（2009）中一法三民一初字第896号

裁判日期: 2013-12-11

公开日期: 2015-12-18

案件名称

龚玉玲与中山市吉雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

龚玉玲,中山市吉雅房地产开发有限公司,林泽佳

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2009）中一法三民一初字第896号原告：龚玉玲，女，1963年11月23日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省中山市。委托代理人：杜文樯、龙镜锋，广东弘力律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市。法定代表人：张其。委托代理人：卢大文，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托代理人：邱成亮，广东ＸＸ海天（珠海）律师事务所律师。第三人：林泽佳，男，1952年11月13日出生，汉族，住中山市。原告龚玉玲诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据原告龚玉玲申请，依法追加林泽佳作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告龚玉玲委托代理人杜文樯，被告吉雅公司委托代理人邱成亮到庭参加诉讼。第三人林泽佳经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚玉玲诉称：原告于2007年11月19日与被告签订一份白石吉雅花园认购书，约定原告认购被告位于白石吉雅花园＊幢＊房，价格为194040元。原告在签订认购书当日支付了10000元首期定金。2007年12月3日，原、被告又签订了正式的商品房买卖合同，并在中山市公证处办理合同公证。原告支付合同公证费362元。双方在合同中将总楼价变更为190000元。原告在合同订立当日付清剩余楼款180000元。被告于2007年12月18日将该商品房交付原告。原告当时即开始装修入住，并一直使用至今。原告多次催促被告办理产权登记均无果。后原告了解到被告及被告法定代表人张其因吉雅花园涉及诈骗已被立案查处，被告已无法为原告办理产权登记。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.确认原告为中山市三乡镇白石吉雅花园7号楼＊幢＊房的产权人，否则，被告应返还原告已付购楼款190000元、公证费362元，并支付违约金19000元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼期间，原告龚玉玲变更诉讼请求为：1.确认位于中山市三乡镇白石吉雅花园7号楼＊幢＊房的产权归原告所有；2.确认原告与被告于2007年12月3日签订的商品房买卖合同合法有效，被告应当继续履行合同，办理过户手续，将该合同约定的中山市三乡镇白石吉雅花园7号楼＊幢＊房过户至原告名下，过户费用由被告承担；3.诉讼费用由被告承担。原告龚玉玲对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下主要证据：1.认购书；2.商品房买卖合同及公证书；3.收据四张；4.吉雅花园物业交接书；5.装修管理合约；6.管理费发票两张；7.收款收据；8.照片。被告吉雅公司辩称：经生效的刑事判决书认定，被告存在非法吸收公众存款的犯罪行为。很多商品房是作为借款抵押而进行登记备案的，并非真实的商品房买卖。请求法院进行严格审查。被告吉雅公司就其辩解在举证期限内提交了如下证据：1.中山市中级人民法院（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决书；2.张其的书信两封。第三人林泽佳未到庭应诉。其提交书面答辩状述称：原告提出的房屋产权主张依法不能成立。首先，第三人经合法途径有偿取得本案房屋的所有权。第三人与吉雅公司于2007年7月17日就购买中山市三乡镇吉雅花园7号楼＊幢＊房达成合意，当即共同到中山市房屋交易所办理交易手续，在工作人员协助下签订中山市商品房买卖合同，成交价为115500元。2007年7月24日，中山市房地产交易登记管理所向第三人发出中山市商品房销售登记备案表，第三人也依约向吉雅公司支付全部购房款，第三人依法有偿取得该房屋所有权。其次，第三人所购房屋依法登记受法律保护。再次，原告要求确认其为本案争议房屋产权人没有法律依据。原告与被告吉雅公司签订合同后，没有依法到中山市国土资源局办理销售登记备案，该买卖行为未生效。第三人与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同比原告签订的合同早四个月，并依法办理登记，第三人善意有偿购买房屋，而且价格合理。第三人取得上述房产应受法律保护，原告只能主张返还购房款。吉雅公司将本案争议的房屋卖给第三人后，隐瞒事实真相，又将该房屋重复卖给原告，并收取原告购房款，明显具有欺诈性，该买卖行为依法无效。吉雅公司应向原告退还购房款，原告应退还房屋使用权，由吉雅公司移交给第三人使用。吉雅公司非法吸收公众存款是犯罪行为，但此犯罪行为与第三人没有任何关联。第三人与吉雅公司既存在民间借贷关系，也存在商品房买卖关系。（2008）中法行初字第114号行政判决书认定第三人与吉雅公司有5200000元借贷资金。本案商品房买卖合同签订于2007年7月17日，而借款合同却签订于2007年7月25日，借款行为发生在商品房买卖行为之后，进一步证明是两个不同的法律关系。综上，第三人依法有偿取得本案房屋的所有权受法律保护，原告提出确认其为本案房屋所有权人没有法律依据。原告无权取得本案房屋，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人林泽佳在举证期限内提交了如下证据：1.身份证复印件；2.中山市商品房买卖合同；3.中山市商品房销售登记备案表；4.收据；5.中山市商品房合同资料证明表。经审理查明：2007年11月19日，龚玉玲与吉雅公司签订一份白石吉雅花园认购书，约定龚玉玲向吉雅公司购买位于中山市三乡镇白石吉雅花园＊幢＊房，该物业建筑面积约为115.5平方米，认购楼价为194040元。首期定金10000元港币须在签署认购书或之前付清，次期楼款须于2007年11月25日或之前付清。上述认购书签订当日，龚玉玲向吉雅公司交付了首期定金10000元港币，吉雅公司向龚玉玲出具了相应的收款收据。2007年12月3日，龚玉玲与吉雅公司分别作为买受人、出卖人签订一份中山市商品房买卖合同，约定龚玉玲向吉雅公司购买位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼＊幢＊房，该房产建筑面积为115.5平方米，其中套内建筑面积为104.5平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平米1818.18元，总金额为190000元；该款已一次性付清；出卖人应当在2007年12月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同订立当日，龚玉玲向吉雅公司支付次期楼款180000元，吉雅公司向龚玉玲出具了相应收款收据。2007年12月6日，中山市公证处为双方签署的上述合同出具了（2007）中证房字第3**号公证书，龚玉玲支付公证费362元。2007年12月18日，吉雅公司与龚玉玲签订吉雅花园物业交接书，吉雅公司将吉雅花园7号楼＊幢＊房交付给龚玉玲使用，龚玉玲对房屋进行装修使用至今，并按规定缴纳物业管理费用。2009年9月14日，龚玉玲以吉雅公司未按约办理上述房产的房地产权属证书为由，具状诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，吉雅公司于2006年10月24日将位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼＊幢＊房备案登记至蒲玉梅名下，又于2007年7月24日注销登记备案。在注销登记备案同日，吉雅公司又将上述房产备案登记至林泽佳名下，备案证明表显示购房总价为115500元。涉案房产目前仍登记备案在林泽佳名下。中山市公安局于2008年5月7日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房产进行了查封。林泽佳提交的中山市商品房买卖合同显示林泽佳向吉雅公司购买涉讼房产，房产建筑面积为115.5平方米，套内建筑面积为104.5平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平米1105.26元，总价款为115500元，约定在办理商品房买卖合同备案登记后一次性付清楼款，交楼期限为2007年12月30日前，等等。上述合同的订立时间为2007年7月17日。林泽佳提交的收款收据显示吉雅公司于2007年7月24日收取林泽佳支付的涉讼房产款项115500元。蒲玉梅不服中山市国土资源局商品房买卖合同行政登记，于2008年5月23日向本院提起行政诉讼。本院经审理后作出（2008）中法行初字第114号行政判决：1.驳回蒲玉梅要求撤销中山市国土资源局于2007年7月24日作出的将中山市三乡镇吉雅花园7号楼＊幢＊房终止在蒲玉梅名下的登记备案的诉讼请求；2.撤销中山市国土资源局将上述房产登记在林泽佳名下的登记备案。林泽佳不服一审行政判决，提起上诉。中山市中级人民法院查明：吉雅公司的法定代表人张其作为乙方与林泽佳在2007年7月25日签订的借款协议中，约定向林泽佳借款3000000元，乙方用三乡白石吉雅花园25套房及一间商铺作为抵押，至还清借款时，林泽佳须配合乙方办理终止该25套房及一间商铺的合同，如乙方不依约还款，林泽佳有权将上述25套房及一间商铺出售，出售时不够借款额的，乙方负责补偿。中山市中级人民法院经审理后认为，林泽佳作为与吉雅公司存在借款关系的出借人，所涉借款已被生效刑事判决认定为吉雅公司、张其等刑事被告非法吸收公众存款犯罪行为的犯罪事实，林泽佳所购的本案房产，实际上是作为出借给吉雅公司款项的还款保障，故原审法院基于林泽佳与吉雅公司之间虚假的购房关系，而判决撤销中山市国土资源局对林泽佳与吉雅公司之间房屋买卖合同进行的登记备案并无不当，应予维持。另因该院生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决同样认定了蒲玉梅为吉雅公司实施非法吸收公众存款的犯罪行为中的出借款人，而非真实购房人，故该院撤销蒲玉梅名下的涉案房产的注销登记备案以及撤销林泽佳名下房产的登记备案，并不产生蒲玉梅名下涉案房产登记备案自动恢复的法律后果。据此中山市中级人民法院作出（2012）中中法行终字第125号行政判决，维持本院（2008）中法行初字第114号行政判决第二项，撤销本院（2008）中法行初字第114号行政判决第一项，确认中山市国土资源局于2007年7月24日作出的将涉案房产终止在蒲玉梅名下登记备案的行为无效，并予以撤销。上述判决已经发生法律效力。又查：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场等项目需要大量资金周转，张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计575697327元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、房产的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表均未涉及到本案原告龚玉玲；该刑事判决书所附的的非法吸收公众存款明细表中，涉及第三人林泽佳，该表第285位列明：出借人林泽佳，出借金额5200000元。虚假按揭物业明细表中，未涉及第三人林泽佳，涉案房产也未涉及虚假按揭。诉讼中，本院依职权对涉讼的中山市三乡镇吉雅花园7号楼＊幢＊房进行现场勘查。经勘查，上述房地产已通水、通电，装修作房产使用。龚玉玲大约一周回来一次。本院于2011年9月28日在涉讼房地产门外张贴通知，若本案的处理涉及其他权利人的利益，应在七日内向本院提出书面请求。期限届满，并未有其他权利人向本院提出请求。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。龚玉玲与吉雅公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，故龚玉玲与吉雅公司之间订立的商品房买卖合同合法有效。双方均应按合同约定履行自己的义务。龚玉玲按合同约定向吉雅公司付清所购中山市三乡镇吉雅花园7号楼＊幢＊房全部楼款，吉雅公司于2007年12月18日将上述房产交付给龚玉玲使用，吉雅公司亦应按合同约定在上述房产交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案。吉雅公司在交付上述房产给龚玉玲之后未能按照约定履行办理房地产权属登记手续的义务，已构成违约，应承担相应违约责任。龚玉玲起诉主张继续履行合同，吉雅公司为其办理涉讼房产的房地产权属登记手续，本院对此予以支持。龚玉玲要求吉雅公司承担过户费用，没有合同依据，本院不予支持。吉雅公司虽然与林泽佳签订中山市商品房买卖合同，且该买卖合同办理登记备案，但根据已生效的中山市中级人民法院（2012）中中法行终字第125号行政判决书中的认定，林泽佳作为与吉雅公司存在借款关系的出借人，所涉借款已被生效刑事判决认定为吉雅公司、张其等刑事被告非法吸收公众存款犯罪行为的犯罪事实，林泽佳所购的本案房产，实际上是作为出借给吉雅公司款项的还款保障，林泽佳与吉雅公司之间属于虚假的购房关系，据此判决撤销中山市国土资源局将上述房产登记在林泽佳名下的登记备案。故本院对林泽佳的抗辩主张不予采信。对于龚玉玲请求确认其对涉讼房产享有所有权的问题，龚玉玲取得房产所有权有赖于吉雅公司最终履行商品房买卖合同即办理权属转移登记。现龚玉玲请求法院判决确认其对涉讼房产享有所有权没有法律依据，本院依法予以驳回。林泽佳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，龚玉玲诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中山市吉雅房地产开发有限公司继续履行2007年12月3日与原告龚玉玲签订的中山市商品房买卖合同约定的合同义务；二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告龚玉玲办理位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼＊幢＊房的房地产权属证书，登记在原告龚玉玲名下；三、驳回原告龚玉玲的其他诉讼请求。案件受理费4446元（原告龚玉玲已预交），由被告吉雅公司负担，被告吉雅公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审　判　长　　丁向娜人民陪审员　　陈蔚俊人民陪审员　　徐淑榆二〇一三年十二月十一日书　记　员　　何颖怡来源：