（2013）吴度民初字第0027号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-07-08
案件名称
孙荣林与许泉兴,许强,陆彩云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙荣林,许泉兴,许强,陆彩云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2013）吴度民初字第0027号原告孙荣林，男，1966年11月17日出生，汉族。委托代理人沈某某，江苏某某律师事务所律师。委托代理人许某某，江苏某某律师事务所律师。被告许泉兴，男，1968年12月8日出生，汉族。被告许强，男，1990年6月17日出生，汉族。被告陆彩云，女，1969年10月5日出生，汉族。上列三被告共同委托代理人陈某某，江苏某某律师事务所律师。原告孙荣林诉被告许泉兴、许强、陆彩云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月25日立案受理后，依法由代理审判员王伟适用简易程序于2013年2月28日、3月22日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序于2013年4月22日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告委托代理人许凌云，被告许泉兴、陆彩云及三被告共同委托代理人陈某某到庭参加诉讼；第二次庭审原告孙荣林及其委托代理人许凌云，被告许泉兴、陆彩云及三被告共同委托代理人陈某某到庭参加诉讼；第三次庭审，原告孙荣林及其委托代理人沈某某、许某某，被告许泉兴、陆彩云及三被告共同委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙荣林诉称，其与三被告于2011年11月3日签订房屋买卖协议，约定由其购买三被告名下的位于苏州市吴中区光福镇某某花园某某室的安置房，其于当日向被告交付了房款330000元，三被告同时交付了钥匙。2012年3月期间，其发现上述房屋门锁被换，报警后，经警方查证系被告强行撬门换锁入住。其认为，其已经付清房款，被告也履行了交房手续，现被告的行为已严重侵害了其合法权益，故诉讼法院，请求法院确认房屋买卖合同有效并确认其为苏州市吴中区光福镇某某花园某某室的房产的合法权所有权人；判令三被告履行合同，立即迁出并交付苏州市吴中区光福镇某某花园某某室之房产；本案诉讼费由三被告承担。被告许泉兴、许强、陆彩云共同辩称，本案所涉纠纷名为房屋买卖合同，实际上为民间借贷纠纷，当时原告要求被告订立33万元的买卖合同，实质上是为了掩盖高利息借贷。2011年11月3日，其实际借款为254000元，加上2011年10月份借款40000元及该款一个月的利息6000元，合计为300000元，上述300000元计算一个月的利息30000元，故合同总额为330000元。随后，其归还过本金100000元，分5次支付120000元的利息，合计共支付原告220000元。故请求驳回原告针对房产的全部诉讼请求。经审理查明，原告（乙方）与三被告（甲方）于2011年11月3日签订《房屋买卖协议》一份约定，甲方将其拥有位于苏州市吴中区光福镇某某花园某某室、面积约为120平方米的拆迁安置房（包括汽车库1号及全部附属设施）以总价33万元出卖给乙方（注：本房屋买卖不以房屋面积为计价）。办理房屋过户手续时，所有税费等等费用均已包含在房价内。本协议签定之日起三日内乙方应当将房款一次性支付到甲方指定账户中国农业银行62＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊819帐户名：陆彩云，甲方收款后，应当出具收条。在乙方支付房款的同时，甲方应当向乙方交房（包括交付乙方钥匙以及房屋相关资料）。甲方应当自行结清交付前的涉及该房屋的水、电、气、物业等等相关费用。上述协议签订当天，原告通过银行转账向三被告指定账户支付了人民币250000元，三被告为此向原告出具收条一份载明，今收到孙荣林交付某某花园某某室房款人民币叁拾叁万元整，其中250000元是通过银行转帐，另外80000元通过现金收到。另查，被告许泉兴与被告陆彩云系夫妻关系，被告许强系被告许泉兴与被告陆彩云之子。本案所涉房屋现由三被告居住，且三被告已对该房屋进行了装饰。据三被告反映，除本案涉案房屋外，其无其他住房。再查，本案涉案房屋系拆迁安置房，至本案庭审结束时，该房屋尚未取得土地使用权证书及房屋产权证书。上述事实由《房屋买卖协议》、银行交易回单、收条等证据在卷佐证。本案诉争的焦点是原、被告的签订的《房屋买卖协议》是否系双方真实意思表示。审理中，原告为证明其主张，除提供上述《房屋买卖协议》、银行交易回单、收条外，还提供如下证据：1、苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局光福派出所于2012年5月31日出具的证明一份，载明：“苏州市光福镇某某花园某某房屋原户主许泉兴于2011年11月3日将该房屋卖给孙荣林（现住苏州市某某室，身份证号：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊），孙荣林已付清全额房款，现光福镇某某花园某某的房屋产权已归孙荣林所有。时隔2个月有余，孙荣林查看该房屋时，因门锁打不开，立即向我所报警，经查系许泉兴、陆彩云夫妇和儿子许强，未征得孙荣林同意，擅自撬门换锁而入，我所于5月8日、5月13日出警，通知双方5月20日到我所进行调解，但许泉兴未到我所，其妻陆彩云来后无理取闹、耍无赖，现建议孙荣林通过法律途径来解决。2、原告先后二次在银行取款合计100000元的银行赁证。原告称，该款用于支付三被告。对此原告提供了证人赵某证言。3、钥匙一串，并认为系三被告已向其交付的涉案房屋钥匙。针对原告的陈述及提供的证据，三被告认为，其仅收到原告250000元，80000元现金未收到；证人系原告的朋友，证人反映的情况非事实，故其不予认可；对于钥匙，三被告认为并没有给过原告钥匙，原告提供的这些钥匙没有证据证明是光福镇某某花园某某室的；对《证明》的真实性有异议，并认为即便是派出所出具的，证明的内容也是没有依据的，派出所没有资格认定房产归属权。2012年5月20日的确去了派出所调解，因为原告要求被告支付借款和高额利息，所以未达成调解协议，而并不是证明中所说的是被告无理取闹。从《证明》的形式上看是属于证人证言，按照证据规则的相关规定，其证明内容不能予以采信。被告许泉兴、许强、陆彩云为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、搜房网上下载的苏州市吴中区光福镇某某花园在2012年3月期间的房屋价格的图表，该图表显示其与原告签订的《房屋买卖协议》中所约定的涉案房屋价格远低于市场价。2、被告许泉兴于2012年1月13日通过银行向原告妻子陆梅玲汇款100000元的银行赁证一份及原告于当日向被告许泉兴出具的《收条》一份载明，孙荣林收到被告许泉兴拾万整。该款系向原告归还借款本金。3、接处警工作登记表一份载明，苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局光福派出所于2012年5月13日7时57分44秒接到电话189××××6851报警称，因之前借的高利贷，现对方来闹事。处警民警周冀宁、沈熠处警告知双方通过合法途径解决。证明系原告到其家中进行讨债，双方发生争执而报警。4、2013年5月13日，原告与被告许泉兴的通话录音，证明原告在录音中也承认了双方是借贷关系，同时双方存在利息的情况。录音中，被告许泉兴多次提出利息，而原告没有否定。针对三被告提供的上述证据，原告对三被告提供的价格表的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为网上的材料具有不确定性，虚假成分很大，如果被告作为证据提供，应当公证后提供，且搜房网不具有房产交易的价格或不动产的真实价值进行评估及货币量化的资格。原告对收到被告许泉兴100000元无异议，但认为工商银行转账单与本案房屋买卖合同无关联性，收条中未予以列明收款原因，故该笔款项与房屋买卖合同无关。原告与被告存在其他经济往来。故原告收到被告100000元不能证明偿还本案被告所称的借款本金或退还房款。原告对接处警登记表真实性无异议，但认为该份登记表只能证明被告所称情况，所以该份证据与本案没有关联性。对于电话录音，原告先称对电话录音的真实性、合法性无异议，但认为，录音中可以听出被告方声音小，模糊，双方情绪激动，双方听错、说错都是有可能的。原告在后来庭审中，对该录音真实性持有异议，认为因其无法对整个谈话录音的完整性进行确认，被告所制作的翻录光盘存在剪辑和加工的可能，故对合法性持疑，如果原、被告之间确实存在通话并被被告录音，那也是在原告不知情的情况下被被告偷录的，对关联性存疑，且被告在讲话中存在明显诱导，其反复多次在超出上下谈话语境的情况下有意识地故意提及对其有利的内容，再结合录音这一行为，其认为该段谈话明显是经过设计的。按照原告的理解，所有谈话中与本次房产买卖所不一致的地方也不是原告真实意思表示。审理中，据苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局光福派出所接警人员反映，原、被告之间的纠纷，曾经有两次报警，分别为2012年5月8日、2012年5月13日，经该所调查，系原告孙荣林至三被告处催讨债务，原告孙荣林当时称，由于三被告欠他钱还不上，所以才去要房子，因为双方在借款时说好的，如果被告许泉兴还不上钱，就用某某小区的房子来抵。原告向法院提供的《证明》确系该所出具，但《证明》中所载明内容系原告孙荣林报警时所述称情况，而非该所调查核实后的结论。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原告以与三被告存在房屋买卖关系为由，要求三被告交付房屋。但三被告坚持认为其与原告实为民间借贷关系，据此，原、被告均向本院提供了相关证据。依据原、被告提供的证据，结合原、被告的诉辩意见，本院作如下认定：1、涉案房屋建筑面积120平米，且附带车库及相关设施，按该时期涉案房屋所在地区的房屋价格应远高于涉案房屋的价格，即便是拆迁安置房，三被告以330000元的价格出售给原告，明显偏离当时周边地区同类房屋的市场价值，具有明显的不合理性。2、关于被告许泉于兴2012年1月13日汇至原告妻子陆梅玲卡中的100000元，原告认为系被告清偿之前所欠债务的款项，与本案无关，三被告认为该款系归还本案借款本金100000元。若如原告所述原、被告之间在签订《房屋买卖协议》前还有另外100000元或超出该款金额的债务纠纷，则原、被告在签订《房屋买卖协议》并付款时，应当自房屋总价款中扣除100000元，被告完全没有必要在2个多月后再另行支付原告100000元，且原告对于是否与三被告另外存在债权、债务关系未提供相关证据。3、关于原、被告之间的通话录音，原告对三被告提供的录音资料先是无异议，后又称对录音的真实性、合法性均不予认可。原告作为本案当事人，在本案审理期间间隔时间较短的电话录音出现前后二次不同的陈述意见，致本院对原告的真实意思无法确认，原告的陈述明显偏离了其真实意思表示。4、根据公安部门的反映，在公安部门就原、被告之间纠纷接处警过程中，原告认可与三被告间系借贷关系，借款时双方商定若三被告不能归还借款，被告用涉案房屋抵偿，因为三被告未能还款，故原告要求三被告交付房子。由此可以反映，原、被告之间纠纷的事实是原、被告间存在借贷纠纷。综上，原、被告所签订的《房屋买卖协议》就本意来说，原告仅系获得实现债权的保障，该房屋作为被告履行还款义务的担保，原、被告所签订的《房屋买卖协议》并非双方真实意思表示，本院认定本案名为房屋买卖合同纠纷实为民间借贷纠纷。本案审理中，在本院向原告作出是否变更诉讼请求的法律释明后，原告坚持不变更诉讼请求，故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告孙荣林的诉讼请求。案件受理费人民币6410元，由原告孙荣林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，帐号：10-550101040009599。审 判 长 俞惠初代理审判员 王 伟人民陪审员 徐 萍二〇一三年十二月十日书 记 员 陶雅洁