（2012）龙民一再初字第8号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-10-18
案件名称
海口市龙华区大同路街道办事处龙昆下社区居民委员会与海南佳丽房地产开发有限公司合作开发合同民事一审判决书
法院
海口市龙华区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
海南榆海实业发展公司,海口市龙华区大同路街道办事处龙昆下社区居民委员会,海南佳丽房地产开发有限公司,海南省人民检察院
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2012）龙民一再初字第8号抗诉机关海南省人民检察院。申诉人（再审第三人）海南榆海实业发展公司，住所地：海南省海口市五指山路XX号榆海大厦9楼。法定代表人毕少波，董事长。委托代理人张建国、邝小娟，该公司职员。被申诉人（原审原告）海口市龙华区大同路街道办事处龙昆下社区居民委员会。法定代表人李亚兰，主任。委托代理人段京海，海南海新律师事务所律师。原审被告海南佳丽房地产开发有限公司。法定代表人林建民，总经理。原审原告海口市龙华区大同路街道办事处龙昆下社区居民委员会（以下简称龙昆下居委会）与原审被告海南佳丽房地产开发有限公司（以下简称佳丽公司）合作开发合同纠纷一案，本院于2008年6月16日作出（2008）龙民一初字第931号民事判决。原审被告佳丽公司不服判决，向海口市中级人民法院提出上诉。海口市中级人民法院于2008年8月28日作出（2008）海中法民二终字第132号民事判决，维持原判。案外人海口市龙华区龙昆下村经济社（以下简称龙昆下村经济社）、海南榆海实业发展公司（以下简称榆海公司）不服海口市中级人民法院作出的（2008）海中法民二终字第132号民事判决，向海南省人民检察院申诉，该院于2011年11月25日以（2011）琼检民行抗字第5号民事抗诉书向海南省高级人民法院提出抗诉。海南省高级人民法院于2012年6月5日作出（2012）琼民抗字第1号民事裁定，撤销海口市中级人民法院（2008）海中法民二终字第132号民事判决及本院（2008）龙民一初字第931号民事判决，将本案发回本院重审。再审过程中，根据本院审委会讨论决议，本院依法追加申诉人榆海公司为本案第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。海南省人民检察院指派海口市龙华区人民检察院检察员林书雄、卞雪慧出庭。申诉人榆海公司的委托代理人张建国、邝小娟以及被申诉人龙昆下居委会的委托代理人段京海到庭参加诉讼；原审被告佳丽公司经合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审原告龙昆下居委会诉称，原审原告与原审被告于1991年1月5日签订《联营开发鱼塘地合同书》，约定由原审原告提供海口市龙华路南侧、海口工艺厂西侧、市人才交流中心北侧的土地约5亩，由原审被告提供资金合作建房。分配方式是原审原告占有一X幢XXX平方米的住宅楼，其它全部归原审被告所有等。1993年1月6日，原审原告、原审被告又签订《关于联营开发鱼塘地的补充协议》，对原合同作了修改和补充，即原审被告在原审原告土地上建一幢商业综合大楼，其中分给原审原告3400平方米商品房，余下房屋全部归原审被告所有。补充协议第四条还约定，合作建房工程除打桩外，全部工程在18个月内完工，在1993年6月报建完，超过期间该协议终止。上述合同及补充协议签订后，原审被告投入部分资金用于合作建房的规划、报建，并经海口市土地局市土字（1992）1076号文件批复同意由原审原告将土地转让给原审被告。但是此后，由于众所周知的原因，海南房地产业滑坡，原审被告亦无资金支付受让土地的相关费用，更无力建设商业综合大楼。现原审原告因与原审被告合作，土地被搁置17年，原审原告不仅未收到原审被告一分钱更未分得一平方米的房产。双方签订的《联营开发鱼塘地合同书》及《关于联营开发鱼塘地的补充协议》已无履行之必要，也无法继续履行，同时根据补充协议第4条的约定，原审被告的行为已构成违约，双方之间的协议应予终止。请求判令：解除原审原告与原审被告于1991年1月5日签订的《联营开发鱼塘地合同书》及双方于1993年1月6日签订的《关于联营开发鱼塘地的补充协议》。案件受理费由原审被告承担。原审被告佳丽公司辩称，原审原告的诉讼主体不适格，与我司合作建房的是原海口市新华区义龙村民委员会，而不是原审原告，法院应驳回原审原告的起诉。原审查明，龙昆下居委会原名称海口市新华区大同路街道办事处义龙村委会，现名称海口市龙华区大同路街道办事处龙昆下社区居民委员会。佳丽公司原名称海南佳宝房地产开发有限公司，现名称海南佳丽房地产开发有限公司。1991年1月5日，龙昆下居委会与佳丽公司签订《联营开发鱼塘地合同书》。合同约定：一、龙昆下居委会以其下属龙昆下村二、四生产队的土地约5亩与佳丽公司联合建房。该土地位于龙华路的南侧，海口工艺厂西侧，市人才交流中心的北侧；二、完成联合建房后，该土地上的一X幢XXX平方米住宅楼归龙昆下居委会下属龙昆下村二、四生产队所有。1993年1月6日，龙昆下居委会与佳丽公司签订《关于联合开发鱼塘地的补充协议》，该协议约定：一、佳丽公司在龙昆下居委会土地上建一幢商业综合大楼，其中分给龙昆下居委会3400平方米，余下房屋全部归佳丽公司所有。二、合作建房工程除打桩外，全部工程在18个月内完成，超过该期限该协议终止。佳丽公司自与龙昆下居委会签合同、协议至今，一直未履行合同。原审认为，龙昆下居委会的诉讼主体是适格的。其理由是：一、龙昆下居委会原名称海口市新华区大同路街道办事处义龙村委会，它以原名称与佳丽公司签订合同，合法合理。二、合同、协议中享有权利的是龙昆下村二、四生产队。三、龙昆下村二、四生产队原属义龙村委会，现属龙昆下居委会。龙昆下居委会主张解除其与佳丽公司签订的《联营开发鱼塘地合同书》及《关于联营开发鱼塘地的补充协议》，其主张合法，法院予以支持。其理由是：一、佳丽公司已严重违约。二、因佳丽公司严重违约，致使不能实现合同目的。三、依照双方的约定，佳丽公司已经远远超过完成工程的期限。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，判决如下：一、解除龙昆下居委会与佳丽公司1991年1月5日签订的《联营开发鱼塘地合同书》。二、解除龙昆下居委会与佳丽公司1993年1月6日签订的《关于联营开发鱼塘地的补充协议》。案件受理费人民币5650元由佳丽公司负担。海南省人民检察院抗诉认为，一、法院未通知龙昆下村经济社参加诉讼违反法定程序。龙昆下村经济社作为独立民事主体是存在的，现有证据不能证明已被撤销。龙昆下居委会向一审法院提交的其于2008年4月21日作出的《情况说明》中称，龙昆下村经济社于1996年被撤销，该《情况说明》上还有海口市龙华区大同路街道办事处的盖章。根据海口市中级人民法院（2006）海中法执字第65-2号民事裁定、海口市龙华区人民法院（2006）龙行初字第79号行政裁定和（2006）龙行初字第80号行政判决，原告是龙昆下村经济社，2007年12月23日，海口市龙华区农林局还给龙昆下村经济社颁发了《海南省农村集体经济组织登记证》均证明龙昆下村经济社是存在的，并未撤销。法院依法应通知龙昆下村经济社参加诉讼。根据1991年1月5日签订的《联营开发鱼塘地合同书》，1993年1月6日签订的《关于联营开发鱼塘地的补充协议》，龙昆下居委会和龙昆下村经济社都是本案合同签订主体，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条和第一百一十九条之规定，本案龙昆下居委会和龙昆下村经济社应为共同诉讼人。二、法院判令解除《联营开发鱼塘地合同书》和《关于联营开发鱼塘地的补充协议》适用法律错误。龙昆下村经济社对涉案土地具有所有权、经营权和管理权。龙昆下居委会对涉案土地并不具备处分权，其主张解除合同并无法律依据，法院在没有审查龙昆下居委会对于本案涉案土地是否具有处分权的基础上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第四项的规定，判令解除两份合同属适用法律错误。本院再审过程中，申诉人榆海公司述称，一、龙昆下居委会不是本案联营合同及其补充协议的当事人，也不是涉案土地的合法使用权人，不具有原告的主体资格，无权请求解除合同。涉案鱼塘地归龙昆下村经济社二、四队所有，联营合同实际是龙昆下村经济社二、四队与佳丽公司签订的。联营合同签订后，经海口市政府同意，并由市国土局下达市土字（1992）1076号批复同意双方合作建楼转受让用地，鱼塘地中的1.187亩土地使用权仍归二、四队所有，其余4.553亩土地使用权依法转让给佳丽公司，其中根本就没有原审原告的土地使用权。1993年签订的补充协议，协议的甲方仍是二、四队，当时因为新成立了经济社对包括二、四队在内的一至七队进行统一管理，才加盖了经济社的公章。二、本案联营合同及其补充协议中的项目权益均属于我司所有。2006年，海口市中院依法强制执行查封了联营项目“佳成大厦”，原申请执行人金缘公司将该执行案债权转让给我司，（2006）海中法执字第65－3、65－6号裁定书已明确了我司的地位和权利。尔后，海口中院依法对佳丽公司在联营合同的“佳成大厦”项目土地进行评估，作拍卖程序的前期准备，我司决定参加竞买。因该项目有龙昆下村经济社二、四队的权益及土地使用权，我司于2008年1月与其签订了《土地补偿协议书》，龙昆下村经济社二、四队将其项目连同土地使用权作价220万元转让给我司。随后双方又签订了补充协议，进一步完善了合同。在以上协议及我司向龙昆下村经济社二、四队村民发放土地补偿款的清单中，均未涉及原审原告。上述《土地补偿协议书》及其补充协议、土地补偿款发放清单至今仍真实、有效，故龙昆下村经济社二、四队在联营合同中的项目土地权益已归我司享有。3、原审原告伪造证据，编造事实，违法吞并我司的合法权益，同时也严重损害了人民法院依法办案的法治权威，严重违法。综上，请驳回原审原告的诉讼请求。被申诉人龙昆下居委会再审时的意见与原审一致。原审被告佳丽公司未作答辩。再审查明：1989年8月29日，海口市国土规划管理局以市国规（1989）627号文将位于海口工艺厂西侧、海口化工一厂北侧的5亩未填土鱼塘地使用权批给龙昆下村二、四生产队用于兴办社队企业。1991年1月5日，龙昆下村二、四生产队作为甲方以海口市新华区义龙村民委员会（以下简称义龙村委会）的名义与乙方海南佳丽房地产开发有限公司（原海南佳宝房地产开发有限公司）签订《联营开发鱼塘地合同书》，合同约定：一、甲方提供上述5亩未填土鱼塘地使用权，乙方负责投资开发；二、乙方为甲方建造占地0.75亩建筑面积为1200平方米的住宅楼，其他建筑物及土地使用权归乙方所有；合同还对其他条款作了约定。1992年8月31日，海口市土地管理局、海口市土地交易所下发市土局（1992）1076号《关于同意海口市龙昆下村二、四生产队、佳丽公司合作建楼转受让用地的批复》，批复同意龙昆下村二、四生产队与佳丽公司合作建楼，并同意由龙昆下村二、四生产队将合作建楼的3834.2平方米（计5.74亩）所属用地中的3042.676平方米（计4.563亩）土地使用权依法转让给佳丽公司，其余791.524平方米（计1.187亩）土地使用权仍属龙昆下村二四生产队所有。上述批复作出后，佳丽公司未依法办理相应土地使用权登记或变更登记手续。1993年1月6日，龙昆下村二、四生产队作为甲方以海口市新华区龙昆下村经济社的名义与乙方佳丽公司又签订了一份《关于联营开发鱼塘地的补充协议》，约定由佳丽公司在现有的5亩土地上建造一幢商业综合大楼，其中分给龙昆下村二、四生产队3400平方米商品房，造价在1000元／平方米左右，余下房屋全部归佳丽公司所有，该工程除打桩外全部工程在18个月内完工，在今年6月报建完，超过期间该协议终止，协议同时还约定了其他条款。上述合同签订后，原审被告佳丽公司除履行了前期报建工作外，未依约投入资金对土地进行开发建设。另查明，义龙村委会现更名为龙昆下居委会，龙昆下村二、四生产队现属龙昆下居委会管辖。海口市国土局于2009年9月向龙昆下居委会核发了海口市国用字（2009）第008338号《国有土地使用权证》，将本案合作开发的土地使用权（面积3796.38平方米）确权给龙昆下居委会。又查明，2007年11月22日，海口市龙华区大同路街道办事处（以下简称大同路办事处）向海口市龙华区农林局（以下简称区农林局）作出《关于解决龙昆下村经济社遗留问题的函》，内容为：我街道龙昆下村经济社于2003年由于村改居已被撤销，1993年市政府批了5.02亩土地给龙昆下村一、三、五队作为企业留用地，由于该地被市政府重复批给别的单位使用，市政府同意以每亩40万元的价格补偿给龙昆下村。现补偿款已拨到市国土局，市国土局要求龙昆下村经济社需恢复账户才能拨款，故必须恢复龙昆下村经济社及账号。我街道做出决定：同意恢复龙昆下村经济社及账号。遗留问题解决后，我办将及时发文撤销龙昆下村经济社及经济社账号，并收回村合作经济组织登记证。为此，请区农林局为龙昆下村经济社办理《农村集体经济组织登记证》，以便尽快解决遗留问题等。区农林局于2007年12月23日向龙昆下村经济社核发了《农村集体经济组织登记证》。2012年7月17日，大同路办事处又向区农林局作出《关于撤销龙昆下村合作经济组织登记证的函》，主要内容为：由于土地补偿款在2010年12月已分配给村民，但至今未发函给贵局申请撤销合作经济组织登记证，因此，我街道要求尽快撤销并收回该登记证等。2012年9月3日，区农林局作出《关于撤销﹤农村集体经济组织登记证﹥的函》，内容为：2007年，根据大同路办事处《关于解决龙昆下村经济社遗留问题的函》，为了解决龙昆下村的经济遗留问题，我局于2007年12月23日给龙昆下村核发了《农村集体经济组织登记证》。根据大同路办事处《关于撤销龙昆下村合作经济组织登记证的函》等文件精神，鉴于目前龙昆下村的经济遗留问题已经在2010年12月份解决完毕，该证没有继续保留的必要，经我局研究，决定撤销2007年12月23日由我局核发给龙昆下村经济社的《农村集体经济组织登记证》，并由大同路办事处负责收回该登记证等。2012年9月25日，大同路办事处向本院出具了一份《情况说明》，内容为：就龙昆下村经济社主体的有关问题，现作如下说明：原“海口市新华区大同路街道办事处义龙村委会龙昆下村经济社”已于2001年根据中共海口市委办公室文件海办发（2001）36号《海口市乡镇街道办事处社区居民委员会管理区域调整工作实施方案》的规定，更名为“海口市龙华区大同路街道办事处龙昆下社区居民委员会”。2007年间，市政府将龙昆下村经济社的土地赔偿款拨到市国土局，市国土局要求龙昆下村经济社要恢复账户才能拨款，故我办事处申请区农林局为龙昆下村经济社办理村合作经济组织登记证及恢复账号。龙昆下村经济社的经济遗留问题已于2010年12月解决完毕，其村合作经济组织登记证已没有继续保留的必要，经区农林局研究决定于2012年9月3日作出《关于﹤撤销农村集体经注组织登记证﹥的函》。故龙昆下村经济社被撤销后其主体已不存在，为了村民的经济利益由我办事处下属单位龙昆下居民会代表该经济社为主体。特此说明等。再查明，1994年12月30日，佳丽公司与海南银泰置业有限责任公司（以下简称银泰公司）签订《房地产项目联营合同》，约定佳丽公司将涉案5.743亩土地交由银泰公司建楼以联营开发的方式进行开发。后双方发生纷争，银泰公司向海口市中级人民法院提起诉讼。海口市中级人民法院受理原告银泰公司诉被告佳丽公司项目转让合同纠纷一案，于2006年1月20日作出（2005）海中法民一初字第20号民事判决，认定双方签订的《房地产项目联营合同》属于无效合同，判决佳丽公司向银泰公司返还1800万元。上述判决发生法律效力后，因佳丽公司不履行判决确定的义务，银泰公司遂向海口市中级人民法院申请强制执行。在海口市中级人民法院立案执行申请执行人银泰公司与被执行人佳丽公司项目转让合同纠纷一案的过程中，银泰公司将上述判决所确认的债权转让给海南金缘投资开发有限公司（以下简称金缘公司），海口市中级人民法院遂作出（2006）海中法执字第65-3号民事裁定，变更该案的申请执行人为金缘公司。尔后，金缘公司与榆海公司于2006年7月24日签订《债权转让协议书》，约定金缘公司将上述债权中剩余的1050万元债权转让给榆海公司。2007年9月3日，海口市中级人民法院作出（2006）海中法执字第65-6号民事裁定书，裁定变更该案的申请执行人为榆海公司。2008年1月，榆海公司与龙昆下村经济社签订《土地补偿协议》及其补充协议，约定由龙昆下村经济社将二、四队在前述合同中享有的权益及土地使用权作价220万元转让给榆海公司。以上事实，有《关于村队企业留用土地的批复》［市国规（1989）627号］、《关于同意海口市龙昆下村二、四生产队、佳丽公司合作建楼转受让用地的批复》［市土字（1992）1076号］、情况说明、《联合开发鱼塘地合同书》、《关于联合开发鱼塘地的补充协议》、协议转、受让用地申请书，海口市国土局海口市国用字（2009）第008338号《国有土地使用权证》、海口市中级人民法院（2005）海中法民一初字第20号民事判决书、（2006）海中法执字第65-3号民事裁定书、（2006）海中法执字第65-6号民事裁定书、《关于解决龙昆下村经济社遗留问题的函》、《龙华区大同路街道办事处关于撤销龙昆下村合作经济组织登记证的函》、《海口市龙华区农林局关于﹤撤销农村集体经济组织登记证﹥的函》、《情况说明》以及庭审笔录在案为凭，足以认定。本院再审认为，一、关于龙昆下居委会是否为本案适格原告的问题。原义龙村委会及龙昆下村经济社虽在名义上均为涉案合同的权利义务相对人，但涉案合同的权利义务实际上归属龙昆下村二、四生产队，现义龙村委会更名为龙昆下居委会，而龙昆下村经济社被撤销后主体已不存在，龙昆下村二、四生产队亦归龙昆下居委会管辖，故涉案合同的权利义务应相应由龙昆下居委会承接。且本案合作开发的土地使用权，海口市国土局已于2009年9月确权给龙昆下居委会，龙昆下居委会对涉案土地享有使用权。因此，龙昆下居委会作为本案原告，其主体适格。二、关于应否追加龙昆下村经济社参加本案诉讼的问题。龙昆下村经济社于2003年由于村改居已被撤销，为解决遗留问题，龙华区农林局根据大同路办事处的来函，于2007年12月23日向龙昆下村经济社核发了《农村集体经济组织登记证》。后因遗留问题在2010年12月已解决，大同路办事处又向龙华区农林局发函，请求撤销该局核发给龙昆下村经济社的《农村集体经济组织登记证》。龙华区农林局于2012年9月3日作出《关于撤销﹤农村集体经济组织登记证﹥的函》，决定撤销该局核发给龙昆下村经济社的《农村集体经济组织登记证》，并由大同路街道办事处负责收回该登记证。大同路办事处向本院出具的《情况说明》，也明确了龙昆下村经济社被撤销后其主体已不存在，为了村民的经济利益由龙昆下居委会代表该经济社为主体。综上，龙昆下村经济社已被撤销，其不具备民事诉讼主体资格，故不予追加其参加本案诉讼。三、关于应否解除龙昆下居委会与佳丽公司签订的《联营开发鱼塘地合同书》及《关于联合开发鱼塘地的补充协议》的问题。龙昆下居委会与佳丽公司签订的《联营开发鱼塘地合同书》及《关于联合开发鱼塘地的补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。佳丽公司未依约对该项目进行开发，且擅自将该项目转让给案外人银泰公司，致使双方签订合同的目的至今无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现龙昆下居委会诉请解除合同，符合上述法律规定可予解除合同的情形，应予支持。对于申诉人榆海公司关于其因受让对佳丽公司的债权及与龙昆下村经济社签订《土地补偿协议》及其补充协议而主张本案涉案合同项下的权益全部归其所有的陈述意见，本院认为，首先，榆海公司并非涉案合同当事人，其仅系在执行过程中从金缘公司处受让对佳丽公司的债权，与佳丽公司之间为债权债务关系，该法律关系与本案合作开发合同的法律关系并非同一法律关系，且榆海公司不因取得对佳丽公司的债权，而自动取代佳丽公司成为本案涉案合同的一方当事人或直接取得佳丽公司在涉案合同中的权益；其次，榆海公司与龙昆下村经济社之间因签订《土地补偿协议》及其补充协议而形成的土地转让的法律关系，与本案亦非同一法律关系，该法律关系有效与否，榆海公司是否依此而获得相应权益，应通过另一法律程序予以认定，本案中不作审查。因此，申诉人榆海公司的以上意见理由不能成立，应不予采纳。综上所述，本案的处理结果与申诉人榆海公司并无法律上的关联，榆海公司若因本案合同的解除而致其对佳丽公司的债权无法实现，亦属于其自身经营行为在市场活动中所应承担的风险。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原审原告龙昆下居委会与原审被告佳丽公司于1991年1月5日签订的《联营开发鱼塘地合同书》及双方于1993年1月6日签订的《关于联营开发鱼塘地的补充协议》。案件受理费人民币5650元由佳丽公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长 韩晓波审判员 李燕萍审判员 何 芬二０一三年十二月十一日书记员 黄 静 更多数据：搜索“”来源：