（2013）海民初字第28012号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2015-08-27
案件名称
北京信和物业管理有限责任公司与ＸＸ物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京信和物业管理有限责任公司,ＸＸ
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第28012号原告北京信和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区北四环中路8号汇园公寓K座6门212室。注册号：110102002732488。法定代表人郭文芝，总经理。委托代理人李会军，男。被告ＸＸ，男。委托代理人李伟，北京市赵晓鲁律师事务所律师。原告北京信和物业管理有限责任公司（以下简称信和物业公司）与被告ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王继延独任审判，公开开庭进行了审理。原告信和物业公司之委托代理人李会军与被告ＸＸ之委托代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信和物业公司诉称，2008年6月30日被告入住由我公司提供物业服务的北京市海淀区四季青镇闵庄路香山清琴麓苑99楼101室（以下简称涉诉房屋）。该房屋建筑面积324.54平方米。2005年7月28日我公司和被告专有房屋的开发建设单位北京兴荣基房地产开发有限公司（以下简称兴荣基公司）签订了《前期物业管理协议》，约定物业服务费每平方米每月3.95元，每半年交纳一次。被告入住后，已经交纳了2008年7月1日至2010年12月31日期间的物业服务费。但被告拒绝交纳2011年1月1日至2012年3月31日期间的物业费共计15957.75元。我公司已经于2012年4月不再为该小区提供物业服务。为维护我公司的合法权益，现诉至法院请求：1、判令被告交纳拖欠的物业费15957.75元；2、由被告承担本案诉讼费。被告ＸＸ辩称，不同意原告的诉讼请求。原告没有证据证明原告曾在法定期间内向被告主张过2011年1月-2012年1月的物业费，故该费用已过追溯时效。2012年1-3月费用确实没有缴纳，可适当减免。而且原告作为物业服务企业，没有尽到物业服务的相应义务，2010年11月ＸＸ的妻子在家中被入室盗窃的歹徒杀害。就此，被告认为原告对此应承担相应责任。另外由于物业费用采取酬金形式，是预交的，原告应每半年进行公告收支情况，但原告没有履行上述义务。经审理查明，ＸＸ系涉诉房屋业主，信和物业公司是涉诉房屋所在小区的物业服务企业，信和物业公司与ＸＸ之间存在物业服务合同关系，该合同关系的依据是2005年7月28日，涉诉房屋开发商兴荣基公司与信和物业公司签订的《前期物业服务合同》，该合同中约定的物业服务费收取标准为每月每平方米3.95元。《前期物业服务合同》中约定信和物业公司提供的前期物业管理服务包括但不限于：1、房屋及设施设备的维修养护；2、景观绿化的管理；3、公共环境卫生的保持；4、公共秩序维护等。其中，在“公共秩序维护”一项要求物业公司对紧急事件有处置预案，保障业主安全等内容。ＸＸ2008年6月28日入住涉诉房屋，并按照每月每平方米3.95元的标准向信和物业公司交纳了2008年7月1日至2010年12月31日期间的物业服务费。根据交纳记录显示，涉诉房屋每月物业费为1063.85元。2011年1月1日至2012年3月31日期间的物业服务费，ＸＸ未予交纳。另查，2010年11月26日罪犯任某在涉诉房屋实施入室盗窃活动时，因被ＸＸ配偶龚彬发现和反抗，任某持刀将龚彬伤害，最终致龚彬因急性失血性休克死亡。上述刑事案件审结后，ＸＸ以生命权、健康权、身体权纠纷为由将信和物业公司、兴荣基公司诉至本院，要求两公司承担相应责任。该案经本院受理后，于2013年7月15日作出（2013）海民初字第5707号民事判决书。该判决书中认定：“信和物业公司在履行物业服务合同过程中，就合同约定的安全保障义务未能充分履行，以致造成疏漏，对此信和物业公司应承担相应的责任”。但同时该判决中亦认为：信和物业公司在履行物业服务合同过程中的未尽安保义务情形，仅是使犯罪行为实际发生的可能性增大，使犯罪行为被及时发现或有效制止的可能性减小。信和物业公司对于龚彬仅承担其物业服务合同约定的安保防范义务范围内的责任，故信和物业公司仅承担5%的赔偿责任。该案一审判决后，各方均未上诉，现该一审判决已经发生法律效力。上述事实，有双方当事人陈述、业主登记表、业主资料交接记录、《前期物业服务合同》、物业费交费发票、民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。信和物业公司与ＸＸ基于《前期物业服务合同》而形成的物业服务合同关系，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据双方提交的证据可以确认，由于发生严重刑事盗窃案件，并导致ＸＸ亲属死亡的严重后果，在刑事案件案发后，ＸＸ因认为物业服务公司有未全面履行义务的情形，故未再向信和物业公司交纳后续的物业服务费。但根据生效判决确认的内容，信和物业公司对于刑事案件的发生以及之后产生的严重后果并无直接责任或主要责任。信和物业公司的责任在于其在履行物业服务合同过程中，就合同约定的安全保障义务未能充分履行，以致造成疏漏。根据《前期物业服务合同》的有关约定，上述安全保障义务仅属于信和物业公司提供物业服务内容的一个方面。故ＸＸ以此拒绝交纳全部物业服务费的抗辩主张，本院不予支持。此外，本院注意到，ＸＸ对于信和物业公司的主张，提出的另一抗辩主张为诉讼时效问题，但根据欠费情况可以确认，ＸＸ欠费期间开始于2011年1月1日，持续至信和物业公司实际撤出涉诉房屋所在小区的2012年3月31日，故该欠费情形由于处于持续状态，信和物业公司向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效，ＸＸ的该项抗辩主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。考虑到信和物业公司在上述欠费期间，确实存在安全保障义务未能充分履行的情况，故其应就上述未充分履行合同义务的情况即瑕疵履行承担违约责任。考虑到信和物业公司现已不再为涉诉房屋所在小区提供物业服务，故该违约责任应体现为减少服务报酬。至于减少报酬的幅度，鉴于《前期物业服务合同》中，并未逐一就每项物业服务事项的具体收费情况进行约定，故本院将结合信和物业公司提供服务的整体情况，未充分履行义务的实际情况以及后果，依法判定物业费应予酌减的幅度为30%。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、ＸＸ于本判决生效后十五日内，给付北京信和物业管理有限责任公司二〇一一年一月一日至二〇一二年三月三十一日期间的物业服务费一万一千一百七十元零四角三分；二、驳回北京信和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九十九元，已由北京信和物业管理有限责任公司预交；由北京信和物业管理有限责任公司负担三十元；由ＸＸ负担六十九元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。审判员 王继延二〇一三年十二月十一日书记员 王 莹 来自：