（2013）北民一终字第270号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-10-31
案件名称
华杰公司与王静一案判决民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北海华杰房地产发展有限公司,王静
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）北民一终字第270号上诉人（一审被告）：北海华杰房地产发展有限公司。被上诉人（一审原告）：王静。上诉人北海华杰房地产发展有限公司（以下简称华杰公司）因与被上诉人王静商品房预约合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2013）银民初字第162号民事判决向本院提出上诉。本院于2013年9月25日立案受理后，依法组成由审判员文全担任审判长，审判员汪海敏、代理审判员叶萍参加的合议庭，并于2013年11月6日组织双方当事人进行了调解，书记员凌洋担任记录。一审法院审理查明：2012年12月21日，原、被告签订《华杰赫尔馨居认购协议书》，约定：由原告购买被告开发的位于北海市云南路279号华杰赫尔馨居2号楼2单元l001号房，建筑面积为89.74平方米，单价5768.5元／平方米，房屋总价为517665元。原告应在签订认购协议书前付清定金30000元，于2013年1月10日前签订《商品房买卖合同》及《补充协议》并付清首期房款155665元，剩余房款362000元由原告申请银行按揭贷款支付。如原告未履行上述约定，则视为原告违约，被告有权另行处置房产，原告无权要求被告退回认购定金。协议签订当天，原告向被告支付购房定金30000元，后因原告系非本地居民，亦非在本地工作，未能办理银行按揭贷款，故一直未与被告签订《商品房买卖合同》。另查明，2010年9月29日公布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》规定：对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。一审法院认为，本案争议焦点为：原告主张解除认购协议及要求被告返还定金30000元是否合理。该院认为，原、被告签订的《华杰赫尔馨居认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。协议签订后，因原告系非本地居民，非在本地工作，根据2010年9月29日公布的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》的规定“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”，原告未能办理银行按揭贷款，导致协议无法继续履行。该通知已公布两年余，原、被告对此房贷政策应已有充分了解和认识，被告作为开发商在明知此政策的情况下仍然与原告签订协议并约定银行按揭贷款的付款方式，双方对协议无法履行均应承担相应的责任。因原、被告签订的认购协议已无法继续履行，合同目的无法实现，继续履行协议已无意义，因此，原告请求解除认购协议并要求被告返还定金30000元，有事实依据，予以支持。被告要求原告继续履行协议，无事实依据，不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，判决：一、解除原告王静与被告北海华杰房地产发展有限公司于2012年12月21日签订的《华杰赫尔馨居认购协议书》；二、被告北海华杰房地产发展有限公司应返还购房定金30000元给原告王静。本案受理费275元，由被告北海华杰房地产发展有限公司负担。上诉人华杰公司不服一审判决，上诉称：一、原审判决认定事实不清。原审判决认定《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》己公布两年余，双方当事人对被上诉人非本地居民，非在本地工作，此房贷政策应已有充分了解和认识，上诉人作为开发商在明知此政策的情况下仍然与被上诉人签订协议并约定银行按揭贷款的付款方式，双方对协议无法履行均应承担相应的责任与事实不符。1、签订《华杰赫尔馨居认购协议书》是双方真实意思表示，被上诉人在签订该协议书前已充分了解国家房贷政策。双方之所以约定付款方式为按揭贷款，主要是源自于在上诉人明确告知被上诉人不能办理按揭贷款的实际情况后，被上诉人向上诉人出具了个人客户信用报告，并强调其从1994年至今都在保定市工商银行的工作，对国家的房贷政策充分了解，也熟悉贷款流程，只要信用等级正常就可办理按揭贷款。在此情况下上诉人考虑银行该通知虽己出台，但北海属于三四线小城市，对外地购房人办理按揭贷款的审核是比较宽松的，且该楼盘的确也有不少外地人购买，并办理了按揭贷款手续，也就是说该通知对北海的限制不大，才与被上诉人签订认购书的。2、被上诉人拒签《商品房买卖合同》的行为构成违约首先，签订《认购协议书》前，上诉人已如实告知被上诉人外地人办理按揭贷款的情况，双方在《认购协议书》第二条第三款明确约定：“认购人在签订本协议时己充分了解个人办理银行按揭贷款所具备的条款……”。而被上诉人知悉国家房贷政策对外地人的限制后，仍然选择付款方式为按揭贷款，表明被上诉人自愿承担因外地人身份可能无法办理银行按揭的风险。其次，当上诉人已经准备好了手写付款方式条款与认购书内容一致的《商品房买卖合同》打算寄给被上诉人时，被上诉人又辩称还不能确定是否可以办理银行按揭贷款，要求上诉人在《商品房买卖合同》的付款方式处留白。为此，上诉人于2013年1月4日将两份付款方式处留白的《商品房买卖合同》原件邮寄给被上诉人签字。被上诉人收件后，没有在约定限期内将签字确认的《商品房买卖合同》原件寄回给上诉人。所以，根据《认购协议书》第三条第二款：“若认购人未在本认购书第二条约定的期限内与出卖人签订该物业的《商品房买卖合同》及《补充协议》并交齐首期购房款的，则视为认购人违约……”的约定，被上诉人未在约定期限内签订《商品房买卖合同》的行为已经构成违约。再有，在被上诉人没有寄回签字确认的合同原件给上诉人后，上诉人又先后两次书面通知被上诉人签订合同，并电话联系被上诉人要求其提供办理按揭贷款的相关资料。此时被上诉人称不想买房，并希望能与上诉人协商退款事宜。上诉人曾表态同意退l万元签约定金给被上诉人，被上诉人表示同意。被上诉人此举表明其意识到拒绝签订商品房买卖合同的行为构成违约不可能要求上诉人全额退还3万元定金。3、被上诉人拒绝提供个人申办按揭资料是违约行为。《认购协议书》签订后，被上诉人拒绝签订《商品房买卖合同》，拒绝提交办理按揭贷款的相关资料。根据办理银行按揭贷款约定俗成的行规，必须是开发商先与购房人签订了《商品房买卖合同》，后由购房人向开发商提交办理按揭贷款的相关资料，再由开发商递交给银行审核。被上诉人拒绝签订《商品房买卖合同》及拒交办理按揭贷款的相关资料，才是导致协议无法继续履行的真正原因。二、原审判决适用法律不当，损害了上诉人的合法权益原审判决认为双方当事人签订的认购协议无法继续履行，合同目的无法实现，继续履行协议已无意义，因此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，支持了被上诉人请求解除认购协议并要求返还定金30000元的请求，这一判决适用法律不当，有失公平。1、基于被上诉人的违约行为，上诉人有权没收签约定金3万元。该案的认购书是合法有效的预约合同，被上诉人应按认购协议书的约定履行签订商品房买卖合同，提交办理按揭贷款的相关资料的义务。现因被上诉人的违约行为，依据《认购协议书》第三条第二款的约定，被上诉人无权要求上诉人退还3万元定金。2、原审判决适用法律不当。一审法院应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”及《担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，判决上诉人有权没收被上诉人的3万元签约定金。综上所述，签订《华杰赫尔馨居认购协议书》是被上诉人的真实意思表示，被上诉人签订该认购协议书前已充分了解国家房贷政策，被上诉人拒绝与上诉人签订《商品房买卖合同》及提交办理按揭贷款的相关资料己构成违约，上诉人有权没收30000元签约定金。一审判决即认为双方均应承担相应的责任，却判决上诉人全额返还定金实属自相矛盾。为此，恳请二审法院依法撤销（2013）银民初字第162号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王静答辩称：上诉人上诉无理，一审判决正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点归纳为：1、上诉人与被上诉人签订的《华杰赫尔馨居认购协议书》不能继续履行的责任在哪方；2、被上诉人请求解除该认购协议书以及要求上诉人返还购房定金3万元是否合法有据。关于第一个争议焦点，即上诉人与被上诉人签订的《华杰赫尔馨居认购协议书》不能继续履行的责任在哪方的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《华杰赫尔馨居认购协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的相关规定，为合法有效之合同。该协议对被上诉人支付购房余款作出了明确的约定，即向银行按揭贷款的方式支付，现因被上诉人非本地居民及非在本地工作不符合中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2010年公布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》第一款第（一）项的规定：“一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”，致使被上诉人不同意继续履行该认购协议与上诉人签订商品房买卖合同。签订该协议时，双方当事人均已知晓该政策的存在，仍然自愿签订，双方对导致该协议不能继续履行的后果应该承担相应的责任。上诉人认为由于听信被上诉人称其是银行工作人员，可以办理银行按揭贷款，所以才与其签订该认购协议以及被上诉人拒绝提供银行按揭贷款相关资料的抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于第二个争议焦点，即被上诉人请求解除该认购协议书以及要求上诉人返还购房定金3万元是否合法有据的问题。本院认为，如前所述，双方签订的《华杰赫尔馨居认购协议书》因国家金融政策原因已不能继续履行，造成此后果双方均有相当责任，被上诉人无权请求对方支付相应的损失，上诉人亦无权没收对方所交纳的定金。因此，被上诉人请求解除该认购协议书并返还3万元购房定金合法有理，本院予以支持。上诉人认为既然双方均有责任，其只应当退还部分定金的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人华杰公司上诉无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人北海华杰房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 文 全审 判 员 汪海敏代理审判员 叶 萍二〇一三年十二月十一日书 记 员 凌 洋附本判决书引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。 搜索“”