（2013）金义民初字第1658号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-10-10
案件名称
义乌市永宁物业服务有限公司与傅尚福物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第十五条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2013）金义民初字第1658号原告：义乌市永宁物业服务有限公司。法定代表人：吴建华。被告：傅尚福。委托代理人：傅春玲。原告义乌市永宁物业服务有限公司为与被告傅尚福物业服务合同纠纷一案，于2013年7月17日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员余芹独任审判。后因被告傅尚福下落不明，无法直接送达，依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。原告义乌市永宁物业服务有限公司、被告傅尚福及其委托代理人傅春玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市永宁物业服务有限公司诉称，原告受义乌市商苑小区业主委员会的委托，从2011年1月1日起至2012年12月31日止为商苑小区业主（包括商苑、朝晖、通惠新村、篁园路商服楼）提供物业服务，该小区商苑x幢x单元xxx室房屋产权属被告所有，被告每年每套房屋应在6月底前缴纳物业服务费318元。原告曾多次书面和口头向被告告知延期和拒交物业费应按逾期天数每天加收3‰的违约金，但被告至今一直拖延。为此，原告根据物业管理条例和物业服务委托合同的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求判令被告傅尚福向原告义乌市永宁物业服务有限公司支付2011、2012年度的物业服务费636元及违约金（2011年的物业费的违约金从2011年7月1日起算至被告实际履行还款之日为止，2012年度物业费的违约金从2012年7月1日起算至被告实际履行还款之日为止）。被告傅尚福辩称，被告未缴纳物业费，是因原告没有履行其物业服务职责。一、被告楼下住户野蛮装修，物业不作为，致被告日夜惶恐。2011年被告楼下住户重新装修，因其装修过度追求潮流美观而不顾房屋的结构，拆去阳台与西边卧室间的承重墙、拆去卫生间的一面承重墙、拆去部门厨房承重墙增大门洞、在天花板上开直径十余厘米的洞做吊顶，致原告楼面瓷砖空鼓、破裂。被告和楼下住户未能协商一致，找到原告物业寻求帮助、解决。当时被告心急如焚，跑断腿，说破嘴，但是直到楼下住户重新搬入新居，物业也未对其制止，或向有关行政管理部门报告。致被告日夜担心楼面坍塌；二、卫生间污水渗漏，物业无能为力，致车库污秽不堪。一楼几易其主，2012年卫生间出现污水渗漏情况，被告的一楼车库墙面出现花斑、流水印迹、表面石灰脱落的情况。多次找原告解决，开始原告的回复是积极的，并说“我们去看看”，但后来却说“我们也没有办法”。随着时间的流逝，现在墙面斑驳变成灰黑色，有时还长出白毛；三、楼道被锁，物业视而不见，令生活安全担忧。五楼住户以小区安保不到位为由，在四楼和五楼的楼道间设置了一道门，把楼顶改成私家花园、违章建筑。被告自认为这样的安全隐患平日尚未影响到被告，但如果发生火情时有无这一道门对被告影响将很大。物业对此视而不见，默不作声。被告从购得此房屋至出现野蛮装修无人理会之前一直都是如数交纳物业费用，从未有间断、拖欠。但因原告未能尽到自己的职责，并给被告的生活造成不安、不便，邻里关系不睦，被告无奈之下才未缴纳物业费用。原告义乌市永宁物业服务有限公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、2010年10月25日的江东商苑物业服务委托合同一份及2011年12月25日的义乌市商苑小区物业服务委托合同一份，证明原告受义乌市商苑小区业主委员会的委托为商苑小区提供物业服务的事实；2、2011、2012年物业服务费催缴通知书及张贴公告打印件各一份，证明原告向被告催缴物业费的事实；3、义乌市房地产管理处房产档案证明一份，证明该房屋产权属于被告所有；对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：证据1被告从来没看到过，对合同的真实性不清楚，催缴通知书被告也从来没收到过。对房产档案证明无异议，公告是原告自己打印出来的，被告从来没有看到过。对原告提供的证据，本院认证如下：证据1中的两份合同系原告与义乌市商苑小区业主委员会签订，本院对其真实性予以认定。对证据2、3的真实性也予以认定。被告傅尚福为证明自己的主张，向本院提供照片若干份，证明物业公司不作为，因物业公司不尽责，被告才拒交物业费的事实。对被告提供的证据，原告质证认为，这是其他业主施工造成的，与物业公司无关。对被告提供的照片的真实性予以认定，但是该照片并非在原告的服务期内拍摄，也无法看出造成漏水及地砖破裂的原因，无法证明系因原告不履行合同义务而造成。经审理查明，原告分别于2010年12月25日、2011年12月25日与义乌市商苑小区业主委员会签订《江东商苑物业服务委托合同》、《义乌市商苑小区物业服务委托合同》各一份，约定：原告自2011年1月1日至2011年12月31日及2012年1月1日至2012年12月31日止为义乌市江东街道江东商苑小区（包括朝晖、通汇、商服楼）提供物业服务，物业服务费为318元／户／年，应在每年6月底前交清本年度物业服务费，逾期缴纳物业服务费的经业主委员会督促限期缴纳后仍不缴纳的，原告有权按日3‰收取滞纳金。被告傅尚福系义乌市江东街道商苑x幢x单元xxx室房屋的业主，至今仍未向原告缴纳2011、2012年度的物业服务费636元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与义乌市商苑小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。被告傅尚福作为接受服务的业主，应按合同约定自觉向原告缴纳2011、2012年度的物业服务费636元。至于原告要求被告自逾期之日起按每天3‰计付违约金的诉请，因该计付标准过高，本院将该计付标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍。因合同中约定，业主应在每年的六月底前缴纳服务费，因此，违约金应分别从2011年7月1日、2012年7月1日开始计算。原告诉请中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十五条、第四十二条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条的规定，判决如下：一、被告傅尚福于本判决生效后十日内向原告义乌市永宁物业服务有限公司支付物业管理费636元及违约金（其中318元从2011年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算至本判决确定的履行日止，另318元从2012年7月1日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算至本判决确定的履行日止）；二、驳回原告义乌市永宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告傅尚福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币50元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37；开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）审 判 长 厉茂兴代理审判员 余 芹人民陪审员 郑欢欢二〇一三年十二月十一日书 记 员 骆健雄 来源：百度“”