（2013）嘉善民初字第848号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2015-02-05
案件名称
梁冬生、刘英与嘉善圣日置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁冬生,刘英,嘉善圣日置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉善民初字第848号原告：梁冬生。原告：刘英。两原告共同委托代理人：宋军飞、任汝平。被告：嘉善圣日置业有限公司。法定代表人：徐家骏。委托代理人：张宏。委托代理人：闫伟强。原告梁冬生、刘英与被告嘉善圣日置业有限公司（以下简称圣日公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年6月19日立案受理后，依法由代理审判员雷婷婷适用简易程序于2013年8月1日公开开庭进行了审理，后又依法组成合议庭于2013年11月20日公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告梁冬生及其委托代理人任汝平、被告的委托代理人张宏到庭参加了诉讼，在第二次庭审中，原告的委托代理人宋军飞、被告的委托代理人张宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁冬生、刘英起诉称：2011年8月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：原告购买位于姚庄大道北侧茜泾路东侧圣日华庭商铺225号商品房，该房屋的用途为商业，建筑面积共15.81平方米，该商品房的单价为13067.7元／平方米，总金额为206600元。原告应于2011年8月13日之前，一次性支付206600元，被告应当在2012年3月31日之前，将符合依照国家和地方人民政府的有关规定的商品房交付原告，如因遭遇不可抗力且被告在发生之日起15日内告知原告；导致开发建设期限延长，因有关部门未按期拆迁而延误建设时间等被告可据实予以延期。若被告逾期交房，则承担逾期交房的违约责任，即：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告承诺于2012年5月31日前，取得商品房的土地、房屋权属证书，交付原告；如被告不能按约定期限交付权属证书，则被告承担违约责任，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，被告自2012年5月31日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告于2011年8月13日向被告交付了房价款206600元。后交付时间已至，被告告知原告因小区煤气管铺设、拆迁等问题导致商品房及权属证书不能如期交付，交付时间另行通知。原告认为，双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，被告应当按照合同的约定履行义务，原告依约支付了相应的购房款，被告也应当向原告交付合同约定的商品房，并依约办理相关权属证书，现被告并未依约交付商品房及办理权属证书已经构成违约行为，侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行2011年8月13日双方签订的商品房买卖合同，并按合同的约定向原告交付商铺225号商品房；2、被告立即支付原告逾期交房违约金42353元（自2012年4月1日起暂计算至2013年5月15日，要求计算至实际交房之日止）；3、被告立即支付原告逾期办理产权登记违约金72103.40元（自2012年5月31日起暂计算至2013年5月15日，要求计算至实际交付权属证书或登记证明之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。后在第二次庭审中原告请求变更第一项诉讼请求为：被告继续履行2011年8月13日双方签订的商品房买卖合同。被告圣日公司答辩称：1、被告延期交房及办证是符合合同约定的情形，被告并未违约。商品房买卖合同第九条第二款约定，延期交房在二种情况下是可以的：因有关部门未按期拆迁而延期的，而本案就是属于这种情形。被告于2008年12月4日，因周边四家企业未能拆迁，未通过环评。后政府出具承诺书，2010年6月开工，在开工后又涉及到一家企业未拆迁，其以安全为由阻挠施工。当时多次停工，我公司交了10多万元保证金。后因由于周边四家企业未拆迁，故才延期至今。可见不能交付房屋与相关联的不能办证都是由于周边的四家企业未拆除造成的。这也是我们签订合同时就知道的，属于被告可以免责的条款，也符合合同约定的是可以延长的。2、退一步讲，违约金的约定过高，根据法律规定应减少。关于千分之一违期办证违约金，这其实是被告方电脑打印失误造成的。再退一步说，笔误即使是真的，以办证和延期交房叠加计算，以此计算再过段时间与房屋总价也相差不多了，明显过高。3、因原、被告之间有一个委托经营协议书，经营的租金在购房款中扣除。基于这一事实，我方认为，2012年5月1日至2014年4月30日已产生经济效益，这与实际交付无区别。双方签订委托经营协议，实际交付时间变更为2014年4月30日。真正的交付时间是2014年5月1日，从这份协议上看，现在是否交付与不交付与原告是没有交联的。原告梁冬生、刘英为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同（合同编号：20110800126）一份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同法律关系以及合同的相关约定。2、销售不动产统一发票（发票号码：00344624）一份，证明被告已经支付了购房款206600元。3、被告出具给蔡国云的告知书原件、被告出具给原告的告知书复印件各一份，证明被告向原告等告知是由于煤气管道铺设等问题而导致不能按照合同的约定如期办理房产证。并且被告向原告承诺“如未在2012年10月3日前交付产权证，按照商品房买卖合同执行，包租合同无法律效应”。被告圣日公司为其抗辩，向本院提交了以下证据：1、2008年9月22日与2013年5月9日承诺书各一份，证明以前工期开工延期、中途停工与现在无法办证的原因均是由于周边四家企业未能拆迁造成的。2、原、被告签订的委托经营协议书一份，证明2012年5月1日至2014年4月30日间的租金收益已在购房款中扣除，现进而证明这份委托书的签订，涉案房屋实际交付日期应为2014年5月1日。上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2及证据3中的被告出具给蔡国云的告知书的真实性没有异议，本院依法对证据的真实性予以确认；被告对原告提供的证据3中的被告出具给原告的告知书的真实性有异议，本院认为该证据系复印件，且为原告单方提供，无其他证据相印证，故对该证据的真实性无法确认。原告对被告所举的证据1的真实性有异议，本院认为该证据系被告单方提供，无其他证据相印证，故对该证据的真实性无法确认；原告对被告提供的证据2的真实性、合法性没有异议，本院经审查后依法对其真实性、合法性予以确认。应被告申请，本院于2013年11月29日向嘉善县环境保护所调取涉案工程不能通过环评故而不能及时竣工验收的原因，该所表示无法提供。该所出具嘉善县房屋建筑工程竣工验收环保意见表一份，经质证，原、被告对该证据的真实性均无异议，对该证据的真实性本院予以确认。本院同时亦向姚庄镇政府调取被告提交的2008年9月22日承诺书的原件，镇政府表示无法提供。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的证据，认定下列事实：2011年8月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告向被告购买位于嘉善县姚庄大道北侧茜泾路东侧圣日华庭商铺225号，房屋用途为商业；建筑面积为15.81平方米，单价为13067.7元／平方米，总价为206600元；付款方式及期限为：原告应于2011年8月13日之前，一次性支付206600元；交付期限及条件为：被告应在2012年3月31日前，将符合条件的房屋交付给原告；如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起15日内告知原告的；2、导致开发建设期限延长，因有关部门未按期拆迁而延误建设时间的等；逾期交房的违约责任为：若被告未能按合同规定的期限将该商品房交付给原告，则承担逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过30日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按照原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；产权登记：被告承诺于2012年5月31日前，取得商品房的土地、房屋权属证书，交付原告；如被告不能按约定期限交付权属证书，则被告承担违约责任，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，被告自2012年5月31日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。此外，原、被告于2011年8月13日签订了《圣日华庭名品城委托经营合同书》一份，该合同书约定，浙江省嘉善县姚庄镇姚庄大道58号225号商铺，建筑面积15.81平方米，目前市值234773元，原告系该商铺的产权人；为使《圣日华庭名品城》规范动作，扩大知名度，原告委托被告统一经营该商铺；委托经营期限为2年，委托时间由2012年5月1日至2014年4月30日止；原告购买该商铺时，租金被告从房价内折算，共计28173元，即一次性支付。合同签订后，原告于2011年8月13日向被告交付了房价款206600元，其中扣除了委托两年的租金28173元。2012年6月10日，被告向业主出具告知书一份，写明“由于煤气管道铺设未及时进行我小区，使我项目总体道路及室内管道未能完工，造成圣日华庭目前才竣工验收，由于以上原因等造成房产证办理可能延期到2012年11月30日”，在落款处加盖了被告的公章。现原告要求被告继续履行商品房买卖合同，并支付逾期交付房屋及办理房屋权属证书的违约金，被告同意继续履行合同，但是认为不需要支付违约金，由于双方分歧较大，案经本院调解无果。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，现原告要求被告继续履行该商品房买卖合同，被告也当庭表示对此没有异议，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。在合同履行过程中，被告未能在合同约定的时间内交付房屋及办理房屋权属证书或者登记证明，对此被告是否需承担违约责任的问题，被告认为其逾期交房的原因是因周边企业未按期拆迁造成的属于合同约定的可以延期条款，然而被告就此未能提供相应足够的证据予以证实。相反从原告所举的证据来看被告逾期交房及办证系多种原因造成，因此不能免除被告相应的逾期交房及办证的违约责任，故对被告就此提出的抗辩意见不予采纳。被告虽未在合同约定时间内向原告实际交付涉案房屋，但根据原、被告签订的《圣日华庭名品城委托经营合同书》，涉案房屋的委托经营期限为自2012年5月1日至2014年4月30日止，本院认为自2012年5月1日委托经营开始即可视为被告已经交付了涉案房屋，而非原告所说的从未向其交付过房屋。因此，被告已经构成延期交房，延期交房的时间为合同约定交房日期次日至委托经营开始前一天，即2012年4月1日至2012年4月30日共30天。按照合同约定逾期不超过30日，被告按日应向原告支付已交付房价款日万分之二的违约金计1239.6元，故本院对原告的第二项诉讼请求酌情予以支持。至于委托经营管理结束后如被告仍未实际向原告交付房屋，原告可另行向被告主张逾期交房的违约金。按照合同约定被告超过约定日期起30日以后仍不能交付房屋权属证书或登记证明的，被告自2012年5月31日起至实际交付权属证书或登记证明之日止需按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金，该违约金的约定明显过高，考虑到原告的合理损失及被告违约的系逾期办证之情形，本院酌情将逾期交证的违约金调至日万分之一为宜，对被告就此提出的抗辩意见本院予以采纳。由于现被告实际交付权属证书或者登记证明之日尚未确定，故可按原告诉请的被告以已付房价款206600元为本金，按日万分之一支付原告逾期自2012年5月31日起至2013年5月15日止共350天的逾期办理房屋权属或者登记证明的违约金7231元，至于此后至被告实际办理房屋权属证书或者登记证明之日的违约金，原告可与被告另行结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、原告梁冬生、刘英与被告嘉善圣日置业有限公司于2011年8月13日签订的商品房买卖合同继续履行；二、被告嘉善圣日置业有限公司支付原告梁冬生、刘英自2012年4月1日起至2012年4月30日的违约金计1239.6元，于本判决生效之日起七日内支付。三、被告嘉善圣日置业有限公司支付原告梁冬生、刘英自2012年5月31日起至2013年5月15日止的逾期办理房屋权属或者登记证明的违约金7231元，于判决生效之日起七日内支付。另由被告嘉善圣日置业有限公司以已付房价款206600元为本金，按日万分之一支付原告梁冬生、刘英自2013年5月16日起至实际交付房屋权属证书或者登记证明之日止的违约金。四、驳回原告梁冬生、刘英的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2593元，由原告梁冬生、刘英负担1297元，由被告嘉善圣日置业有限公司负担1296元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 吕学强代理审判员 雷婷婷人民陪审员 肖海荣二〇一三年十二月十一日书 记 员 钱 煜附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度“”