（2014）鄂猇亭民初字第00018号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2015-05-11
案件名称
马雄奎与宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市猇亭区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《城市商品房预售管理办法（2004年）》：第十二条第一款；《商品房销售管理办法》：第三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂猇亭民初字第00018号原告马雄奎。委托代理人刘永镇，湖北至成律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司。法定代表人秦道祥，该公司董事长。委托代理人黄恩，该公司员工。代理权限为特别授权。委托代理人刘龙菊，湖北百思特律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告马雄奎与被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司（以下简称瑞德隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理后，依法由审判员孙泽华适用简易程序于2013年12月26日公开开庭进行了审理。原告马雄奎的委托代理人刘永镇，被告瑞德隆公司的委托代理人黄恩、刘龙菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马雄奎诉称：被告瑞德隆公司系宜昌市猇亭区盛世天下楼盘开发商，并宣称盛世天下楼盘产权式商铺包租。2011年9月5日，马雄奎与瑞德隆公司在盛世天下售楼部签订《商品房买卖合同》，约定：马雄奎购买的商品房为预售商品房；房号为2层002077号；建筑面积为11.47平方米，单价为每平方米9381元，总价为107601元；房屋应在2012年5月31日前交付使用，瑞德隆公司应在商品房交付之日起60日内将符合办理房屋权属登记资料提交产权部门办理该房屋产权证书等。合同签订后马雄奎向瑞德隆公司支付了全部购房款。2011年9月18日，马雄奎与宜昌弘盛商业管理有限公司签订《商业用房委托经营合同》，约定由宜昌弘盛商业有限公司包租五年。2013年11月，马雄奎得知宜昌市多个部门已经禁止产权式商铺的产权登记，并且不允许建设和销售。现原告马雄奎认为，双方签订的合同标的不具备房屋特征，且为政府明令禁止，已无法办理产权证，诉至法院，请求判令被告瑞德隆公司返还原告马雄奎购房款107601元，并从2011年9月5日起按同期银行贷款利率标准赔偿资金损失。被告瑞德隆公司辩称：1、原告马雄奎诉称房屋产权不能办理登记的事实根本不存在，其产权未办理的原因是马雄奎本人怠于履行其合同约定的提供办证相应资料义务所致。2013年5月22日，宜昌市房地产监理处已对涉案房产出具了《房屋产权证明单》，同年12月19日，宜昌市崇信房地产测绘有限公司对涉案房屋出具了《房屋分层分户平面图》，涉案房产产权登记所需材料瑞德隆公司已全部齐备，但马雄奎不配合提供相应的资料，致涉案房屋尚未办理房屋产权登记。马雄奎只要配合提供办证资料，涉案房屋可随时办理产权登记。2、马雄奎已行使了对涉案房产的处置权、经营权、收益权，应视为以自身行为接受了房屋，现无端提出退房要求，于法无据。3、瑞德隆公司多次通知马雄奎办理房屋登记手续，但因双方对合同中约定按测绘面积据实结算有争议，马雄奎拒绝补足房款而未办证，瑞德隆公司保留反诉的权利。综上，马雄奎提出的诉请无事实和法律依据，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告瑞德隆公司是房地产开发企业。2011年9月5日，原告马雄奎与瑞德隆公司在宜昌市猇亭区盛世天下售楼部签订《商品房买卖合同》，约定：马雄奎购买的商品房为预售商品房；房屋位于盛世天下1号楼2层X号；该商品房用途为商业；建筑面积为11.47平方米，单价为每平方米9381元，总价为107601元；付款方式为一次性付款；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，买受人不退房，按照产权面积据实结算，多退少补；出卖人应当在2012年5月31日前将商品房交付买受人使用，瑞德隆公司应在商品房交付之日起60日内将符合办理房屋权属登记资料提交产权部门办理该房屋产权证书等。合同签订后马雄奎向瑞德隆公司支付了全部购房款。2011年9月18日，马雄奎与宜昌弘盛商业管理有限公司签订《商业用房委托经营合同》，约定由宜昌弘盛商业有限公司包租五年。2013年11月，马雄奎得知宜昌市多个部门已经禁止产权式商铺的产权登记，并且不允许建设和销售。合同签订之日即2009年12月2日，聂开娥向碧云天公司支付购房首付款99775元，随后，聂开娥以银行按揭方式向碧云天公司付清了购房款。聂开娥并交纳了相关办证费用，碧云天公司委托宜昌市恒佳物业管理有限公司收取。2010年12月28日，碧云天公司向聂开娥交付了房屋。2011年11月23日，碧云天公司办理了太森花园二期商品房的房屋产权证明单（大产权证）。2012年7月13日，聂开娥、冯代胜作为共同共有人取得前述房屋所有权证，登记号为宜市房权证猇亭区字第××号；2012年8月15日，聂开娥、冯代胜取得前述房屋土地使用权证，登记号为宜市国用（2012）第xx号。因办理房屋抵押贷款，上述权属证书即交存于房地产抵押登记部门，碧云天公司通知聂开娥领取了权属证书复印件，并将办证交过程中缴纳税费等取得的正式票据交给了聂开娥。上述事实，有原告聂开娥提交的商品房买卖合同1份、销售不动产统一发票2张，房屋契税、印花税、测绘费等发票，业主服务手册，房屋所有权证复印件2份、国有土地使用权证复印件2份，本院调取的房屋产权证明单，以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告聂开娥与被告碧云天公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应全面适当履行合同。原告聂开娥基于房屋权属证书的取得而行使请求权，应符合双方当事人合同的约定和相关法律规定。双方当事人约定：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理房地产权属证书的，由出卖人承担全部责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售的商品房交付使用后，承购人应当及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。”《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案中，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋，买受人应在自房屋交付使用之日起90日内即于2011年3月28日之前取得房屋权属证书，而原告聂开娥于2012年8月15日取得诉争房屋权属证书；被告碧云天公司于2011年11月23日办理房屋产权证明单，属于“未在房屋交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的行为，致使买受人不能按期取得房屋权属证书，被告碧云天公司明显构成违约，应承担违约责任。双方当事人对房屋权属证书取得的时间未作约定，则自2011年11月24日起，原告聂开娥逾期取得房屋权属证书，不能归责于被告碧云天公司。那么，2011年3月28日至2011年11月23日这一期间，确因被告碧云天公司的原因，造成前述商品房不能办理房地产权属证书，应由被告碧云天公司承担违约责任。双方当事人在合同中对逾期取得权属证书的违约责任未作约定，损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被告碧云天公司应向原告聂开娥支付违约金10391元（199775元×6.06%÷365天×241天×130%）。原、被告关于违约责任承担的其它意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告湖北碧云天置业有限公司向原告聂开娥支付违约金10391元，限令自本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告聂开娥的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，减半收取197元，由原告聂开娥负担86元，由被告湖北碧云天置业有限公司负担111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 孙泽华二〇一三年十二月十一日书记员 柴衷路 来源：