（2013）惠湾法民一初字第425号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2015-10-29
案件名称
原告张某某诉被告惠州大亚湾某某实业有限公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案判决书
法院
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某某,惠州大亚湾某某实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）惠湾法民一初字第425号原告：张某某，男，1979年1月28日出生，汉族，住山东省嘉祥县。委托代理人：吴某某，广东普罗米修律师事务所律师。被告：惠州大亚湾某某实业有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾。法定代表人：容某某。委托代理人：宁某某，广东广和律师事务所律师。原告张某某诉被告惠州大亚湾某某实业有限公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2013年4月7日立案受理后，被告于2013年4月24日向本院提出管辖权异议申请，本院依法裁定驳回被告的申请。被告不服并在法定期限内提起上诉，惠州市中级人民法院于2013年7月4日裁定驳回上诉，维持原裁定。2013年10月15日，本院依法由审判员曾日华适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴某某，被告委托代理人宁某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某某诉称：原告于2010年12月3日与被告签署了【商品房的买卖合同】，原告购买被告开发的广东惠州市大亚湾某某苑4幢604号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告在合同签订时将首期购房款135882元，代收费1500元，还款15000元，支付给被告，并按被告要求缴纳了契税13556.46元；原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2011年7月31日前验收合格并交付使用，后改期为2011年12月31日，但被告到期后，房屋仍未能通过竣工验收，导致房屋不能交付，并且被告还违反了合同第十二条的保证义务，向原告隐瞒了该套商品房已被法院查封的事实。依据合同第九条规定，被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。依照“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，第十七条损失赔偿额标准，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有同地段同类房屋租金标准确定，以此为依据要求增加违约金数额，被告应支付违约金28516.8元。原告依据合同第九条向被告提出解除合同，并支付原告首付款、代收费、还款等和利息及违约金，并赔偿原告损失的合理请求都遭到拒绝，无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。为此，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告商品房买卖合同；2、请求法院判令被告给付原告首期购房款135882元，代收费1500元，还款15000元，契税13556.46元，合计165938元，并支付同期银行利息11383元，共177321元；3、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照20元／月平方米向原告支付补偿金，共计人民币20元×109.68平米×13个月=28516.8元；4、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了广东商品房买卖合同、收据、发票和完税证等证据，拟证明其诉称的事实。被告辩称：根据商品房买卖合同第八条约定，商品房的交付日期为2011年12月31日，第二个条件是商品房经验收合格，从原告提交的完税证明及向政府有关部门的咨询信息来看，原被告双方均自愿将商品房交付的时间延期至2012年9月25日及9月27号，而2012年9月25日，被告商品房已经达到了合同约定的验收合格，并且具备商品房的使用条件，根据规定，被告商品房也确实达到了合同交付条件，至于原告方谈到的工程验收报告没有到相关政府部门备案，本代理人无异议，但是合同中并没有约定本商品房是否有办理备案是交付商品房的条件之一。故被告没有违反合同约定，请求驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交了工程竣工验收报告、电梯使用安全验收报告书、入伙通知和收款收据等证据，拟证明其辩称的事实。经审理查明：2010年12月3日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大亚湾的“某某苑”第4幢404号房，建筑面积为109.68平方米，总价为451882元，首期款135882元应当于合同签订时付清，余款316000元，自2011年10月25日起按半年还款，每6个月为1期，共10期，每期还款人民币31600元。合同第八条交付期限约定，出卖人应在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按期交纳了首期购房款135882元，代收费1500元，还款15000元，契税13556.46元，合计165938元。另查：2012年9月25日，涉案房屋方取得工程竣工验收报告，具备合同约定的交付使用条件，同时被告在同年11月20日在惠州日报以公告方式向原告送达入伙通知。上述事实有原告提交的广东商品房买卖合同、收据、发票和完税证及被告提交的工程竣工验收报告、电梯使用安全验收报告书、入伙通知和收款收据等证据在卷证实，予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告应当按合同约定诚信履行相应的义务。原告在合同签订后，已经按照合同约定支付了购房款，履行了合同义务。按照商品房买卖合同第八条的约定，被告交房的时间为2011年12月31日前，交房的条件是涉案商品房验收合格并符合本合同约定。然而本案中被告直到2012年9月25日才取得竣工验收报告，11月20日才向原告送达入伙通知，逾期交房已经超过90日，其行为已经构成根本违约。根据合同第九条的约定，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。据此，原告享有解除合同的权利，故原告请求解除商品房买卖合同并支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。关于具体违约金的计算标准及方法。具体违约金的数额应当参照合同第九条约定的按照原告累计已付款的1%计算为宜，即165938元（165938元×1%），超出1659.38元部分，没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求增加违约金数额的问题。原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额，要求被告按照20元／月／建筑平方米向原告支付补偿金，共计20元×108.83平米×18个月＝39178元。本院认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法的情况下，逾期交房违约金按照同地段的租金标准确定。本案中原、被告双方在商品房买卖合同中已经明确约定违约金的计算方法，且逾期交房违约金具有补偿损失的作用，原告在未证明违约金不足以弥补其实际损失的情况下，要求被告按照20元／月／平方米标准支付违约金没有事实和法律依据，本院不予采信，具体违约金的计算应当参照上述合同约定的标准来确定。同理，原告要求被告支付同期银行利息11383元亦没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2010年11月30日签订的某某苑4栋404号房《商品房买卖合同》；二、被告惠州大亚湾某某实业有限公司自本判决生效之日起10日内返还原告张某某已支付的首期购房款人民币135882元，代收费人民币1500元，还人民币款15000元，契税人民币13556.46元，合计人民币165938元。三、被告惠州大亚湾某某实业有限公司自本判决生效之日起10日内向原告张某某支付逾期交房违约金1659.38元；四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2194元，由被告某某公司负担1600元，原告负担594元，该款原告已向本院预交，被告自本判决生效之日起10日内径付原告1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 曾日华二〇一三年十二月十一日书记员 陈丹曼