（2013）东中法民一终字第1949号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-02-18
案件名称
陈保华与黄建强租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈保华,黄建强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1949号上诉人（原审被告）：陈保华，男，1972年2月出生，汉族。委托代理人：陈志伟，广东南天星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄建强，男，1973年1月出生，汉族。委托代理人：盛宗灿，广东科德（东莞）律师事务所律师。委托代理人：黄凯君，广东科德（东莞）律师事务所辅助人员。上诉人陈保华因与被上诉人黄建强租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第3210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年3月27日，黄建强向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、陈保华支付黄建强2010年7月至11月使用费200000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从应付之日起计至付清之日止）；2、陈保华向黄建强支付代垫租户的保证金、押金27200元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2011年3月起计至付清之日止）；3、陈保华向黄建强支付代垫的2010年11月份电费5775元、水费和卫生费1240.2元，2010年10月、11月的承包迁移款10600元；4、陈保华向黄建强支付装修款180000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2010年7月16日起计至付清之日止）。原审法院经审理查明：2010年6月18日，陈保华、黄建强签订了《租赁合同》，约定：1、黄建强将位于东莞市石排镇向西工业区二路南的原天港步行街内A铺街、B铺街、C铺街、D铺街、美食街（地摊）出租给陈保华使用，每月租金40000元，租期3年，从2010年7月1日起至2013年6月30日（由2010年7月1日开始计算租金）；2、陈保华于合同签订时即交付保证金80000元给黄建强，租赁期满时在陈保华缴清所有费用及退还步行街同美食街所有商铺的押金给商户的情况下，保证金由黄建强无息退回给陈保华，因陈保华原因提前解除合同的，保证金不予退回；3、陈保华应当每月5日前将本月租金缴纳给黄建强，如陈保华拖欠租金，应按每日千分之三向黄建强支付滞纳金，且黄建强有权终止租赁合同并收所有商铺的进场费和押金给黄建强。合同签订后，陈保华支付了保证金80000元给黄建强，黄建强亦将案涉物业交付陈保华使用。后陈保华、黄建强产生争议，陈保华将案涉物业交回黄建强。庭审中，黄建强、陈保华双方对于案涉物业交接返还时间意见不一致，黄建强主张陈保华于2010年12月6日将案涉物业交还黄建强使用；陈保华则主张黄建强于2010年11月初已将案涉物业收回。黄建强、陈保华对此均未提供证据。陈保华主张黄建强关于使用费、水电费、卫生费、迁移费、保证金的诉请已超过诉讼时效；黄建强则主张上述请求均没有超过诉讼时效。黄建强提供东莞市石排镇向西村人民调解委员会证明、电费发票、水费收据、卫生费收据，证明陈保华并未缴纳2010年7月至11月的使用费及黄建强为其垫付，且双方一直就使用费问题进行协商。证明是由东莞市石排向西村委会出具的，内容为黄建强、陈保华及叶柄林三方于2011年3月、5月、12月及2012年1月、5月等时间多次就黄建强转租给陈保华物业产生的租金等费用纠纷进行调解。陈保华对证明的真实性不予确认，主张双方并无就租金、水电费等问题进行过协商；对电费发票的真实性予以确认，但主张与本案无关，陈保华已于2010年11月份退场；对水费、卫生费收据的真实性不予确认。黄建强提供11份合同、11份收款收据、11份收据，证明黄建强为陈保华垫付保证金、押金27200元，其中合同系陈保华与夏足斌等11人签订的，内容为陈保华将案涉租赁物分租给夏足斌等人，收款收据显示陈保华收取夏足斌等人保证金合计25600元，收据是由夏足斌等人在2011年3月10日出具的，均表示收到黄建强代陈保华退还的合计保证金27200元。陈保华对其中10份合同及10份收款收据的真实性予以确认，对董积昆的合同及收款收据的真实性不予确认，原审法院在庭审时明确告知陈保华，如其不申请对董积昆的合同及收款收据中的签名进行笔迹鉴定，原审法院将视该合同及收款收据中的签名是陈保华本人所签，陈保华当庭表示清楚且明确表明不申请笔迹鉴定；陈保华对收据的真实性均不予确认，主张陈保华离场时与租户的相关费用已结清，没有拖欠租户保证金的事实，但陈保华对其主张没有提供证据证明。黄建强提供欠条，证明陈保华拖欠黄建强装修费180000元，欠条系陈保华于2010年6月18日出具给黄建强的，内容为“陈保华欠黄建强富鑫商贸城装修费180000元，在2010年7月15日前付100000元，余下80000元到2011年1月份前付清。”陈保华对欠条的真实性予以确认，但主张欠条中的装修费实际是案涉租赁物的进场费，并提供租赁合同及（2013）东一法民一初字第2845号民事判决书为证。黄建强对上述证据的真实性均予以确认，但主张上述证据与本案无关。另查明，2012年9月28日，陈保华就案涉租赁合同纠纷向原审法院提起诉讼，要求黄建强返还保证金80000元、租金80000元及利息。原审法院于2012年12月17日作出（2012）东一法民一初字第9813号判决书，该判决书认定陈保华与黄建强于2010年6月18日签订的《租赁合同》部分有效，部分无效，判决黄建强向陈保华退还保证金80000元及利息。黄建强对该判决不服，向东莞市中级人民法院提出上诉。2013年3月19日，东莞市中级人民法院作出（2013）东中法民一终字第522号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原审法院认定上述事实的证据有：东莞市石排镇向西村人民调解委员会证明、租赁合同、民事判决书、合同、收款收据、收据、电费、水费、卫生费收款票据、欠条及一审庭审笔录等。原审法院认为：第三人将案涉物业出租给黄建强，黄建强转租给陈保华，并签订《租赁合同》，黄建强、陈保华的租赁关系成立。本案的争议焦点为：一、黄建强主张的使用费（租金）、保证金、水电费、卫生费、承包迁移款等是否超过诉讼时效；二、陈保华应否向黄建强支付装修款。关于第一个争议焦点，首先，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十六条关于“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的”的规定，黄建强于2013年3月27日向原审法院起诉请求陈保华支付2010年7月至11月租金（使用费）、2010年11月份水电费、卫生费、承包迁移款明显超过两年诉讼时效。其次，陈保华对东莞市石排镇向西村人民调解委员会证明的真实性不予确认，故原审法院对该证明的真实性无法确认，且即使该证明的内容是真实的，亦不能表明陈保华同意向黄建强支付2010年7月至11月租金及水电费、卫生费等。综上，黄建强未提供充足的证据证明其提起诉讼请求的诉讼时效有中止中断情形。黄建强请求陈保华支付2010年7月至11月租金（使用费）及水电费、卫生费、承包迁移款等，均已超过诉讼时效，原审法院不予支持。至于黄建强代陈保华垫付的夏足斌等11人的保证金问题。首先，陈保华对夏足斌等人的合同、收款收据的真实性予以确认，原审法院对上述证据的真实性予以认定，从上述证据可以得知陈保华收取夏足斌等人的保证金25600元。其次，虽然陈保华对收据的真实性不予确认，但收据与合同、收款收据等证据形成一条完整的证据链，足以证明收据的真实性，故原审法院对收据的真实性亦予以认定。从收据中得知黄建强于2011年3月10日为陈保华垫付保证金27200元，因从收据中显示陈保华只收取夏足斌等人的保证金25600元，故超出部分原审法院不予支持。再次，陈保华主张已向夏足斌等人归还保证金，但其没有提供证据证明，故原审法院对其主张不予确认。另黄建强于2013年1月14日向原审法院提交诉状，故黄建强该项请求没有超过两年的诉讼时效。综上所述，黄建强请求陈保华返还保证金25600元及利息（按中国人民银行贷款利率，从2011年3月11日起计至还清之日止），于法有据，原审法院予以支持。关于第二个争议焦点，首先，陈保华对欠条的真实性予以确认，故原审法院对该欠条的真实性亦予以认定。从该欠条可知陈保华拖欠黄建强装修款180000元。其次，黄建强、陈保华双方于2010年6月18日签订的合同并没有约定进场费，而陈保华亦没有提供证据证明该欠条中记载的装修费即是进场费，故原审法院对陈保华该主张不予支持。综上，黄建强请求陈保华支付装修费180000元，于法有据，原审法院予以支持。至于利息的问题，因双方约定陈保华于2010年7月15日前支付100000元，余款80000元于2011年1月份前付清，陈保华逾期向黄建强支付装修款，应向黄建强支付逾期付款利息，但其中80000元装修款的利息应从2011年1月份起计算。综上，黄建强请求陈保华支付装修款180000元及利息（以100000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2010年7月16日起计至2010年12月31日，以180000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2011年1月1日起计至付清为止），于法有据，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十三条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2013年8月26日判决：一、陈保华应当在判决发生法律效力之日起十日内向黄建强返还保证金25600元及利息（从2011年3月11日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）。二、陈保华应当在判决发生法律效力之日起十日内向黄建强支付装修费180000元及利息（以100000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2010年7月16日起计至2010年12月31日，以180000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2011年1月1日起计至付清为止）。三、驳回黄建强的其他诉讼请求。如陈保华不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4385元，保全费949元，合计5334元，由黄建强承担2599元，由陈保华承担2735元。陈保华不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）欠条所涉及的180000元，名为“装修费”，实质是“入场费”，是指富鑫商贸城中两份《租赁合同》所涉及的两处租赁物业和全部租期的费用。1、黄建强是发包富鑫商贸城的物业，与陈保华于2010年6月18日签订两份《租赁合同》，分别租赁该商贸城龙大手机店和原天港步行街内A铺街、B铺街、C铺街、D铺街、美食街（地摊），租期分别为5年和3年，约定了租金等内容。合同签订后，黄建强以行规为借口，要求陈保华交纳180000元的“入场费”并要求以“装修费”的名义立下欠条，有悖于商业道德和法律精神。2、黄建强主张欠条所涉及的180000元不是“入场费”，但其在民事起诉状中明确“双方对现有装修协商费用为180000元”。第一，“现有装修”是指陈保华没有特别委托或要求黄建强根据自己的意思或要求对租赁物业进行过装修，只是就签约时的物业现有装修情况另外支付一笔装修费。第二，双方签约时，黄建强与前一租赁关系还没有结束，其纠纷还在法院审理中。第三，欠条中的内容约定为富鑫商贸城，没有特指“原天港步行街”。第四，双方于同一天对租赁物业富鑫商贸城签订两份《租赁合同》，并同时立下欠条，欠条所涉及的180000元是这两份《租赁合同》所涉的两处物业且是两份合同的整个租期的费用。第五，双方就两处物业的租赁关系结束于2010年11月初，陈保华只使用了4个月，不应按全部约定的租期承担180000元装修费。第六，无论180000元是“入场费”还是“装修费”，“原天港步行街”的《租赁合同》因黄建强的原因无法实现合同目的，陈保华使用了物业已经缴纳了租金或使用费，黄建强要求额外交纳“装修费”或“入场费”的主张不应予以支持。3、欠条中双方没有明确约定“延期支付要支付利息或违约金”，黄建强一直没有主张或追讨，原审法院判决陈保华要支付该案受理前的利息缺乏事实根据和法律依据。（二）黄建强没有代垫付夏足斌等人保证金。1、陈保华在结束与黄建强的租赁关系时，已在黄建强的主持下结清了与夏足斌等人的租金、保证金等费用。2、相关费用结清后，夏足斌等人并没有立刻退出物业，而是直接与黄建强建立租赁关系，黄建强要求陈保华将夏足斌等人的相关资料交由其保管，因而黄建强手上保存有夏足斌等人的资料。3、黄建强提交的收据是伪造的。4、原审法院在该案受理前，就涉案物业的相关案件中，黄建强从没有提出过类似的主张，黄建强要求返还保证金的做法不符合常理，不应予以支持，原审法院支持受理该案前的保证金利息缺乏事实根据和法律依据。据此，陈保华请求本院：依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后改判。被上诉人黄建强没有在法定期限内提交书面答辩意见。经本院审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕陈保华的上诉，二审的争议焦点如下：（一）黄建强是否代陈保华向商户返还了保证金陈保华主张其在双方租赁关系终止时已向夏足斌等商户返还了保证金，但陈保华没有提供任何证据证明。陈保华在退还保证金时既没有收回其出具的收取保证金的收据原件，也没有要求夏足斌等商户出具收条，不符合常理。黄建强主张其代陈保华向夏足斌等商户返还了保证金，并提供了陈保华与夏足斌等人的租赁合同、陈保华出具的保证金收条、夏足斌等人出具的收据，形成证据链，足以证明收据的真实性及黄建强代陈保华向商户返还了保证金的事实。从陈保华的陈述可知，陈保华是确认其负有向夏足斌等商户返还保证金的义务的，而黄建强在没有法定或约定义务的情况下，代陈保华返还了上述保证金，使得陈保华免于履行上述义务，属于无因管理，陈保华应向黄建强偿还因此而支付的必要费用25600元。（二）陈保华是否应向黄建强偿还装修款180000元黄建强主张陈保华欠其装修款180000元，并提供了欠条作为证据，显示陈保华欠黄建强装修费180000元。陈保华对欠条的真实性予以确认，但主张欠条所涉的180000元为“入场费”，应提供足以推翻欠条内容的证据，但陈保华对此未能提供证据予以证明，故本院对陈保华的该主张不予采信。陈保华还主张其仅使用了案涉租赁物业四个月，不应当支付装修费180000元，但根据欠条显示黄建强与陈保华双方同意并确认该装修费180000元由陈保华承担，属于陈保华应向黄建强偿还的债务。至于陈保华主张的未能按租赁期限使用上述装修的损失，属于另一法律关系，与180000元装修款债务的认定没有直接联系。综上，陈保华应向黄建强偿还装修款180000元。综上所述，陈保华的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4384元，由陈保华负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 卢健如代理审判员 刘海燕代理审判员 徐华毅二〇一三年十二月十一日书 记 员 李淑仪附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第5页，共12页 微信公众号“”