（2013）扬民终字第1242号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-12-18
案件名称
孙胜与龚永超、季力英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）扬民终字第1242号上诉人（原审被告）龚永超，男，1988年12月26日出生，汉族，宝应县人。委托代理人周平，江苏申明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孙胜，男，1992年1月24日出生，汉族，宝应县人。委托代理人孙广龙，男，1976年5月10日出生，汉族，宝应县人。委托代理人赵炳光，宝应县安民法律服务所法律工作者。原审被告季力英，女，1968年7月2日出生，汉族，宝应县人。原审第三人周勇，男，1975年6月4日出生，汉族，宝应县人。上诉人龚永超因与被上诉人孙胜、原审被告季力英、原审第三人周勇房屋买卖合同纠纷一案，不服宝应县人民法��（2013）宝民初字第0247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：龚开云与季力英原系夫妻关系，生育一子龚永超、一女龚永雪，2012年5月21日离婚。2012年7月23日，龚开云病故。2010年，宝应县安宜镇人民政府为加快新农村建设，改善农民居住环境，决定对该镇官沟村等地段农民统一建设居民集中区。龚开云与季力英的房屋在安置方案范围之内。同年10月10日，龚开云拟将官沟村官沟组121.5平方米的住房一套赠予其子龚永超，龚开云、龚永超分别在赠予人与受赠予人一栏签名，宝应县安宜镇官沟村村民委员会签章证明。10月18日，宝应县安宜镇拆迁安置办公室与龚永超签订宝安拆字（2010）第68号居民集中安置区补偿协议书，约定拆除龚永超的房屋，并给予安置。��开云持安置补偿协议书原件到第三人周勇开办的房屋中介所挂牌出售安置房屋。2011年6月11日，孙胜经周勇介绍，与龚永超签订房屋买卖合同。合同约定：龚永超将其坐落于安宜镇郭庄安置小区的90平方米的自有房屋一套出售给孙胜，商定成交价格为300000元，2011年6月11日支付50000元；2011年7月11日前支付150000元；房屋建成交付钥匙前支付100000元。龚开云代替龚永超在卖方一栏签名，孙胜在买方一栏签名。签订合同时，龚永超、季力英在场。2011年7月11日，孙胜支付购房款200000元，龚开云出具收条。第三人周勇向孙胜收取中介费3000元。2012年7月23日，龚开云病故。孙胜向龚永超要房无果，龚永超也拒绝返还购房款，故孙胜诉至法院，要求：1、解除房屋买卖合同；2、判令龚永超和季立英共同返还购房款20万元；3、周勇承担连带偿还责任。另查明：宝应县安宜镇拆���安置办公室拆迁安置龚永超安置房两套，面积均为90平方米。至目前，两套安置房尚未办理房产证。原审认为：孙胜与龚永超订立的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其合同效力应受法律保护。关于龚永超辩称对其父龚开云代其与孙胜签订房屋买卖合同，并已收取200000元购房款一事并不知情，认为此案与其无关的主张，依法不予采纳。其理由是：龚开云作为原拆迁房屋的权利人，以龚永超的名义与孙胜订立房屋买卖合同，其与龚永超特定的身份关系足以使孙胜相信龚开云有代理权，加之龚开云持有拆迁安置补偿协议书，且孙胜及第三人周勇均指认订立合同时龚永超、季力英在场，龚永超明知其父龚开云以其名义订立合同而不表示反对，亦使孙胜产生龚永超已默示授权的误解，符合法律关于表见代理的构成要件，龚永超作为���代理人应当承担由此所产生的法律责任。孙胜现请求解除合同，选择行使基于房屋买卖合同产生的债权请求权，要求龚永超返还购房款于法有据，应予支持。季力英在本案中既非合同订立的当事人，也未实施代理行为，不应承担法律责任。孙胜要求第三人周勇承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除孙胜与龚永超于2011年6月11日签订的《房屋买卖合同》；二、龚永超于本判决生效后十日内返还孙胜购房款200000元；三、驳回孙胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件���理费4300元，保全费1520元，合计5820元，由龚永超负担。宣判后，龚永超不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定构成表见代理无事实和法律依据。龚永超并非本案买卖合同的相对方，也未收取崔加宽、葛永凤的购房款，不应承担返还的义务；2、本案讼争所涉房屋土地性质为集体所有，因此房屋买卖合同系无效合同。故请求：撤销原判发回重审或是依法改判。其在二审提供了由宝应县安宜镇官沟村村民委员会于2013年12月2日出具的证明一份，证明讼争房屋所涉土地的性质是农民集体所有。被上诉人质证认为该证明与本案无关联性。孙胜答辩称：1、讼争所涉房屋买卖合同合法有效；2、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。故请求：驳回上诉，维持原判。其在二审未提交新的证据。周勇答辩称：龚永超的房屋卖给了六个人，龚永超和季力英对于龚开云出售房屋一事是明知的，买卖时候双方也明知房屋的真实情况，作为中介方并不存在任何过错和责任。故请求：驳回上诉，维持原判。其在二审未提交新的证据。经审理查明：原审法院查明的事实基本属实，本院对此予以确认。另查明：位于安宜镇郭庄村农民集中安置区的面积为14.2023公顷土地，为国有划拨建设用地，使用权人为宝宜镇政府。本案争议焦点为：1、房屋买卖合同是否有效？2、龚开云代理龚永超签订房屋买卖合同的行为是否构成表见代理？本院认为：关于争议焦点一，龚永超以土地性质为集体所有为由主张房屋买卖合同无效，经查，讼争房屋所在地的土地为国有划拨建设用地，讼争房屋的买卖不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，龚���超关于合同无效的上诉理由不能成立。关于争议焦点二，本院认为，龚开云的代理行为构成表见代理，龚永超作为合同相对人应承担相应的责任。理由：1、龚永超以自己名义签订了拆迁安置补偿协议，且已于2010年12月28日和2011年1月1日出售了协议项下的安置房，其应对该协议妥善保管。但根据孙忠诉龚永超、季立英、周勇房屋买卖合同纠纷一案以及崔加宽、葛永凤诉龚永超、季立英、丁鹏房屋买卖合同纠纷一案的审理中可知，龚开云持以龚永超名义签订的拆迁安置补偿协议原件曾到不同中介处出售房屋，其中龚永超对龚开云出售房屋给孙忠一事不仅知情并签字确认，在龚开云出售房屋给崔加宽、葛永凤时也曾到过现场，据此，龚永超在管理自身事务方面存在重大过失，致使龚开云的行为在客观上已具有代理权的表象。2、从孙胜的主观因素分析，龚开云作为龚永超的父亲，持有拆迁安置补偿协议原件以及将被拆迁房屋赠予给龚永超的文书，且以龚永超名义签订房屋买卖合同，因此，对于信任龚开云具有代理权，孙胜是善意且无过失的。3、王波诉龚永超、季立英、王春梅一案中，龚永超抗辩龚开云受案外人卢某的委托出售房屋给王波，该案中，龚开云并未以龚永超名义在拆迁安置协议上签字，在签订合同后提供的赠予手续亦为卢某出具，且龚永超还提供了由龚开云以个人名义签订的其他类似房屋买卖合同。综合该案的证据以及龚永超的抗辩可知，龚开云对于出售以龚永超名义取得的房屋和代理同村村民出售房屋是有明确区分的，据此，亦可作出龚永超为本案合同相对人的判断。因龚开云代理龚永超签订房屋买卖合同的行为构成表见代理，龚永超应为合同相对人，龚开云以龚永超名义收取的购房款应视为���永超已收取相应款项。在龚永超拒绝履行合同义务的情况下，原审判决解除龚永超与孙胜的房屋买卖合同并无不当，龚永超应向孙胜返还购房款20万元。综上，上诉人龚永超的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人龚永超负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 宦广堂审 判 员 黄宝生代理审判员 李春艳二〇一三年十二月十一日书 记 员 任 群 微信公众号“”