（2013）昌民初字第08914号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-02-17
案件名称
陈希锦诉朱斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈希锦,朱斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第08914号原告陈希锦，男，1966年2月5日出生。委托代理人余忠文，北京市兰台律师事务所律师。委托代理人毛阿馨，北京市兰台律师事务所实习律师。被告朱斌，男，1966年12月1日出生。原告陈希锦与被告朱斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈希锦及其委托代理人余忠文、毛阿馨、被告朱斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈希锦诉称：因原告想在北京做房屋租赁生意，在寻找适宜房屋的过程中，看到北京市昌平区平西府某号院的门口挂有“招租广告”，联系人唐志雄。原告找到唐志雄说明了想承租的意向，唐志雄表示自己仅为房屋代管人，并将所谓“房东”即被告的电话告诉了原告。经商议，被告同意将位于北京市昌平区平西府某号院红楼一座39间房间及（被告）自建门市四间（下称“上述房屋”）出租给原告经营（“经营”系指按房间对外再出租并获取租金收益）。2011年8月24日，原告基于亲眼见到的房屋实况及对被告的充分信任，与被告签署了上述房屋的《房屋租赁合同》（下称“主合同”），约定租赁期限为：自2011年9月1日起到2016年8月31日止，每年租金10万元，半年一付。原告于签约当日支付了1万元租金，并于2011年9月1日将上半年的房租全部付清。2011年8月31日，原告与被告签署了“主合同”的补充协议，约定由被告负责暖气的供水调试，试水期7天。经试水，暖气漏水无法使用，被告承诺将积极解决供暖问题。但是，由于供暖问题一直拖延未决，为保证居住质量，经被告同意及承诺补偿后，原告又垫付资金购买了新暖气片及大量燃煤（该批燃煤在原告被迫离开后，被告仍在使用）。除此以外，经被告同意，原告还垫付了大笔资金对房屋进行加建厨卫、购置家具等其他添附。由于原告承租上述房屋之前，对外出租的租金收取、日常维护等具体事宜一直由唐志雄负责，应被告强烈要求，原告与唐志雄签署了“协议”。约定唐志雄改为原告工作，并将代收的相关费用及时交给原告。2011年9、10、11月，原告均依照约定向唐志雄支付了工资及电话费。2011年12月15日，因业务需要，原告、被告与许马焕三人经商议签署了“协议”，约定由许马焕接替原告对上述房屋进行经营，并且约定先由原告与被告解除原租赁合同，再由被告与许马焕签署相关租赁协议。因此，原告依约于2011午12月18日与被告及唐志雄签署了“协议”（下称“解约协议”），解除了与被告的房屋租赁关系及与唐志雄的劳动关系。但由于被告出租价格过高等原因，许马焕并未接替原告进行经营，也未再与被告签署任何协议。原告认为转租协议的生效条件并未成立，因此转租协议便并未生效，遂欲继续对上述房屋进行经营。谁知此时被告却突然告知原告，自己并非上述房屋的真正房东，而是所谓的“二房东”，经自己与原房东多次协商，原房东仍不同意被告将房屋转租给原告。之后，被告及唐志雄不仅不允许原告进入上述房屋，唐志雄也不再将所收的租金等款项交给原告而是直接交给了被告，对于原告的赔偿等要求，被告与唐志雄更是再也置之不理。综上，被告对上述房屋并无转租权，事后也并未取得房屋权利人的追认，却仍然谎称自己是房东，以欺诈的手段骗取了原告信任而与之订立房屋租赁合同，并且拒不偿还违法所得。唐志雄明知被告并非房屋权利人，为继续获取薪金，仍协助被告持续欺骗原告。据此，请求法院依法判令：一、确认双方签署的《房屋租赁合同》无效；二、判令被告向原告偿还各类费用97436.4元（包括：房租、装修款、维修、购买家具、电器、燃煤等的花费。）；三、判令被告赔偿原告损失的对外经营的房租收益17314.45元。四、判令被告承担全部诉讼相关费用。被告朱斌辩称：1．双方签订的租赁合同有效。涉案房屋是答辩人从原房东吴瑞金处承租而来，并且吴瑞金同意答辩人将该房屋转租，有答辩人与吴瑞金的合同为证，故答辩人有权将房屋出租，答辩人与被答辩人的租赁合同有效，原房东与被答辩人，从未见面协商房屋转租之事，不存在答辩人欺诈之说。而且被答辩人取得了经营收入，有被答辩人收入账单为证，所以双方签订的租赁合同有效。2．答辩人无需返还房租、装修款、维修等费用。首先，房屋出租给被答辩人以后，被答辩人一直在使用房屋，而且取得了经营收入，后转租给许马焕，有答辩人、被答辩人和许马焕三方协议为证，支付房租是被答辩人的合同义务，故房租无需退还。被答辩人未经答辩人同意即对房屋进行装修，违反了合同的约定，其支付的装修费答辩人无需偿还，不但无需偿还，而且被答辩人还需恢复原状、并赔偿因此给答辩人造成的损失。3、答辩人、被答辩人及案外人许马焕于2011年12月15日签订一份三方协议，该协议已经解除了答辩人与被答辩人的租赁合同，由许马焕取代了被答辩人，许马焕与答辩人建立了租赁关系，被答辩人退出了租赁关系，并收取了保证金。账务已由答辩人转给了案外人许马焕，故被答辩人应找案外人许马焕进行结算，被答辩人在2011年12月12日收取了2699元并在账单上亲笔签字，在答辩人与被答辩人之间，已无争议。2011年12月15日的三方协议约定：“2011年12月30日之前三方结清费用”，在此明确约定结清费用需三方到场，否则有些事情就说不清（因涉及三方之间的相互结算）。故在仅有答辩人与被答辩人双方的情况下，尚无法结算费用（答辩人与被答辩人解除租赁合同后，被答辩人收取的租户的押金、供暖费、多余的房租，均需进行结算和交接）。4、2011年8月31日，答辩人与被答辩人签订的补充协议约定：“下半年的房租为5万元减去9月1号后已收房租17314.45元”，此处是指下半年的房租才减掉17314.45元，而被答辩人与答辩人2011年12月15日已解除了租赁合同，不涉及下半年的问题，故不存在退还17314.45元的问题。5．另外，在被答辩人租赁期间，一直由唐志雄代被答辩人管理账务、接收房屋杂费等。因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2011年8月24日，原告陈希锦（乙方、承租方）与被告朱斌（甲方、出租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于北京市平西府街某号院红楼一座39间房间及自建四间门市，交给乙方自己主经营五年，作为居住使用，出租房旅馆使用，租赁期限自2011年9月1日起到2016年8月31日止。每年租金为十万元整，第三年递增10%，第五年递增10%。第一年合同签订后，付租金1万元整，带房屋交付的同时支付，此后在每年的7月30日至8月2日，支付下期租金，每下半年房租在每年的2月28日至3月2日支付。房屋采取半年一付方式。乙方在承租期间，对房屋及设施进行装修改造，必须经甲方同意，但不许破坏主体结构。对改变房屋结构及房屋安全的改造，需向甲方书面申报，批准后方可施工。合同签订后，现原告以被告转租未经出租人同意为由，要求确认双方签订的无效。被告向本院提供了2011年6月25日，吴瑞金（出租方、甲方）与朱斌（承租方、乙方）签订的平西府某号院红楼灰楼租赁及相关院落使用合同，合同约定甲方将拥有位于北京市昌平区平西府某号院集体土地使用权的自建红楼一栋、灰楼一栋的房屋及院落租赁给乙方使用。本案在审理过程中，吴瑞金出庭作证，证明吴瑞金为北京市昌平区平西府某号院使用权人，其与朱斌签订了租赁合同，朱斌系有权转租。另查，经本院核实，吴瑞金现有权使用昌平区平西府某号院。上述事实，有房屋租赁合同、收条、补充协议、平西府某号院红楼灰楼租赁及相关院落使用合同、土地使用权租赁合同、证明、询问笔录及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。原告以被告无权转租为由要求确认合同无效，根据现有证据可以证明朱斌享有转租权，故本院对原告基于被告没有转租权而请求确认合同无效的诉讼请求不予支持。现经本院询问，原告陈希锦是基于第一项诉讼请求的基础上提出的赔偿诉讼请求，原告的第一项请求不予支持，本院对其要求被告朱斌赔偿的诉讼请求无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告陈希锦的诉讼请求。案件受理费一千二百五十九元由原告陈希锦负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 程 杰人民陪审员 张光辉人民陪审员 李印德二〇一三年十二月十一日书 记 员 张 焱 来源：百度“”