（2013）青民一终字第2500号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-04-30
案件名称
青岛市祥泰物业有限责任公司与王智兰物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王智兰,青岛市祥泰物业有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一终字第2500号上诉人（原审被告）王智兰，女，1951年3月5日生，汉族，居民。委托代理人ＸＸ俭，男，汉族，1948年9月12日生，系王智兰之夫。被上诉人（原审原告）青岛市祥泰物业有限责任公司。法定代表人宋琳，总经理。委托代理人王仁红，女，汉族，1975年4月23日，青岛市祥泰物业有限责任公司工作人员。上诉人王智兰因与被上诉人青岛市祥泰物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北四民初字第102号民事判决，于2013年10月25日向本院提起上诉，本院于2013年11月14日受理后，依法组成由审判员许红担任审判长并主审本案，与代理审判员龙骞、代理审判员王蕾参加评议的合议庭，于2013年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人王智兰及其委托代理人ＸＸ俭、被上诉人青岛市祥泰物业有限责任公司的委托代理人王仁红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。青岛市祥泰物业有限责任公司在原审中诉称，自2011年至今，青岛市祥泰物业有限责任公司依约履行了对青岛市鞍山一路23号福顺家园小区的物业服务工作，但时至今日，经青岛市祥泰物业有限责任公司多次向王智兰催收，王智兰仍拖欠物业费及滞纳金共计1443.9元。为维护青岛市祥泰物业有限责任公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判令王智兰向青岛市祥泰物业有限责任公司支付物业管理服务费欠款994.1元、滞纳金449.8元，共计1443.9元；本案的诉讼费用由王智兰负担。王智兰在原审中答辩称，青岛市祥泰物业有限责任公司应当提交相关证据，证明自己的诉讼请求；青岛市祥泰物业有限责任公司提交的证据业主委员会签名的七个人中曲桂丽不是小区的业主，李秀云不是其本人签字，是其丈夫代签的，朱少琴是否是其本人签字无法确认，业主委员会公章的真实性也无法确认；业主委员会未经业主大会授权开展活动；青岛市祥泰物业有限责任公司关于物业费涨价公告内容中所公布的情况不是真实情况的反映；消防设施的配件丢失，消防箱成了垃圾箱，楼道卫生状况差，打扫不达标；青岛市祥泰物业有限责任公司限制他人的人身自由；青岛市祥泰物业有限责任公司用残疾人当小区保安，没有达到青岛市物业标准；青岛市祥泰物业有限责任公司违法违规使用车位费；合同约定是每季度收物业费但青岛市祥泰物业有限责任公司每次是按半年收费；小区消防通道堵塞，如果发生火灾消防车无法进入，影响业主人身财产安全。经原审审理查明，2011年7月8日，青岛市福顺家园业主委员会与青岛市祥泰物业有限责任公司签订了《物业服务委托合同》一份，合同约定青岛市福顺家园业主委员会将福顺家园小区委托于青岛市祥泰物业有限责任公司实行物业服务管理，委托服务期限为二年，自2011年7月1日起至2013年6月30日止，物业管理服务费为按建筑面积每月每平方米0.58元收取，滞纳金按从逾期之日起每天按欠费额的千分之三元缴纳。合同签订后，青岛市祥泰物业有限责任公司对该小区实施了物业管理服务工作，且青岛市祥泰物业有限责任公司管理的福顺家园小区在青岛市第一批环境卫生“百千万”竞赛活动中被评为星级居民楼院，青岛市环境卫生整治行动指挥分部于2011年10月31日下发文件进行了表彰通报。原审另查明，王智兰居住于福顺家园小区6号楼三单元402户，房屋建筑面积为95.22平方米。王智兰自2011年10月1日起欠缴物业管理服务费，截至2013年3月31日，青岛市祥泰物业有限责任公司主张王智兰共拖欠物业管理服务费994.1元，滞纳金449.8元，合计1443.9元。原审法院认为，青岛市祥泰物业有限责任公司与青岛市福顺家园业主委员会所签订的《物业服务委托合同》，是双方在自愿、平等、协商一致基础上签订的协议，该合同不违反法律规定，是合法有效的。该合同对包括王智兰在内的该小区的所有业主和物业使用人均有约束力。青岛市祥泰物业有限责任公司在王智兰居住的小区实施了物业服务，王智兰作为业主已经接受了青岛市祥泰物业有限责任公司提供的服务，也应当遵守该小区业主委员会与青岛市祥泰物业有限责任公司签定的物业服务委托合同，履行合同中规定的交纳物业管理费的义务。逾期不缴纳，应依据合同的约定支付滞纳金。王智兰的抗辩理由不能作为自己拒绝缴纳公共性服务费的理由，在合同履行过程中，王智兰对青岛市祥泰物业有限责任公司的管理服务不满意，应该根据有关法律、法规，通过正当途径予以解决，如果青岛市祥泰物业有限责任公司侵害王智兰的合法权益，王智兰应另行主张侵权之诉，而不能以此为由拒交物业管理服务费，青岛市祥泰物业有限责任公司主张的自2011年10月至2013年3月物业管理服务费未超过约定的标准，原审法院予以支持。青岛市祥泰物业有限责任公司主张滞纳金449.8元，亦未超过合同约定的标准，原审法院予以支持。综上，原审判决：王智兰支付青岛市祥泰物业有限责任公司物业管理服务费994.1元、滞纳金449.8元，共计1443.9元，于判决生效后十日内付清。案件受理费人民币50元，由王智兰负担。因青岛市祥泰物业有限责任公司已经预交，王智兰于本判决生效后十日内直接支付给青岛市祥泰物业有限责任公司。宣判后，王智兰不服原审判决提起上诉称，其主要事实和理由是：1、原审法院认定事实错误与证据不足，被上诉人起诉上诉人主体错误，当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。被上诉人后交的所有证据都足以证明被上诉人的合同程序不合法，被上诉人负有举证责任，合同在被上诉人手中，被上诉人负有证明其已按市三级标准履行合同义务，被上诉人后交的荣誉小报不能作为被上诉人已经履行市三级物业服务的证据，购件发票已经证明其管理的消防系统严重违规。物业费应截止至起诉之日，而非2013年3月。2、原审法院适用法律错误，依据合同法第66条规定，被上诉人未履行合同义务，上诉人有权拒绝全额付款。不应适用合同法第107条。不应承担滞纳金。上诉人与被上诉人是合同纠纷，不应适用民法通则第108条。依据合同法第五条，原则应公平确定各方的权利和义务。3、原审法院程序违法，一审被告在接到法院传票时第一时间就到法院追要依据，查看被上诉人的卷宗，原审法院说只有民事起诉状其它一无所有，等到3月18日开庭时才来拿被上诉人的起诉依据，再写答辩状，还开第二次庭。二次开庭时又不让答辩，所以造成了一审被告的卷宗内没有一份答辩状。依据民事诉讼法第一百三十五条，超出了结案期限。被上诉人的违约行为应在此次诉讼中一并解决而非另行起诉。综上所述，原判决认定事实错误、适用法律错误、程序违法、判决错误，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回起诉或改判、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。青岛市祥泰物业有限责任公司答辩称，上诉人所述不属实，上涨物业费通过了合法程序，涨幅没有强制性规定，被上诉人已经提交了资质证明，是合法的。请求二审维持原判。经本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，青岛市祥泰物业有限责任公司与青岛市福顺家园业主委员会签订的《物业服务委托合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对该小区的所有业主和物业使用人均具有约束力。青岛市祥泰物业有限责任公司服务的该小区在青岛市第一批环境卫生“百千万”竞赛活动中被评为星级居民楼院，青岛市环境卫生整治行动指挥分部并下发文件进行了表彰通报，表明青岛市祥泰物业有限责任公司在该小区实施了物业服务。作为业主，拒绝交纳物业费应有正当的理由，而正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，王智兰提交的证据不足以证实祥泰物业公司在履行物业服务合同中有重大瑕疵，也不能成为王智兰拒交物业费的理由。故王智兰应按约交纳物业费，并支付逾期交纳物业费的滞纳金。王智兰自2011年10月1日起欠缴物业费属实，原审判决判令王智兰交纳物业费、并支付因其逾期交纳物业费应当承担的滞纳金，并无不当，本院予以维持。综上，王智兰的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王智兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 许 红代理审判员 龙 骞代理审判员 王 蕾二〇一三年十二月十一日书 记 员 王庆光书 记 员 魏 威 微信公众号“”