（2013）岳民初字第04096号
裁判日期: 2013-12-11
公开日期: 2014-07-07
案件名称
张伟玲与长沙府东置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张伟玲,长沙府东置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2013）岳民初字第04096号原告张伟玲。委托代理人周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告长沙府东置业有限公司，住所地长沙市岳麓区银杉路1号观沙岭街道办事处5楼。法定代表人刘红波。委托代理人彭跃军，湖南森力律师事务所律师。原告张伟玲诉被告长沙府东置业有限公司（以下简称“府东置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈志胜适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员刘珂岸担任法庭记录。原告张伟玲及委托代理人周雁武、被告府东置业公司的委托代理人彭跃军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张伟玲诉称：原、被告于2007年1月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号200647962105），购买被告开发建设的位于长沙市岳麓区河西银杉路观沙岭星蓝湾小区第ABC栋2105号商品房，合同建筑面积122.3平方米，房款总金额372770元（实际建筑面积121.05平方米，实际房款总金额368960元）。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%赔偿买受人损失。”合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。合同签订后，原告根据合同约定支付了房屋总价款368960元，并交纳了契税、办理房产证和国有土地使用权证的费用。被告在2008年12月9日办理了房产证并交付给了原告，但却一直未为原告办理土地使用权证，原告为此曾多次与被告交涉，要求妥善解决，被告却总是以各种借口推诿，根据合同约定，被告应在商品房交付使用后525天内申请办理买受人的国有土地使用权证。但被告没有按约履行办理土地使用权证的义务，被告应向原告承担违约责任，向原告赔偿损失11068.8元。综上，原告特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告限期为原告办理好土地使用权证；2、被告向原告赔偿逾期办理国有土地使用权证的损失11068.8元；3、诉讼费用由被告承担。被告府东置业公司辩称：一、被告未办理国土证的原因确实属于不可抗力，办理国土证是行政行为，政府职能没有衔接好，被告提交办理国土证材料，但职能部门不接受相关材料情况下，被告无能为力。二、容积率的调整已经得到了相关部门的许可，但因政府部门未能确定补交地价差，导致被告无法履行合同义务，办理国土权证。三、在被告的亏损状态下，无法履行按照新的标准缴纳土地出让金，被告如不是诚信的公司，不会对业主作出相关承诺，被告并不是不负责任，被告愿意向业主承诺在一定期限内办理好相关权证。请求法院依法驳回原告违约金的诉请，被告愿意承担诉讼费。经审理查明：2007年1月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买了被告开发的“星蓝湾”第ABC幢21层的2105号房。该合同第四条约定房屋总金额为372770元；合同第八条约定房屋的交付时间为2007年11月28日前；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告按照合同约定时间向原告交付了房屋。2008年12月9日，涉案房屋取得房屋所有权证；2009年9月29日，原、被告签订《补充协议》一份，该协议约定因房屋产权证登记面积与合同约定面积存在误差，被告退还原告购房款3810元。现该房屋尚未办理国有土地使用权证。上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、补充协议、房屋产权证等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为以下二个方面：一、关于被告是否违约的问题。原告张伟玲与被告府东置业公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告主张因政策调控的原因导致未能办理国土证，属于不可抗力。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告在签订土地出让合同及规划报建时应当对土地的容积率进行约定，被告在为原告办理国土证的过程中并不存在不可抗力的情形。被告主张因不可抗力而完全免除其违约责任的主张，理由不当。被告未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理土地使用权证，存在违约行为，应当承担违约责任。故对原告诉请被告办理国有土地使用权证的请求，本院予以支持。考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关备案，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故根据本案的事实，本院确认被告应当在本判决生效后90日内将办理国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证。二、关于被告如何承担违约责任的问题。依据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。该合同条款系针对房地产权属两证办理的约定，原告已依约取得了房屋所有权证，现被告未依约将办理土地使用权证的相关资料提交办理国土证，被告的行为构成部分违约，故本院酌定被告按原告已付房屋价款的1%向原告支付违约金，即被告应当向原告支付逾期办理国有土地使用权证的违约金为3689.6元［（372770-3810）×1%=3689.6］。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告长沙府东置业有限公司在本判决生效后90日内将办理原告张伟玲所购“星蓝湾”第ABC幢21层的2105号商品房的国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证；二、被告长沙府东置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告张伟玲支付违约金3689.6元。三、驳回原告张伟玲的其他诉讼请求。如果被告长沙府东置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取38.5元，由被告长沙府东置业有限公司负担，此款原告张伟玲已垫付，由被告长沙府东置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告张伟玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 陈志胜二〇一三年十二月十一日书记员 刘珂岸 来源：