（2013）宿中民终字第1253号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2015-04-07
案件名称
王良娟与江苏金厦置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
王良娟；江苏金厦置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宿中民终字第1253号上诉人（一审原告）王良娟。委托代理人李金军。被上诉人（一审被告）江苏金厦置业有限公司，住所地沭阳县沭城镇金城花园**楼****。法定代表人王军，该公司董事长。委托代理人刘力。上诉人王良娟因与被上诉人江苏金厦置业有限公司（下称金厦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2013）沭民初字第1101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王良娟一审诉称：2012年2月7日，王良娟与金厦公司签订《认购协议书》，约定王良娟认购金厦公司开发的位于沭阳县金地鑫城小区01b幢一单元1301室、1302室房屋，另约定双方当事人在王良娟付清全部购房款后再签订正式商品房销售合同。王良娟付清全部购房款后，金厦公司却拒绝与王良娟签订商品房销售合同，也不向王良娟返还购房款。请求一审法院判令：1.解除王良娟与金厦公司签订的关于金地鑫城小区01b幢一单元1301室、1302室房屋《认购协议书》；2.金厦公司返还王良娟购房款486623元；3.金厦公司赔偿王良娟损失100000元；4.金厦公司承担本案诉讼费用。金厦公司一审辩称：王良娟所持《认购协议书》并非正式房屋买卖合同，且不能证明已经付清购房款，王良娟的诉讼请求无事实与法律依据，请求一审法院驳回王良娟的诉讼请求。一审法院经审理查明：2010年5月5日，金厦公司与案外人范小波签订《沃德嘉园房号确认书》，约定金厦将沭阳县金地鑫城小区（原名称为：沃德嘉园小区）1b幢13楼1室、2室两套房屋认购权确认给范小波，待该小区房屋开始销售时，金厦公司在降价3%后与范小波签订商品房买卖合同。该确认书载明房屋销售价格为471659元／平米，用金厦公司欠江苏福余混凝土拌和浇铸有限公司（下称福余公司）的工程款冲抵购房款，最终购房款以实际测算面积计算。2012年2月7日，王良娟、金厦公司及范小波三方经协商，确定范小波将上述房屋认购权转让给王良娟。当日，王良娟与金厦公司签订《金地鑫城认购协议书》两份，约定王良娟购买金地鑫城小区01b幢一单元1301室、1302室房屋两套，房屋价款分别为192930元和286211元，合计479141元，王良娟应于2012年2月7日一次性付清全部购房款。随后，王良娟向金厦公司支付了7482元，并向范小波支付了150000元。因设计规划改变，金地鑫城小区01b幢一单元原1301室、1302室房屋并未实际建造。一审法院认为：王良娟与金厦公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该协议所确定的金地鑫城01b幢一单元1301室、1302室并未实际建造，该协议已不能履行，故对王良娟主张解除该协议的诉讼请求应予支持。关于王良娟要求金厦公司返还购房款486623元的主张，从已查明事实看，王良娟仅向金厦公司支付购房款7482元。王良娟主张余下购房款471659元已由范小波给付，范小波称因福余公司欠范小波材料款，金厦公司又欠福余公司工程款，471659元购房款已被上述债权抵销完毕，但金厦公司否认存在上述债权抵销行为。虽然范小波与金厦公司签订的《房号确认书》上载明用金厦公司欠福余公司工程款冲抵购房款，但没有证据证明购房款已被实际抵销，故范小波不享有涉案房屋的处分权。范小波转让给王良娟的只是房屋的优先认购权，王良娟在与金厦公司签订认购协议书后，未按约定支付全部购房款，故对王良娟要求金厦公司返还购房款486623元的诉讼请求不予支持。金厦公司同意返还王良娟已支付的7482元，依法予以确认。关于王良娟主张要求金厦公司赔偿100000元损失诉请，因王良娟未履行付款义务，故双方当事人未能签订正式商品房买卖合同，对王良娟该诉请不予支持。综上，一审法院遂判决：一、解除王良娟与江苏金厦置业有限公司于2012年2月7日签订的两份《金地鑫城认购协议书》（金地鑫城01b幢一单元1301室、1302室）；二、江苏金厦置业有限公司于判决生效后十日内返还王良娟7482元；三、驳回王良娟的其他诉讼请求。案件受理费9666元，由王良娟负担9000元，由江苏金厦置业有限公司负担666元。一审判决后，王良娟不服，向本院提起上诉称：因福余公司欠范小波材料款，金厦公司又欠福余公司工程款，福余公司将其享有的对金厦公司的债权转让给范小波，范小波又用该债权抵销了471659元购房款。金厦公司于2012年2月7日同意范小波将涉案房屋转让给王良娟，且收取部分购房款。从金厦公司收取王良娟购房款的金额可以认定金厦公司认可用范小波的债权抵销其余的购房款，据此，王良娟、范小波及金厦公司三方之间的房屋买卖协议应属合法有效。请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人金厦公司辩称：王良娟实际仅支付购房款7482元，尚有40余万元购房款至今未支付。因规划方案变更，金地鑫城小区01b幢一单元原1301室、1302室两套房合建为一套房。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院补充查明以下事实：因设计规划改变，金地鑫城小区01b幢一单元原1301室、1302室两套房屋合并为一套房屋。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点是：王良娟实际已向金厦公司支付的购房款数额如何确定。本院认为：商品房认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同。商品房买卖合同签订后，因出卖人原因导致合同目的不能实现，买受人可以解除合同，并有权要求出卖人返还已付购房款及利息，并赔偿买受人的损失。1.关于商品房买卖关系问题。因范小波并未取得涉案房屋的所有权，故范小波无权将涉案房屋出售给王良娟，王良娟与范小波之间不存在房屋买卖关系。王良娟与金厦公司之间签订的商品房认购协议对商品房具体位置、面积及价格等内容作了明确规定，且金厦公司向王良娟收取了部分购房款，应认定王良娟与金厦公司之间存在商品房买卖关系。2.关于王良娟是否已支付涉案商品房的购房款问题。王良娟关于购房款支付主张，实质上是主张范小波已经支付涉案房屋的购房款，在王良娟与金厦公司签订涉案房屋认购协议后，范小波将已支付给金厦公司购房款而享有的权利转让给了王良娟。3.关于范小波是否已经支付涉案房屋的购房款问题。王良娟主张范小波是通过以抵销债权方式支付了相应的购房款，并提供了范小波与金厦公司签订的关于涉案房屋认购协议作为佐证，但该协议并不能认定福余公司欠范小波货款及金厦公司欠福余公司工程款的事实，且协议涉及的对福余公司权利处分未经过福余公司同意，故该协议不能证明涉案房屋的购房款已通过债权抵销的方式支付。据此，对王良娟上诉所称已支付全部购房款的主张不予采纳。综上，王良娟的上诉主张无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费9666元，由上诉人王良娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 庄云扉代理审判员 孙 权代理审判员 赵迎娣二〇一三年十二月十一日书 记 员 袁 满第页／共页 来源：百度搜索“”