（2013）琼海民二初字第204号

裁判日期: 2013-12-11

公开日期: 2014-04-03

案件名称

原告钱某云与被告安博房地产公司商品房预售合同纠纷民事判决书

法院

琼海市人民法院

所属地区

琼海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

钱某云,海南安博南方房地产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第八条第一款，第九十五条第一款

全文

海南省琼海市人民法院民事判决书（2013）琼海民二初字第204号原告：钱某云。被告：海南安博南方房地产有限公司。原告钱某云与被告海南安博南方房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2013��10月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告钱某云及委托代理人钱某媚，被告的委托代理人周某明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年初，原、被告签订琼海南方花园39栋2单元201房的商品房买卖合同，合同约定被告在2011年8月30日前向原告交付房屋，合同第十八条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房验收合格证”。但原告在2011年8月30日前后未收到被告交付房屋的书面通知书。2011年12月12日，原告委托钱某媚询问，被告答复已经可以交房并说电话通知交房，但原告未收到被告的任何形式的通知，同日，原告的代理人要求被告出示商品房验收合格证，但被告未出示。根据合同第九条、第十一条约定，出卖人不出示证明文件或者��示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接房屋以及出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。因此，原告当即要求与被告解除合同，并书面通知被告，但被告未予办理。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除被、原告签订的商品房买卖合同，被告退还购房款350640元及代缴的税款10520元，合计361160元；2、被告向原告支付违约金10519元；3、被告向原告支付从2011年8月30日起至2013年8月30日的购房款350640元的定期利息22791.6元（按照一年期3.25%计算）；4、被告向原告支付为处理本案纠纷从北京至琼海的三次交通费2884元；5、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张的事实，向法院提供的证据有：1、商品房买卖合同。2、房款收据及代缴契税收据。3、中国银行人民币存款利率表2012-07-06。4、交通费票据12张。5、解除合同通知书、证明、电话通话详情单。6、致万物集团苏董事长的一封信。7、关于注销“南方花园”39栋2单元201号合同备案的请示。以上证据证明被告未按照合同约定的时间发出交房通知书，原告已于2011年12月12日通知被告解除合同，被告应承担违约责任等。被告答辩称：一、原告要求解除合同无事实和法律依据。首先，被告不存在违约逾期交房的事实。在原告未付清全部购房款及公共维修基金之前，被告有权拒绝向原告交房。双方的合同补充协议第三条约定“在合同约定的房屋交付日期之前，无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人均需向出卖人付清全部购房款及公共维修基金，逾期出卖人有权拒绝交付该房屋”。因原告未付清公共维修基金，造成房屋无法交付的责任在于原告。其次，被告可以给原告交付201号房，原告的购房目的完全可以实现。被告于2011年11月15日取得39幢（K1楼）楼房的建筑工程竣��验收备案证，具备了双方约定的交房条件，2013年7月5日该幢房屋取得房屋所有权证，该楼的其他住户已入住。原告请求解除合同的条件不具备。原告诉称2011年12月12日代理人钱某媚咨询交房，被告已经答复可以交房，被告已尽到通知交房的义务。被告在2011年11月30日前曾电话通知原告缴纳公共维修基金的同时进行房屋交接，但被告以201号附近有电视发射塔，不适合居住等理由拒绝收房和缴纳公共维修基金。二、即使解除201号房的商品房买卖合同，原告要求被告支付代交契税10520元、违约金10519.2元、利息22791.6元以及交通费没有法律依据。契税已经转交给税务部门，被告无义务返还。被告没有违约，无义务支付违约金，且违约金跟银行利息不能重复计算。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明其抗辩，向法院提交的证据有：1、合同补充协议，证明在房屋交��日期之前，原告需向被告付清全部购房款及公共维修基金，逾期被告有权拒绝交付该房屋。2、海南省建筑工程竣工备案证。证明被告于2011年11月15日取得该楼房的竣工备案证，具备交付条件。3、房屋所有权证，证明被告于2013年7月5日取得了该楼房的产权证，被告完全可以将房屋交付给原告。4、税收电子转账专用完税证、业务回单（收款）。证明原告于2012年8月17日向被告支付房产契税10520元，同意继续履行合同，被告于2013年4月28日代原告向税务部门缴纳了契税3331.08元。原、被告提供的证据，经庭审质证，被告对原告证据1的真实性没有异议，但认为合同附件明确约定了原告应缴纳公共维修基金才能交房，原告没有缴纳，被告可以拒绝交房；对证据2的真实性没有异议；对证据3的真实性不予确认；对证据4的真实性没有异议，对关联性有异议；对证据5、6、7的真实性��异议，认为电话通话详情单无法证明原告向被告发送了什么文件，即使原告传真，也无法得知传真的内容。原告对被告4份证据的真实性均没有异议，但认为补充协议不能证明原告可以拒绝交房，被告没有向原告出示竣工验收备案证，不能证明被告通知原告交房的事实。本院对原告证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认；证据3不符合证据形式，不予采信；证据4的真实性予以确认，但关联性不予确认；证据5-7被告不予认可，原告也未提交相应证据证明已经送达被告，故本院不予采信。被告提供的证据1-4的真实性、合法性、关联性本院均予以确认。经审理查明：2011年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买“南方花园”第39幢2单元201房，总房款350640元，在签订合同时一次性支付；合同第八条约定，被告在2011年8月30日前将经验收��格的商品房交付原告使用；合同第九条约定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金等；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等等。同日，双方还签订了《合同补充协议》，该补充协议第三约定，在合同约定的房屋交付日期之前，无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人均需向出卖人付清全部房款及公共维修基金，逾期出卖人有权拒绝交付该房屋。合同签订的当日，原告向被告��付了房款350640元。因被告未向原告发出书面交房通知书，2011年12月12日，原告委托钱某媚到被告处询问被告交房时间，被告口头告知钱某媚已经可以交房，但双方未办理交房手续。2012年8月17日，原告根据被告缴纳契税的通知从银行汇款10520元给被告代缴该房屋的契税。2013年4月28日，被告代原告向税务部门缴纳了契税3331.08元。经查，2011年11月15日，“南方花园”第39幢（K1幢）楼房取得建设工程竣工验收备案证。2013年7月5日，该幢楼房取得总产权证。2013年10月23日，原告以被告未书面通知原告交房，原告已于2011年12月12日书面通知被告解除合同，但被告未与原告办理解除合同手续，请求本院判令解除双方签订的商品房买卖合同等。被告否认原告向其发出解除合同通知书，不同意解除合同。庭审时，原告认可2011年12月25日知悉该楼房已取得竣工验收备案证。本院认为：��、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力，应遵照执行。本案的争议焦点是：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人在2011年8月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用……；第九条约定：逾期交房超过90日，买受人有权解除合同……；第十一条及补充协议第三条分别约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续等；在合同约定房屋交付日期之前，买受人需向出卖人付清公共维修基金，逾期出卖人有权拒绝交付该房屋等。原告主张因被告未向原告发出书面交房通知书，已于2011年12月12日向被告发出解除合同通知书，因被告不予办理相关手��，请求判令解除合同。被告抗辩根据合同补充协议的约定，原告未缴纳公共维修基金，被告有权拒绝交房等。根据查明的事实，被告开发的“南方花园”第39幢于2011年11月15日取得建设工程竣工验收备案证。被告未在2011年8月30日前通知原告交房，2011年12月12日才通知原告交房，超过合同约定交房日期90日，根据合同约定，原告有权解除合同。合同补充协议第三条没有约定公共维修基金缴纳的时间及金额，属于约定不明。根据商品房交易习惯，出卖人通知交房时会在交房通知书上明确办理交房手续时买受人应提供的资料、缴纳的费用等，故，被告抗辩原告没有缴纳公共维修基金被告有权拒绝交房，缺乏事实依据，本院不予采信。由于被告否认原告发出解除合同通知书，原告也未提供相应证据证明自己主张的成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。故，原告主张已于2011年12月12日向被告发出解除合同的通知，缺乏事实依据，本院不予采纳。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交房或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据最高人民法院的上述司法解释以及双方合同的约定，被告逾期交房超过90日后，原告可以行使合同解除权，解除权起算时间应是2011年12月1日起，且应在2012年12月1日前行使合同解除权，逾期不行使的，解除权消灭。原告在2013年10月23日才向本院起诉解除合同。故，原告主张解除合同已超过解除权行使的法定期限，解除权依法已消灭。因此，原告解除合同的请求缺乏法律依据，本院不予支持，其主张被告退还购房款、支付利息、违约金以及赔偿损失等缺乏法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：驳回原告钱某云的诉讼请求。案件受理费人民币7334元，由原告钱某云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审　判　长　　伍书兰审　判　员　　周英俊人民陪审员　　张家谋二〇一三年十二月十一日书　记　员　　王望来附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。审核：伍书兰撰稿：伍书兰校对：王望来印刷：梁昌晏琼海市人民法院2013年12月18日（共印15份）关注微信公众号“”