（2013）北新民初字第03124号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2016-12-16
案件名称
原告沈阳瀚博房地产开发有限公司与被告广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司商品房委托代理销售合同纠纷一案民事判决书
法院
沈阳市沈北新区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳瀚博房地产开发有限公司,广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第四十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书(2013)北新民初字第03124号原告沈阳瀚博房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区。组织机构代码：75077878-6.法定代表人马建平，系该公司董事长。委托代理人高铁虹，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈河区，组织机构代码：78870822-2。法定代表人陈良，系该公司总经理。委托代理人谭巍，系辽宁华禹律师事务所律师。原告沈阳瀚博房地产开发有限公司（以下简称瀚博公司）与被告广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司（以下简称泰盈置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2013年8月13日立案受理后，依法组成由审判员赵欣担任审判长并主审，代理审判员马腾飞、人民陪审员杨楠参加评议的合议庭，适用普通程序于2013年9月27日公开开庭进行审理，原告瀚博公司的委托代理人高铁虹、被告泰盈置业公司的委托代理人谭巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2006年签订“销售代理合同”一份，约定由被告代理销售原告开发的“西耶纳”项目楼盘。在被告代理过程中，明知原告开发的小区是封闭园区，商业网点位于封闭园区内的情况下，仍以“无大门欧式步行街开放式小区”对外宣传、销售商业网点。原告业主因被告的宣传行为，多次向原告进行诉讼并上访，给原告造成了巨大的经济利益损失，严重影响了原告的商业信誉。故将被告诉至法院，要求被告给付因其虚假宣传造成的原告损失200,000元及利息9,150元。被告辩称，1、不同意给付，原、被告之间签订销售代理合同，2009年1月18日签订了结算协议，双方对代理费做出约定，双方的代理费纠纷已经经两审法院审理终结，对于原告提出的虚假宣传及赔偿损失已经被驳回，我方是有资质的销售公司，不存在虚假宣传的行为，个别业主的上访行为，原告支付赔偿与我方无关；2、我方作为被告主体不适格，我方是分公司，无独立承担责任的能力。经审理查明，2006年1月11日，原告与广州市泰盈物业顾问有限公司沈阳分公司（以下简称泰盈物业公司）签订《销售代理合同》（以下简称代理合同）一份，约定由泰盈物业公司对原告开发的位于沈阳市沈北新区京沈街道义新城Ⅰ期（暂定名）范围内的所有楼盘代为销售。代理期限为合同签订之日起至合同项目全部售罄之日止。《代理合同》中还约定，代理期限内，项目的广告宣传费用除工地广告围挡、现场路旗两项由原告承担外，其余销售广告、策划、宣传全部由泰盈物业公司负责，但其广告宣传内容须由原告确认后实施。其后，2006年6月1日，原告、泰盈物业公司与被告三方共同签订《〈销售代理合同〉权利义务转让协议书》（以下简称转让协议）一份，约定将《代理合同》中，由原告委托泰盈物业公司代理销售的房地产项目沈阳道义新城Ⅰ期（暂定名）改名为瀚博·西耶纳。《转让协议》中还约定，泰盈物业公司同意自转让协议生效之日起将其在《代理合同》中之权利义务一并转让给被告；被告同意按转让协议之约定承受并享受泰盈物业公司在《代理合同》中之一切权利义务，负责瀚博·西耶纳项目的销售代理工作。原告同意泰盈物业公司将代理合同之权利义务按转让协议约定一并转让给被告。《代理合同》签订后，被告进驻原告提供的售楼处开展销售工作。具体包括沙盘制作，广告印刷、刊登、售楼现场向购房者介绍房屋情况等等。另查明，“西耶纳”项目楼盘在设计规划时，原告提供给被告的设计规划图东门显示为封闭，时间是2006年1月。被告主张见过该份设计图并认可设计图上显示的东门为封闭。在被告为原告代理销售瀚博·西耶纳项目楼盘期间,被告曾以“东面的大门是敞开的，门市可以露出来”的内容向该公司的现场销售工作人员进行培训。庭审中，被告主张其为销售所做的宣传手段皆经过原告的认可。但其未提供证据证明上述主张。另审理查明，案外人于秀薇于2006年11月30日购买瀚博.西耶纳楼盘第10栋7号门市一套，价款291893元。案外人刘卓于2007年4月7日购买瀚博.西耶纳楼盘一套，价款291893元。该二人于2008年5月以原告所售房屋宣传（开放小区）与实际（封闭小区）不符为由诉至法院，分别要求本案原告赔偿其经济损失数万元。后该案经过沈北新区信访局处理，本案原告于2012年11月6日赔偿业主于秀薇、业主刘卓损失共计200,000元。另查，原、被告代理销售合同的销售代理费用计算方式为：每个结算周期内售出房屋的总结算价乘以3%；若实际销售总价高出总结算价，则高出部分甲（原告）乙（被告）双方按5比5分成；若实际销售总价低于总结算价时，差额部分由乙方补足。上述事实，有《代理合同》1份、《转让协议》1份、规划设计图纸1份、被告销售时宣传沙盘照片1组、被告销售人员陆洪杰证人证言各1份、原告业户刘卓、于秀薇起诉书1份、沈北新区财政局国库收付中心收款收据1份及当事人陈述等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告与泰盈物业公司双方签订的《代理合同》、原告、泰盈物业公司与被告三方签订的《转让协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，合法有效。各方均应恪守履行。本案中，被告在代理销售原告公司开发的楼盘过程中应严格按照依照楼盘的设计及建筑要求对外宣传，以免购房者产生歧义。但被告公司在对员工培训、设计沙盘、印刷宣传资料的过程中，均宣称争议楼盘东门为开放式。该宣传与原告方设计规划不符。由此给临近东门的两户业主于秀薇、刘卓造成误解而购买，后原告赔偿其二人共计200,000元，该损失虽系因被告未能按照委托人即本案原告的委托事项所导致。但该数额作为被告应当赔偿原告的数额依据不足。本院依据原、被告双方代理合同的销售提成模式，酌定业主于秀薇、刘卓购房总价的20%作为原告损失，经计算为116,757元（计算方法：291,893元*2*20%=116,757元），对该损失数额，被告应予赔偿。关于该损失的利息，因于法无据，本院不予支持。关于被告提出的其为分公司，主体不适格的主张。本院认为，被告为依法设立并领取营业执照的分支机构，合法成立，有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格，属于其他组织，可以作为民事诉讼中的当事人，作为本案被告适格。故本院对被告该项主张，不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司于本判决发生效力后10日内赔偿原告沈阳瀚博房地产开发有限公司经济损失116,757元；二、驳回原告沈阳瀚博房地产开发有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费4,440元，由被告广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 赵 欣代理审判员 马腾飞人民陪审员 杨 楠二〇一三年十二月十日书 记 员 党荣鑫送达日期：年月日送达人： 来自