（2013）沈河民二初字第1865号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-10-27
案件名称
洪国华与辽宁中屹置业投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪国华,辽宁中屹置业投资发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十一条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2013）沈河民二初字第1865号原告：洪国华，女，1977年10月21日出生，朝鲜族，无职业。委托代理人：曲柏杰，辽宁申扬律师事务所律师。委托代理人：韩宝，辽宁申扬律师事务所律师。被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司。法定代表人：曾昌飚，该公司董事长。委托代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。委托代理人：王雪，辽宁开宇律师事务所律师。原告洪国华与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月21日受理后，依法由代理审判员高书林适用简易程序独任审理，于2013年11月22日公开开庭进行了审理。原告洪国华的委托代理人曲柏杰、韩宝，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司的委托代理人李坤、王雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪国华诉称，2009年11月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层226号面积为29.23平方米的商铺一间，房屋总价款为1，521，714元。同时双方签订了《委托经营协议书》，约定原告委托被告以该房进行经营。前三年的年折旧率为9%，并一次性扣除该商铺三年的经营折旧费410，863元，冲抵部分房屋价款，故《商品房买卖合同》价款显示为1，110，851元，而在《委托经营协议书》明确为1，521，714元。原告于当日交纳购房款1，110，851元，约定房屋交付时间为2009年12月31日前。从约定交付的时间至今已满三年零9个月，前三年的折旧费为410，863元，另9月的折旧费为102，715.70元，折旧费合计：513，578.70元。由于双方是现房交易，且在签订《商品房买卖合同》同时签订了《委托经营管协议书》并扣除了折旧费，所以应当视为合同约定交付日为该房屋交付的时间。合同签订后，被告至今不能按照约定给原告办理房屋产权证。经了解是因为其手续不全，致使原告无法取得产权证。至此，原告合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》的规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同并要求赔偿损失。被告违约行为已经致使原告的合同目的不能实现，原告解除合同的请求应当得到支持。综上，被告的违约行为已经损害了原告的权益，原告依法起诉到贵院，请求判决解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；判决被告返还原告已付房款1，521，714元，支付超过委托经营期间的房屋折旧费102，715.70元，合计1，624，429.70元；判决被告承担本案诉讼费用。被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，一、被告不同意解除合同，被告不能办理房屋产权证是政府的不可抗力造成的，因为政府没有明确统一的产权分割政策，政府的政策不是被告作为经营企业所能控制的。二、如果继续履行合同就不存在赔偿损失返还购房款的事，所以请求法院驳回被答辩人相应的诉讼请求。三、本案的购房款的金额非常清楚，并不是原告主张的金额。四、关于委托经营的期限起始时间应当以双方委托的时间为准，是以五爱韩国城开业的时间为准，现委托经营期间的时间尚未届满，被告的主张不能成立。五、原告的诉讼请求解除买卖合同，是双方签订委托合同的前提和基础，原告既要求解除买卖合同，前提是要解除委托合同，而原告现在只要求解除买卖合同，且又基于委托经营协议要求被告支付其折旧费，这不完全符合法律规定。经审理查明，2009年11月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层226号房屋（即诉争商铺），建筑面积29.23平方米，房屋总价款为人民币1，521，714元。合同第二条商品房销售依据约定本项目为旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定支付总房款人民币1，110，851元。合同第八条约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为3年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币1，521，714元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除，后四年按年9%的年率计算。折旧费从第三个店庆日起计算，每个季度初月的15日为折旧费支付日。合同第十一条手写部分约定买受人租期为三年，如第四年到第七年继续出租出卖方，须提前半年通知，年率按9%计算。2009年12月30日，原告向被告交纳了购房款人民币1，110，851元，被告为原告出具收款收据。因被告一直未能为原告办理商铺产权证及未能给付原告折旧费，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、收款收据等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但原告不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金。关于《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。原、被告均认可商铺的交付时间是2009年12月31日，故被告应于2010年12月31日前协助原告办理产权过户手续，而被告至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。双方签订的委托经营协议，建立在双方的房屋买卖关系之上，房屋买卖合同解除，委托经营协议亦应随之解除。关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款返还原告，购房款数额应当依据双方合同及收款收据数额计算，即人民币1，110，851元。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的解除后果问题。1、关于协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即人民币1，521，714元为基数，年率9%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为原告购房总价，根据该约定，被告承租原告商铺的租金标准为每年人民币136，954元。2、关于租赁起始时间问题。双方协议中约定了两个期限，即第二条约定的国际展贸中心商场正式开业之日、第四条约定的第三个店庆日。但原、被告均未提供证据证明商场实际开业或第三个店庆日的确切日期，本案中，原、被告均认可交付日期为2009年12月31日，但被告并未实际向原告交付，而是自行占有使用，故本院认为应以交付到期日的第二日即2010年1月1日作为租金起算日为宜。3、关于解除后果问题。双方租赁合同解除后，被告作为承租方应向出租方即原告支付自起租日即2010年1月1日至合同解除前（本院依法确定为2013年10月31日）共计3年零10个月的商铺租金，因双方签订的房屋买卖合同和租赁合同同时解除，而诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题。对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院无法采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告洪国华与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年11月13日签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告洪国华购房款人民币1，110，851元；三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告洪国华自2010年1月1日至2013年9月30日的商铺租金人民币513，577.50元（136，954元／年×3年＋136，954元÷12个月×9个月）；四、驳回原告洪国华的其他诉讼请求。如果被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币19，420元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员 高书林二〇一三年十二月十一日书 记 员 张 博本判决所依照的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：