（2013）南民初（一）字第1741号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-03-17
案件名称
广西福��物业服务有限责任公司诉钟小英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市柳南区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西福来物业服务有限责任公司,钟小英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第二十一条
全文
广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初（一）字第1741号原告广西福来物业服务有限责任公司，住所地：柳州市白沙路3号之一金瑞国际8层8-10、11、12号。法定代表人莫太贵，总经理。委托代理人莫晓丹，广西红盾律师事务所律师（特别授权）。被告钟小英，女，汉族。原告广西福来物业服务有限责任公司（以下简称福来公司）诉被告钟小英物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月21日受理后，依法适用简易程序由柳州市柳南区人民法院审判员黄颖独任审理，于2013年12月6日公开开庭进行审理，书记员张航担任法庭记录。原告广西福来物业服务有限责任公司的委托代理人莫晓丹及被告钟小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福来公司诉称，柳州市西环路11号万佳馨园小区是柳州市万佳房地产有限公司开发建设的住宅小区。2008年1月22日，原告与柳州市万佳房地产有限公司签订《柳州万佳馨园前期物业服务合同》，为万佳馨园提供物业管理服务。被告钟小英住万佳馨园9栋1单元601室，享受了原告提供的物业管理服务，被告每月均应向原告交纳物业服务费、路灯费及上门收垃圾费。但被告未交纳2008年1月起至2013年8月的物业服务费、路灯费及上门收垃圾费。请法院依法判决：被告立即付给原告物业服务费5588.6元，路灯费248元，上门收垃圾费436.5元，合计6273.1元。原告福来公司在举证期限内向法院提交如下证据：1、营业执照复印件一份（经与原件核对无异）；2、企业变更登记通知书复印件一份（经与原件核对无异）；3、资质证书复印件一份（经与原件核对无异）；4、前期物业管理服务合同复印件一份（经与原件核对无异）；5、物价局文件复印件一份（经与原件核对无异）；6、收费公示牌照片一份；7、商品房买卖合同复印件一份；8、宅急送快递单复印件一份（经与原件核对无异）；9、律师函存根复印件一份；10、催费照片一份。被告钟小英辩称，我的摩托车被盗，向原告反映后对���置之不理。而且我的门铃坏了向原告报修对方也并未前来维修，小区车辆停放混乱，原告只收钱不管理。地下车库两个门只开一个，存在安全隐患，物业管理不到位，所以被告拒绝交纳物业费。被告钟小英在举证期限内向法院提交如下证据：2006年6月5日万佳馨园前期物业管理服务协议复印件一份（经与原件核对无异）。经庭审质证，本院认为，原、被告双方在举证期限内提交的证据均来源真实、合法，与本案具有关联性，原、被告双方对对方提交证据的真实性亦予以认可，本院对上述证据予以采纳。综合全案证据，本院确认如下法律事实：2006年2月28日，被告与柳州万佳房地产开发有限责任公司（以下简称万佳公司）签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定被告向万佳公司购买柳州市西环路11号万佳馨园小区9栋1单元6-1号房屋一套，建筑面积为181.16平方米。2006年6月5日，被告与柳州佳兴物业管理有限责任公司签订《万佳馨园前期物业管理服务协议》一份，约定柳州佳兴物业管理有限责任公司为被告提供前期物业服务。2008年1月22日，万佳公司与原告签订《柳州万佳馨园前期物业管理服务合同》一份，约定原告为柳州市西环路11号万佳馨园小区提供前期物业服务，并约定物业服务费的标准为住宅房屋按建筑面积0.5元／m2.月由业主交纳；商铺按建筑面积1.5元／m2.月由业主交纳。上述合同第十六条约定：2008年1月及以后的物业费由原告继续向业主催收。2008年2月20日，柳州市物价局对原告的物业服务收费标准作出《关于万佳馨园前期物业管理服务收费标准的批复》，批复的住宅物业管理服务费标准为：物业管理服务费（含物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护费用；物业管理区域清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费，管理服务人员工资及福利等）按建筑面积计算，住宅为0.5元／月.平方米。原告分别于2011年10月28日、2012年8月7日在小区内张贴欠费名单，公示了被告欠交物业服务费、路灯费、垃圾费及滞纳金的数额。后原告又向被告邮寄了律师函，催收2013年8月31日之前的物业服务费等费用。2013年10月21日，原告向本院提起诉讼，请求法院判决：被告立即付给原告物业服务费5588.6元，路灯费248元，上门收垃圾费436.5元，合计6273.1元。庭审中，原告称其诉请的物业服务费在2013年4月之前是按照0.45元每月每平方米的标准计算，2013年4月开始按照0.5元每月每平方米的标准计算；诉请的上门收垃圾费在2013年4月之前是按照7元每月每户的标准计算，2013年4月开始按照7.5元每月每户的标准计算；路灯费按照4元每月每户的标准计算。被告对上述计算标准没有异议，但表示原告未尽到管理责任。原���称其已经通过上门、电话、快递、张贴公示等方式催收了本案物业服务费用，被告认为原告未上门催收，但认可原告已通过电话方式催收。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。虽然被告与柳州佳兴物业管理有限责任公司于2006年6月5日签订了《万佳馨园前期物业管理服务协议》，但柳州市物价局于2008年2月20日对原告的物业服务收费标准作出《关于万佳馨园前期物业管理服务收费标准的批复》，万佳公司也于2008年1月22日与原告签订《柳州万佳馨园前期物业管理服务合同》，约定2008年1月及以后的物业费由原告继续向业主催收，在柳州市万佳馨园小区内张贴欠费名单公示相关欠费��额的也是原告而非柳州佳兴物业管理有限责任公司，而且被告未提供证据证明其2008年1月至今的物业服务费系向柳州佳兴物业管理有限责任公司交纳，则本院有理由相信柳州佳兴物业管理有限责任公司从2008年1月起至今已经不是柳州市万佳馨园小区提供物业服务的主体。在柳州市万佳馨园小区原有物业服务企业不再向小区提供物业服务的情况下，因业主及业主委员会未另行选聘相关物业服务企业，则万佳公司作为建设单位有权另行选聘原告作为物业服务企业并与其签订《柳州万佳馨园前期物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，依法成立生效并对业主具有拘束力，。现原告已通过电话及邮寄律师函的方式向被告催收物业服务费，在被告未举证证明其已经支付2008年1月至2013年8月物业服务费的情况下，应当向原告支付上述期间的物业服务��。关于上述物业服务费的具体数额，原告称其诉请的该项费用在2013年4月之前是按照0.45元每月每平方米的标准计算，2013年4月开始按照0.5元每月每平方米的标准计算，被告对该计算标准亦无异议，故被告应当向原告交纳的物业服务费为181.16平方米×0.45元／月×63个月＋181.16平方米×0.5元／月×5个月=5588.8元，现原告诉请的物业服务费数额为5588.6元，则本院尊重当事人自由处分其民事权利，支持原告要求被告支付其物业服务费5588.6元。关于被告应当向原告支付的代收垃圾费，在被告未举证证明其已经支付2008年1月至2013年8月代收垃圾费的情况下，应当向原告支付上述期间的代收垃圾费。原告称其诉请的该项费用在2013年4月之前是按照7元每月每户的标准计算，2013年4月开始按照7.5元每月每户的标准计算，被告对该计算标准亦无异议，故被告应当向原告交纳的代收垃圾费为2008��1月至2013年3月代收垃圾费：7元／月×63个月＋7.5元／月×5个月=478.5元，现原告诉请的代收垃圾费数额为436.5元，则本院尊重当事人自由处分其民事权利，支持原告要求被告支付其代收垃圾费436.5元。关于原告诉请的路灯费，该费用属于共用设施设备的日常运行维护费用，在涉案合同中也并未对此进行约定，但被告对原告的每月4元每户的计算标准无异议，在被告未举证证明其已经支付2008年1月1日至2013年8月31日路灯费的情况下，应当向原告支付上述期间的路灯费。原告称其诉请的该项费用按照4元每月每户的标准计算，被告对该计算标准亦无异议，故被告应当向原告交纳的路灯费为4元／月×68个月=272元，现原告诉请的路灯费数额为248元，则本院尊重当事人自由处分其民事权利，支持原告要求被告支付其路灯费248元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于被告辩称原告物业服务不合格一节，因被告未提供证据予以证明，则本院对被告的该项辩称不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下：被告钟小英向原告广西福来物业服务有限责任公司支付2008年1月起至2013年8月止的物业服务费5588.6元、代收垃圾费436.5元、路灯费248元，合计6273.1元。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告钟小英负担并迳付原告广西福来物业服务有限责任公司。上述债务，义务人应当于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 黄颖二〇一三年十二月十一日书记员 张航���相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 搜索“”