元，由十堰市强顺资产经营有限公司负担233元。二审案件受理费1132元，由彭兴平负担900元，十堰市强顺资产经营有限公司负担232元。本判决为终审判决。审判长 罗云飞审判员 王广泉审判员 柏媛媛二〇一三年十二月十一日书记员 刘亚琼 关注公众号“”