（2013）长民三（民）初字第2144号

裁判日期: 2013-12-11

公开日期: 2014-01-16

案件名称

上海中原物业顾问有限公司与宋良辰居间合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海中原物业顾问有限公司,宋良辰

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四百二十六条第一款

全文

上海市长宁区人民法院民事判决书（2013）长民三（民）初字第2144号原告上海中原物业顾问有限公司，注册地上海市。法定代表人陆成，职务董事长。委托代理人谭浩，男，上海中原物业顾问有限公司员工。委托代理人谢王钢，男，上海中原物业顾问有限公司员工。被告宋良辰，男，住上海市。原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原物业”）诉被告宋良辰居间合同纠纷一案，本院于2013年9月29日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈乃徐独任审判，于2013年11月11日公开开庭进行审理。原告中原物业的委托代理人谭浩，被告宋良辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原物业诉称，2012年12月9日，在原告居间介绍下，被告就其出售的涉讼房屋（以下简称“涉讼房屋”）与案外人许某某签订了《房地产买卖居间协议》。同年12月13日，被告与案外人又签订了《房屋买卖合同》。根据约定，原告居间成功，被告应向原告支付佣金人民币8，000元，但被告至今未支付。原告催讨未果，诉至法院，请求判令被告支付居间服务佣金8，000元及滞纳金（以8，000元为本金，自2012年12月15日起至实际支付之日止，按日万分之五计算）。审理中，原告中原物业自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告宋良辰辩称，原告的居间服务存在瑕疵，没有如实向被告报告订立合同的有关事项。涉讼房屋于2012年12月10日被法院司法查封，原告在没有核实涉讼房屋可售性的情况下，就让被告与案外人签订《房屋买卖合同》，隐瞒了涉讼房屋的真实情况。签订《房屋买卖合同》时，涉讼房屋抵押给案外人，且原告提供的《房地产买卖居间协议》第十条及《房屋买卖合同》第六条处“宋良辰”的签名都非被告本人所签，故合同属于无效合同。《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》是格式条款，由原告单方面制作，不是正式的房地产买卖合同。当原告将涉讼房屋被司法查封的情况告知被告时，被告已经与案外人签订了《房屋买卖合同》，且已经收取了案外人20，000元定金。故原告不但无权向其收取报酬，还应赔偿被告损失。被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年12月9日，原告中原物业（居间方、丙方）、被告宋良辰（出卖方、甲方）及案外人许某某（买受方、乙方）签订《房地产买卖居间协议》，由乙方以总房价款800，000元购买甲方所有的涉讼房屋，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金20，000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同时约定《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照总房价款的1％支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金，数额为本协议所述总房价款的2％。本条款独立发生法律效力。合同签订后，案外人许某某向被告宋良辰支付20，000元作为购买涉讼房屋的定金。2012年12月10日，原告中原物业至房地部门调取涉讼房屋的相关产权信息，未发现存在司法查封的情况。同年12月13日，被告宋良辰与案外人许某某签订《房屋买卖合同》，约定涉讼房屋总房价款800，000元整。双方于本合同签署后25天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期。后原告听说涉讼房屋被法院司法查封，即于2012年12月28日再次前往房地部门查询，发现涉讼房屋已被上海市普陀区人民法院司法查封。由于被告一直未能涤除债务，导致涉讼房屋无法按约进行交易过户，后被告将收取的20，000元定金退还案外人。后由于原告向被告催讨居间服务佣金未果，诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，涉讼房屋于2011年12月30日核准抵押给案外人刘某某（系被告宋良辰之母），债权数额1，200，000元，该抵押仅担保主债权中的650，000元，期限从2011年9月18日起至2012年1月21日。2012年12月10日，法院作出民事裁定书，冻结被告宋良辰名下银行存款495，850元，不足之数，查封、扣押其相应价值的财产。审理中，被告宋良辰确认，签订《房地产买卖居间协议》时，其告知原告涉讼房屋已抵押给母亲刘某某，如果案外人愿意购买涉讼房屋，其承诺于一定的期限内涤除。上述事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、房屋状况及产权人信息、房地产权利限制状况信息、房地产抵押状况信息、民事裁定书等证据及原、被告的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。由于原、被告双方各执己见，致本案调解不成。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在原告的居间服务下，被告与案外人就涉讼房屋签订了《房屋买卖合同》，后由于被告自身的资信原因，涉讼房屋被法院司法查封，导致《房屋买卖合同》无法履行，责任在被告，被告应按照约定支付原告相应的居间服务佣金。被告提出涉讼房屋在其与案外人签订《房屋买卖合同》前已存在抵押状况，后又被上海市普陀区人民法院司法查封，原告在没有核实房屋可售性的情况下就让其与案外人签订的《房屋买卖合同》，应属于无效合同的抗辩意见，本院认为，作为房屋的权利人，被告对其所有房屋的性质、权利限制状况及个人资信情况等应比原告更为清楚和知晓，被告与案外人签订《房屋买卖合同》之前，从房地部门调取的相关房产信息中，并未显示涉讼房屋已被司法查封，在被告承诺限期消除涉讼房屋交易障碍的情况下，被告与案外人签署《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示。现《房屋买卖合同》无法继续履行，既非归责于原告的过错，也非因国家法律政策无法履行的情况，而系被告资信问题所致，故被告的抗辩意见与法无据，本院难予采纳。被告提出原告提供的《房地产买卖居间协议》第十条、《房屋买卖合同》第六条处“宋良辰”的签名都非被告本人所签的抗辩意见，本院认为，即使两处签名非被告本人所签，但该条款既未涉及被告利益，也非本案纠纷引发所在，故对此抗辩意见，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被告宋良辰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司居间服务佣金人民币8，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币50元，因适用简易程序，减半收取计人民币25元，由被告宋良辰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　陈乃徐二〇一三年十二月十一日书　记　员　　袁黎蓓附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。来源：百度“”