（2013）珠金法平民初字第520号

裁判日期: 2013-12-11

公开日期: 2015-11-19

案件名称

陈宏琴与郑超容房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市金湾区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省珠海市金湾区人民法院民事判决书（2013）珠金法平民初字第520号原告陈宏琴，女，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××482X。委托代理人韩志坚，湖南人和（珠海）律师事务所律师。被告郑超容，女，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××4823。委托代理人杨建军，广东晨光律师事务所律师。原告陈宏琴诉被告郑超容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月12日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱全独任审判，于2013年12月10日公开开庭进行审理。原告的委托代理人韩志坚，被告的委托代理人杨建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年10月26日，原告的部分子女以原告的名义与被告签订了一份《房地产买卖合同》，将位于珠海市金湾区平沙镇美平七号区的经济适用房3栋1单元602房及11#车房以17万的价格转让给被告，被告于合同签订前向原告支付了1万元定金，合同签订后支付了13万元购房款，原告向被告交付了房屋钥匙。房屋至今未取得房产证。今年8月，珠海市平沙房地产开发公司开始为原告办理房产证，在此过程中，原告的其他不知情的子女得知房屋被卖的消息，非常愤怒，要求原告将涉案房屋要回来，由于当时部分子女只是对原告说把涉案房屋出租，因此，卖房并非原告的真实意思表示，原告决定对合同的效力不予追认。根据2008年1月1日起实施的《珠海市经济适用房管理办法》第二十七条的规定，经济适用房在取得房地产权证5年内，不得出售、出租和空置，因此，原告的子女以原告的名义与被告签订的《房地产买卖合同》违反了上述规定，属于无效合同。因此，原告诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告于2009年10月26日签订的《房地产买卖合同》无效；2.被告限期将位于珠海市金湾区平沙镇美平七号区的经济适用房3栋1单元602房及11#车房返还给原告。原告向法院提交的证据材料有：1.《房地产买卖合同》；2.《珠海市金湾区平沙镇经济适用房（农工危房改造）申购表》；3.《珠海市金湾区平沙镇美平“经济适用房”购房合同》；4.收条。被告辩称，一、本次诉讼并非根据陈宏琴个人意志提起，陈宏琴亦没有指定的监护人，本案应中止诉讼或驳回起诉。原告陈宏琴至今已年满85岁，在本次诉讼前，被告了解到，陈宏琴已卧床不能活动两年，几个月前已不能说话，难以表达自身意志，故根本也不可能提起本次诉讼。另外，原告的子女众多，且由子女轮流抚养，并未指定特定的监护人，故其个别子女亦无权以监护人的身份提起诉讼。因此，被告认为，既然本案并非陈宏琴依照个人意志而提起的诉讼，原则上应驳回起诉。退一万步而言，即便不驳回，在法院没有指定陈宏琴的监护人之前，本案至少亦应中止诉讼。二、涉案房屋是农工危房改造的安置房产，不属于经济适用房的范畴，不受经济适用房的相关政策规定限制。本案中，原告是珠海市平沙海城实业总公司退休职工，并不属于低收入困难人士。原告系基于所拥有的农房被改造，且同意将所拥有的住房交给政府，才取得以优惠条件购买新房的资格，政府为鼓励原告参与农房改造，还给予原告15，000元的补贴。这种优惠购房的政策，并不考虑原告的收入情况，只考虑原告的房产是否在改造区域，所保障的并一定是低收入住房困难家庭的权益。同时，经济适用房管理办法也没有关于给予补贴或者将原有房屋交给政府的规定。另外，本案房屋面积高达96.74平方米，甚至还另购车房面积达6.56平方米，也与经济适用房限制建设面积的规定不符。三、被告与原告签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。2009年10月26日，被告与原告本人签订了《房屋买卖合同》，原告在《房屋买卖合同》上盖指印确认，原告的名字由其子女代签，原告在其名字上盖指印，原告的四个子女曾声英、曾再茹、曾妙茹、曾巧如均签字予以确认。签订合同前后，被告共向原告支付购房款14万元（含1万元定金），而房产亦于2009年交付给被告并使用至今，期间原告从未主张过房屋返还或收取租金。可见，签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，根本不存在原告在诉状中声称部分子女以原告的名义签订协议，以及一直不知道房产被卖而误认为租的情况。另一方面，原告声称合同内容违反国家政策规定，属于无效合同的说法，更是缺乏基本的事实和法律依据。涉案房屋并不属于经济适用房，不能适用经济适用房的规定。其次，《合同法》规定无效合同的情形，是指违反法律、行政法规的强制性规定，而事实上，原告第一手购买涉案房屋的时间为2006年1月11日，而当时并未有关于经济适用房的法律、行政法规的强制性规定，故也不存在违反法律的问题。再次，原告引用的《珠海市经济适用住房管理办法》并不属于法律和行政法规，且该办法于2007年11月27日颁布，于2008年1月1日施行，该办法第40条规定：“本办法颁布前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按原有规定执行。”可见，该办法明确规定不溯及既往。由于原告在《珠海市经济适用房管理办法》颁布前的2006年向珠海市平沙镇农房办购买房屋，故上述经济适用房管理办法并不适用于本案房屋。因此，原告所提及的《珠海市经济适用房管理办法》并不属法律、行政法规，即使违反，也并不导致双方签订的《房屋买卖合同》无效。综上，被告认为，被告与原告签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。故恳请法院以事实为依据，法律为准绳，驳回原告的起诉或诉讼请求。被告向法院提交证据材料有：1.《珠海市金湾区平沙镇美平“经济适用房”购房合同》；2.入住通知书；3.收据2张；4.《房地产买卖合同》；5.中国工商银行个人业务凭证。本院依法调取的证据材料有：1.《情况说明》；2.调查笔录；3.《平沙镇危房改造工程实施方案》。经审理查明，2006年1月11日，以珠海市金湾区平沙镇农房改造办公室（下简称“农房办”）为甲方、以原告为乙方双方签订《珠海市金湾区平沙镇美平“经济适用房”购房合同》一份，约定甲方为解决乙方住房困难，根据珠府（2004）101号文《关于印发珠海市全民安居工程实施方案的通知》及珠金平府（2005）21号文《平沙镇美平农房改造工程实施方案》有关规定，甲方拟将位于珠海市金湾区平沙镇美平七号区经济适用房3栋1单元602房及11#车房转让给乙方，该房地产土地使用性质为划拨，土地使用权用途为住宅，房屋建筑面积共为96.74平方米，车房面积为6.56平方米；合同交易金额为人民币81，086元；乙方可享受购房补贴金额为人民币15，000元；乙方交清购房款后，享有私有产权，交清办证资料后由甲方给予代办房地产权证，办证所需费用由甲乙双方按规定各自负责。办理其个人房地产权后可按规定办理继续、转让及出租；办理交楼手续后六个月内，乙方须将原在农业公司购买的旧房大海环5队退回给所在地居委会；否则，甲方不予办理新房的房地产权证，乙方承担违约赔偿责任，甲方按市场价征收乙方占用旧房费用。2006年8月30日，农房办向原告发出《入住通知书》，内容为“平沙镇美平经济适用房1、2及3栋住宅楼已通过竣工验收，我方已按合同要求完成相关内容，请贵业主按合同规定交清购房款，并于2006年11月30日前将旧房退回所在居委会”。原告交清上述购房款后开始入住涉案房屋。2009年9月23日，农房办收取了原告交来的用于办理涉案房屋房产证的部分资料，并出具了《收据》一份。之后，农房办委托珠海市平沙镇平沙房地产开发公司办理农房改造项目的经济适用房的房地产权证事宜，2013年8月21日，珠海市平沙镇平沙房地产开发公司在收取原告交来的办理房地产权证的部分资料后，向原告开具了另一张《收据》。平沙镇平沙房地产开发公司出具的《情况说明》显示，涉案房屋正在办理房地产权证，原告的办证资料已基本收齐。另查明，2009年10月23日，原、被告签订一份《房地产买卖合同》，约定原告将位于平沙美平七号区经济适用房3栋1单元602房一套及单车房一间转让给被告，房屋面积为96.74平方米，单车房面积为6.56平方米；房屋交易金额为人民币17万元，交易当天支付定金1万元，待双方签订房地产交易合同后当天支付人民币13万元，余款3万元待双方办理房地产权登记过户手续时，被告一次性支付给原告，被告即拥有该房地产权及使用权；原告保证上述房地产权没有产权纠纷和财务纠纷或者其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，由原告负责处理，并承担相应法律责任，由此给被告造成的损失，由原告负责赔偿。上述合同的“乙方”处有被告本人的签名及指印，“甲方”处有“陈宏琴”字样的签名及指印，并有原告的四个子女即曾声英、曾再茹、曾妙茹和曾巧如的签名并按捺指印。原告当庭否认上述“陈宏琴”字样的签名及指印的真实性。上述合同签订前，被告向原告支付了1万定金，并于合同签订后支付了13万元购房款，原告向被告交付了房屋钥匙。被告至今一直居住于涉案的房屋。本院认为，本案的争议焦点为《房地产买卖合同》效力问题。原告主张《房地产买卖合同》无效，理由有两点：一是合同上“陈宏琴”的签名并非原告本人签名，合同的签订并非原告本人真实意思表示；二是合同项下的房屋属于经济适用房，根据2007年11月19日中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国监察部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行、国家税务总局联合颁布的《经济适用住房管理办法》（下简称“2007年11月19日的《经济适用住房管理办法》”）及2008年1月1日起实施的《珠海市经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用房在购买之日起不满5年的，不得出售、出租和空置，因该合同违反了上述规定，应当认定为无效。关于原告的第一点理由，《房地产买卖合同》的落款处有“陈宏琴”字样的签名并按捺了指印，原告主张该签名和指印并非原告本人，但在举证期限未向本院提出鉴定上述签名及指印真伪的申请，又未提交其他证据证明其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告应当承担举证不能的不利后果，因此，原告的上述主张无证据支持，本院不予采纳。关于原告的第二点理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告认为《房地产买卖合同》无效是因为违反了法律、行政法规的强制性规定，但2007年11月19日的《经济适用住房管理办法》和《珠海市经济适用住房管理办法》均不属于法律和行政法规，因此，原告以《房地产买卖合同》违反上述两个规定为由主张合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院不予采纳。退一步讲，即使涉案房屋的交易受上述两个规定的约束，但上述两个规定并未完全禁止经济适用房的交易，根据2007年11月19日的《经济适用住房管理办法》第三十条第三款的规定：“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”另外，根据中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国国土资源部和中国人民银行于2004年5月13日联合颁布的《经济适用住房管理办法》第二十六条的规定：“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”可见，只要经济适用房满足一定条件，是可以上市交易的，因此，上述规定并非禁止性、强制性规定。故原告以《房地产买卖合同》的内容违反法律和行政法规的强制性规定为由，主张合同无效，亦无法律依据，本院不予采纳。综上，本院认为，《房地产买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，现原告主张《房地产买卖合同》无效并要求被告限期将涉案房产返还给原告，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告陈宏琴的诉讼请求。本案受理费人民币3800元，因适用简易程序，依法减半收取为1900元，由原告陈宏琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员　朱　全二〇一三年十二月十一日书　记　员　陈丽冰印前校对人签名送达前校对人签名关注公众号“”