（2013）渝一中法民终字第05445号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-06-15
案件名称
邓蜀华,杨震华与重庆丰源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨震华,邓蜀华,重庆丰源房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第05445号上诉人（原审被告）：杨震华，男，汉族。委托代理人：张进，重庆盛世文辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓蜀华，女，汉族。委托代理人：杨震华，身份情况同上，系邓蜀华之丈夫。委托代理人：张进，重庆盛世文辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆丰源房地产开发有限公司。法定代表人：梁耀铨，董事长。委托代理人：邱明哲，重庆龙行律师事务所律师。委托代理人：方永，重庆龙行律师事务所律师。上诉人杨震华、邓蜀华与被上诉人重庆丰源房地产开发有限公司（以下简称“丰源公司”）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年9月27日作出（2013）渝北法民初字第12357号民事判决。上诉人杨震华、邓蜀华对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人杨震华及其委托代理人张进，上诉人邓蜀华之委托代理人张进、杨震华，被上诉人丰源公司之委托代理人方永参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2005年1月4日，以重庆现代家庭服务公司（以下简称“现代公司”）为甲方，丰源公司为乙方，签订了《联合建房协议书》，约定双方拟合作开发重庆市经济技术开发区鸳鸯组团D58、D59号地块约110亩，用于建设房屋。2006年7月8日，双方再次签订《补充协议书》，约定现代公司是受重庆市人口计生委、市人事局、市编委办、市社科院、市监狱管理局等五部门共1162户职工的委托，与丰源公司签订的上述《联合建房协议书》，现联建项目“丰源丽景”小区建设工程已经启动。双方特别约定：公共建筑的建设费用和设施设备费用等（包含：幼儿园用房、物管用房、消防指挥室、设备用房建筑费用及设施设备费用等），由双方共同投资，进入公摊面积，产权归双方共同所有，利益由业主共享。公摊面积由双方共同委托法定测绘机构测定，造价依照适用性受益原则按房屋包干价分摊。公共建设公摊可简称为“公建公摊”或“共建公摊”。2007年9月，上述五部门联合建设办公室通知所有购房户与丰源公司签订《商品房买卖合同》，并再次明确“丰源丽景”小区物管用房、幼儿园、设备用房和备用发电机组进入业主公摊另行收费，由所有业主共同出资，共同享有。2008年3月10日，以现代公司和五部门联建办为甲方，丰源公司为乙方，签订了《联合建房补充协议书（二）》，明确五部门委托现代公司代表1162户职工与丰源公司就“丰源丽景”项目签订《联合建房协议书》及《补充协议书》，并进一步约定了“丰源丽景”小区的有关权益、工程进度、规划设计、建设资金和交房时间等。2008年4月2日，以丰源公司为甲方，被告邓蜀华、杨震华为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买“丰源丽景”小区7幢1单元6-5房屋，总成交金额为221574元。合同附件四《补充协议》第二条约定：“乙方同意小区内规划建设的物管房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预收成本费用，最后由‘重庆市五部门联合建房办公室’审核后结算，多退少补。”合同签订后，被告缴纳公建公摊费4958元。2008年9月，“丰源丽景”小区竣工验收合格，交付使用。后被告取得了房屋产权证书，其载明房屋建筑面积为124.27平方米。2010年3月30日，五部门联建办与丰源公司召开联席会议，听取工作报告，讨论项目清盘结算等事宜，并明确联建办将于2010年4月底前撤销。2010年4月22日，原告向五部门联建办、现代公司发出《关于请求聘请审计机构审核确认“丰源丽景”项目“公建公摊”的紧急函（渝丰源函（2010）07）》，请求联建办选择聘请重庆嘉豪工程造价咨询有限公司、重庆致通建设工程造价咨询有限公司、中煤国际工程集团重庆设计研究院工程造价咨询所中的一家对“丰源丽景”小区的公建公摊进行审计。联建办在该函件上盖章并批注“建议选择甲级资质的中煤设计研究院咨询所予以审核确认”。2010年5月，中煤研究院作出《重庆丰源丽景工程项目公用建筑、公摊面积相关费用决算审核报告书》，载明：“根据我们的审核，重庆丰源丽景工程项目公用建筑工程、公摊面积相关费用，业主应分摊费用总计为9509413.47元，开发商应分摊费用总计为1451194.34元。”2010年5月18日，联建办授权代表徐枫在该报告书上签署意见：“有法度的可执行。1、公建部分应是全体业主共同所有，而不是双方所有。2、门卫室及更衣室不应列入公建。3、物管用房不应扣出经营用房。”后，中煤研究院又作出《重庆丰源丽景工程项目公用建筑、公摊面积相关费用决算审核报告书》，载明：“根据我们的审核，重庆丰源丽景工程项目公用建筑工程、公摊面积相关费用，业主应分摊费用总计为9402375.33元，开发商应分摊费用总计为1425706.59元。”据此，2010年5月20日，原告向联建办、现代公司发出《关于送达审计机构对公建公摊的“决算审核报告书”及批复1162户业主办理“公建公摊”决算补差的函（渝丰源函（2010）08-1号）》，请求联建办批示按照审计报告决算公建公摊，即业主按照所购房屋建筑面积乘以每平方米64.46元标准缴纳公建公摊费。2010年5月31日联建办授权代表徐枫签收。2010年5月25日，原告在《重庆晨报》上刊登了《通告》，通知含被告在内的“丰源丽景”小区业主于2010年5月31日前按照上述审核结果到售楼部完清公建公摊费用。2011年7月15日，联合建房相关单位代表与原告召开联席会议，交换意见，但对公建公摊费用结算问题没有达成一致意见。2012年5月21日，原告以杨震华为被告向重庆市渝北区人民法院起诉，要求支付共建公摊费及利息。2012年6月6日，原告提出撤诉申请，2012年6月12日，重庆市渝北区人民法院作出（2012）渝北法民初字第9380号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。丰源公司一审诉称：原告受重庆市人口计生委、人事局、编委办、社科院、监狱管理局等五个单位的委托，为其职工代建“丰源丽景”小区。2008年，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买“丰源丽景”小区住宅房屋一套，合同附件“补充协议”第二条特别约定：“小区内规划建设的物管房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本，按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预收成本费用，最后由‘重庆市五部门联合建房办公室’审核后结算，多退少补”。2008年，房屋实际交付使用，办理的《房屋产权证》载明被告所购房屋实际建筑面积为124.27平方米。2010年5月，经联建办同意并选定，由相关法定机构就公建公摊费及分摊标准进行审计，确认“丰源丽景”小区业主应按其所购房屋建筑面积64.46元每平方米的标准承担公建公摊费用。被告应交纳公建公摊费8010元，扣除已经预交的4958元，还应补交3052元。原告通过当地公开发行的报纸发布公告，通知含被告在内的所有业主于2010年5月31日前办理公建公摊费结算手续，被告未交纳剩余的共建公摊费，故起诉请求：责令被告立即支付所欠购房款（共建公摊费）3052元，并自2010年6月1日起按照中国人民银行逾期贷款利率计算逾期利息至所欠款项付清时止。本案诉讼费用由被告承担。邓蜀华、杨震华一审共同辩称：被告已按合同约定将售房款及共建公摊费缴清了，不欠原告共建公摊费；五部门联建办（2012）2号文件写明了物管房、幼儿园、设备用房等已经由业主全额承担建设费用，不得再纳入共建公摊的范围，原告要求被告支付共建公摊费没有法律依据；原告从未向被告催收过共建公摊费，现原告的起诉已超过了法律规定的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《联合建房协议书》、《补充协议书》的约定，现代公司受被告在内的1162户的委托，通过合作建设的方式委托丰源公司代建1-12幢共1162套住宅房屋，由此可知现代公司在建房、购房过程中充当被告等1162户代理人的角色，其行为对被告等1162户具有法律约束力。同时，与丰源公司签订购房合同的1162户分属重庆市人口计生委等五家单位，联建办系该五家单位基于联合建房、购房所设立的机构，根据《联合建房补充协议书（二）》的约定，联建办作为被告等1162户业主的全权代理人，其行为对被告等1162户购房者亦具有法律约束力。根据原、被告签订的《补充协议》第二条约定，被告同意小区内规划建设的物管房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预收成本费用，最后由“重庆市五部门联合建房办公室”审核后结算，多退少补。丰源公司与现代公司签订的《补充协议书》中亦约定了公摊面积由双方共同委托法定测绘机构测定且公摊面积的造价依照适用性受益原则按房屋包干价分摊。上述合同签订后，被告据此交纳了共建公摊费4958元，该费用系预收费用，最终由被告承担的共建公摊费用尚须共同委托法定测绘机构测定，并由联建办审核后据实结算。房屋交付后，丰源公司向联建办、现代公司发函，请求选择审计机构对“丰源丽景”小区的共建公摊进行审计。联建办通过签署意见确定中煤研究院进行审计。2010年5月，中煤研究院作出《重庆丰源丽景工程项目公用建筑、公摊面积相关费用决算审核报告书》，载明：“根据我们的审核，重庆丰源丽景工程项目公用建筑工程、公摊面积相关费用，业主应分摊费用总计为9509413.47元，开发商应分摊费用总计为1451194.34元。”联建办的授权代表徐枫对此提出了修改意见，中煤研究院根据修改意见又作出了一份《审核报告书》，将业主应分摊费用总计修正为9402375.33元，将开发商应分摊费用总计修正为1425706.59元。2010年5月31日丰源公司将该报告书随函送交联建办的授权代表徐枫予以签收。中煤研究院作出的《审核报告书》系由丰源公司与联建办共同选择的中介机构对“丰源丽景”小区共建公摊费用进行的审计，系对包括被告在内的1162户购房者实际应当交纳的共建公摊费进行的审核，应当作为被告交纳共建公摊费的依据。根据该报告书，被告所在的1－12号楼业主分摊费用总计为9402375.33元，而1－12号楼的总建筑面积为145872.81平方米，故每平方米的分摊系数为9402375.33元÷145872.81平方米＝64.46。被告所购房屋建筑面积为124.27平方米，故被告应承担的共建公摊费总额为8010元（64.46元／㎡×124.27㎡），扣除已缴纳的4958元，尚欠3052元（款项均四舍五入）未支付。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。2010年5月31日，联建办授权代表徐枫签收《关于送达审计机构对公建公摊的“决算审核报告书”及批复1162户业主办理“公建公摊”决算补差的函》，视为双方对公建公摊决算结果达成一致，此时原告知道其权利被侵害。因此，原告请求人民法院保护其民事权利的诉讼时效期间应当从2010年6月1日开始起算至2012年5月31日结束。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定：“当事人一方向人民法院提交起诉状或口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”原告于2012年5月21日向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，诉讼时效从2012年5月21日起中断，诉讼时效期间重新计算。故现原告于2013年7月3日提起诉讼请求保护其民事权利并未超过诉讼时效，对被告的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。被告辩称其已按合同约定将售房款及共建公摊费缴清了与一审法院查明的事实不符，对其抗辩意见，一审法院不予采纳。关于延期付款的利息问题。原告丰源公司将《审核报告书》交给联建办工作人员徐枫的时间和登报要求被告在内所有业主补交共建公摊费的时间均为2010年5月31日，故原告丰源公司要求从2010年6月1日起支付逾期付款利息损失并无不当，由于双方未对如何计算逾期付款利息作出明确约定，原告以中国人民银行逾期贷款利率作为计算标准亦无不当，故一审法院对原告要求被告从2010年6月1日起按照中国人民银行逾期贷款利率计算逾期付款利息至本清时止的诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“被告邓蜀华、杨震华在本判决生效后十日内向原告重庆丰源房地产开发有限公司支付共建公摊费3052元，并从2010年6月1日起以3052元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算逾期付款利息至本清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，已减半收取25元，由被告邓蜀华、杨震华承担。”上诉人杨震华、邓蜀华对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案的诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、购房款以房屋面积为计算依据，本案房屋的产权证所记载的面积与被上诉人所诉请的购房款不相符合。上诉人产权证上记载的房屋建筑面积124.27平方米并不包括多出的公摊面积，不应承担丰源公司在本案中主张的共建公摊费。被上诉人未履行通知义务，其诉请利息的主张不应得到支持。被上诉人丰源公司答辩称：请求维持原判。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为邓蜀华、杨震华应否向丰源公司支付共建公摊费3052元及相应的利息。现评析如下：根据《联合建房协议书》、《补充协议书》的约定，现代公司受邓蜀华、杨震华在内的1162户的委托，通过合作建设的方式委托丰源公司代建1-12幢共1162套住宅房屋，由此可知现代公司在建房、购房过程中充当邓蜀华、杨震华等1162户代理人的角色，其行为对邓蜀华、杨震华等1162户具有法律约束力。同时，与丰源公司签订购房合同的1162户分属重庆市人口计生委等五家单位，联建办系该五家单位基于联合建房、购房所设立的机构，根据《联合建房补充协议书（二）》的约定，联建办作为邓蜀华、杨震华等1162户业主的全权代理人，其行为对邓蜀华、杨震华等1162户购房者亦具有法律约束力。根据双方签订的《补充协议》第二条约定，邓蜀华、杨震华同意小区内规划建设的物管房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预收成本费用，最后由“重庆市五部门联合建房办公室”审核后结算，多退少补。丰源公司与现代公司签订的《补充协议书》中亦约定了公摊面积由双方共同委托法定测绘机构测定且公摊面积的造价依照适用性受益原则按房屋包干价分摊。上述合同签订后，邓蜀华、杨震华据此交纳了共建公摊费4958元，该费用系预收费用，最终由邓蜀华、杨震华承担的共建公摊费用尚须共同委托法定测绘机构测定，并由联建办审核后据实结算。房屋交付后，丰源公司向联建办、现代公司发函，请求选择审计机构对“丰源丽景”小区的共建公摊进行审计。联建办通过签署意见确定中煤研究院进行审计。2010年5月，中煤研究院作出《重庆丰源丽景工程项目公用建筑、公摊面积相关费用决算审核报告书》，称根据该院的审核，重庆丰源丽景工程项目公用建筑工程、公摊面积相关费用，业主应分摊费用总计为9509413.47元，开发商应分摊费用总计为1451194.34元。联建办的授权代表徐枫对此提出了修改意见，中煤研究院根据修改意见又作出了一份《审核报告书》，将业主应分摊费用总计修正为9402375.33元，将开发商应分摊费用总计修正为1425706.59元。2010年5月31日丰源公司将该报告书随函送交联建办的授权代表徐枫予以签收。中煤研究院作出的《审核报告书》系由丰源公司与联建办共同选择的中介机构对“丰源丽景”小区共建公摊费用进行的审计，系对包括邓蜀华、杨震华在内的1162户购房者实际应当交纳的共建公摊费进行的审核，一审法院认为应当作为邓蜀华、杨震华交纳共建公摊费的依据并无不当。根据该报告书，邓蜀华、杨震华所在的1－12号楼业主分摊费用总计为9402375.33元，而1－12号楼的总建筑面积为145872.81平方米，故每平方米的分摊系数为9402375.33元÷145872.81平方米＝64.46。邓蜀华、杨震华所购房屋建筑面积为124.27平方米，故邓蜀华、杨震华应承担的共建公摊费总额为8010元（64.46元／㎡×124.27㎡），扣除已缴纳的4958元，尚欠3052元（款项均四舍五入）未支付。根据前述分析，二审中邓蜀华、杨震华提出的其产权证上登记的建筑面积中不包含多出的公摊面积，进而不应承担丰源公司诉请的共建公摊费的异议于法无据，本院不予支持。关于延期付款的利息问题。丰源公司将《审核报告书》交给联建办工作人员徐枫的时间和登报要求邓蜀华、杨震华在内所有业主补交共建公摊费的时间均为2010年5月31日，故一审法院对丰源公司要求邓蜀华、杨震华从2010年6月1日起按照中国人民银行逾期贷款利率计算逾期付款利息至本清时止的诉讼请求予以支持并无不妥，本院予以维持。故邓蜀华、杨震华在二审中提出的丰源公司未履行通知义务，上诉人不应承担前述利息的主张于法无据，本院不予支持。综上，上诉人邓蜀华、杨震华之上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓蜀华、杨震华共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼代理审判员 陈娅梅代理审判员 罗太平二〇一三年十二月十一日书 记 员 邓 超 关注公众号“”