（2013）济民四终字第459号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-01-23
案件名称
东平姜仔鸭时尚涮快餐有限责任公司与田金鹏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东平姜仔鸭时尚涮快餐有限责任公司,田金鹏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济民四终字第459号上诉人（原审原告）东平姜仔鸭时尚涮快餐有限责任公司，住所地山东省东平县。法定代表人蒋君，董事长。委托代理人李清文，山东德义君达律师事务所律师。委托代理人门志涛，山东德义君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）田金鹏，男，1973年9月14日出生，汉族，青岛健力源餐饮有限公司经理，住山东省泰安市。上诉人东平姜仔鸭时尚涮快餐有限责任公司（以下简称平东姜仔鸭公司）因与被上诉人田金鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2012）历民初字第964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2010年8月14日，田金鹏与东平姜仔鸭济南分公司签订房屋转让协议，约定田金鹏将济南市泺源大街134号（原吃不够扒蹄）一次性转让给东平姜仔鸭济南分公司，转让费35000元，包括屋内所有物品；2010年8月15日至2010年12月31日的房租6750元，扣除电费577.5元；以上合计41172.50元，东平姜仔鸭济南分公司已付6172.50元，营业执照通过后（东平姜仔鸭济南分公司必须提供有关证件协助田金鹏办理营业执照，提供不到由东平姜仔鸭济南分公司负责，因房产原因导致无法办理，由田金鹏负责），付清第一期房屋转让费17500元，于2010年9月12日付清剩余转让费17500元；田金鹏已将房租交至2010年12月31日，剩余房租由东平姜仔鸭济南分公司直接向房东交纳。协议签订后，田金鹏向东平姜仔鸭济南分公司交付了房屋及房屋内的物品，东平姜仔鸭济南分公司于2010年10月18日向田金鹏支付了第一期转让费17500元。田金鹏因东平姜仔鸭济南分公司未支付剩余转让费17500元，田金鹏将东平姜仔鸭公司起诉至法院。2011年12月5日，原审法院作出（2011）历商初字第754号民事判决书，认定房屋转让协议中涉及室内物品的转让有效，涉及房屋使用权的转让，因房屋未取得相关建设规划手续，转让即转租行为无效，遂判决东平姜仔鸭公司支付田金鹏转让费17500元并赔偿田金鹏利息损失。东平姜仔鸭公司不服判决，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院院作出（2012）济民一终字第234号民事判决书，驳回东平姜仔鸭公司的上诉，维持原判。房屋转让协议未对房屋的装修问题进行约定，东平姜仔鸭公司未提供证据证明东平姜仔鸭济南分公司在对房屋装修时，征得了田金鹏的同意。东平姜仔鸭公司于2011年2月23日搬离了房屋。另，东平姜仔鸭济南分公司于2009年11月5日经济南市工商行政管理局批准设立，2010年8月30日经东平姜仔鸭公司决议，注销了东平姜仔鸭济南分公司，东平姜仔鸭济南分公司注销后的债权债务由东平姜仔鸭公司承担。原审法院认为，东平姜仔鸭济南分公司与田金鹏签订的房屋转让协议，实质是对房屋进行转租、对房屋内物品进行转让的协议。因房屋未取得相关建设工程规划手续，房屋转租行为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。房屋转让协议中对房屋的装修问题未进行约定，田金鹏庭审中称不知道东平姜仔鸭济南分公司对房屋进行装修，东平姜仔鸭公司没有证据证明东平姜仔鸭济南分公司对房屋装修时已通知田金鹏，并经田金鹏同意，因此，东平姜仔鸭公司要求田金鹏赔偿其装修损失，缺乏法律依据，不予支持。东平姜仔鸭济南分公司在占有房屋期间而产生的员工工资支出，是其自主经营行为而产生的支出，且田金鹏对工资支出的真实性、关联性均有异议，故东平姜仔鸭公司要求田金鹏赔偿16600元的员工工资损失，无法律依据，不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定判决：一、驳回原告东平姜仔鸭时尚涮快餐有限责任公司要求被告田金鹏赔偿装修损失44608元的诉讼请求；二、驳回原告东平姜仔鸭时尚涮快餐有限责任公司要求被告田金鹏赔偿员工工资损失16600元的诉讼请求。案件受理费1330元，减半收取655元，由原告东平姜仔鸭时尚涮快餐有限责任公司负担。上诉人东平姜仔鸭公司不服原审判决上诉称：1、一审判决驳回上诉人对设备、设施损失的赔偿请求，属认定事实不清，适用法律错误。上诉人主张的损失包括设备、设施的损失，共计29249元，对该部分的损失应适用合同法规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效的原因系被上诉人田金鹏提供不符合法律规定的房屋对外租赁，故田金鹏应承担全部责任，田金鹏应承担除装饰装修之外的损失。另，田金鹏在出租房屋时，知道上诉人从事餐饮，必然要安装设施设备，在田金鹏可预见的范围内。2、一审判决驳回上诉人对员工工资的请求，属于认定事实不清。上诉人经营需要员工，之所以聘请员工并支付工资，是因为上诉人假定店铺办下营业执照，能够正常经营，对未来利润有预期，因被上诉人田金鹏将不符合法律规定的房屋出租，致合同无效。且田金鹏为上诉人办理营业执照的承诺无法兑现，致店铺无法经营而关闭，因此，田金鹏应承担上诉人工人工资损失。请求依法改判。被上诉人田金鹏答辩称：我们约定是一次性转让，上诉人损失与我无关。请求维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，上诉人东平姜仔鸭公司所称的设备，是指其提供的“山东泉都装饰工程有限公司工程结算表”所列的熟食操作台、不锈钢水盆、不锈钢水嘴、长条桌、餐凳等。东平姜仔鸭公司称承租涉案房屋是准备长期经营快餐业务，但尚未与涉案房屋的房东签订租赁合同。以上事实有二审调查笔录为证。本院认为：2010年8月14日，上诉人东平姜仔鸭与被上诉人田金鹏签订的房屋转让协议，实质是对原“吃不够扒蹄”物品的转让，另有4个月零15天的房租，如认定为转租，期限也只有4个月零15天，而原东平姜仔鸭济南公司是准备在涉案房屋内长期经营餐饮，应另行与房东签订房屋租赁协议，原东平姜仔鸭济南公司在既未与房东签订房屋租赁协议，又未经房东同意的情况下，在涉案房屋进行装修、装饰、安装有关餐饮设备，产生的相关装修、装饰和安装相关餐饮设备的损失应自行承担。关于上诉人东平姜仔鸭公司的员工工资损失，并非是被上诉人田金鹏造成的损失，东平姜仔鸭公司要求田金鹏承担没有依据，本院不予支持。综上，上诉人东平姜仔鸭公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1330元，由东平姜仔鸭时尚涮快餐有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 明审 判 员 王云春代理审判员 曹 强二〇一三年十二月十日书 记 员 姜 梵 来源：百度“”