（2013）淮民一终字第00337号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-12-31
案件名称
王军、康治霞与纵明军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省淮北市中级人民法院
所属地区
安徽省淮北市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王军,康治霞,纵明军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）淮民一终字第00337号上诉人（原审原告）：王军，男，1973年11月1日出生，汉族，淮北矿业集团有限公司临涣矿职工，户籍地安徽省淮北市烈山区。上诉人（原审原告）：康治霞，女，1970年11月14日出生，汉族，无固定职业，住址同王军。上诉人（原审被告）：纵明军，男，1957年1月30日出生，汉族，淮北市百货公司退休职工，户籍地安徽省淮北市相山区。委托代理人：张明君，安徽众星合律师事务所律师。上诉人王军、康治霞，上诉人纵明军因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省淮北市相山区人民法院（2013）相民一初字第00682号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2013年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人王军、康治霞及上诉人纵明军的委托代理人张明君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：朱艳梅系淮北市相山区人民检察院（以下称相山区检察院）职工。2003年10月3日，朱艳梅将单位集资建设的淮北市相山区人民路148号相山区检察院住宅楼1#204房屋转让给纵明军。2008年3月20日，纵明军与王军签订《房产转售合同书》，合同约定：纵明军将相山区检察院职工朱艳梅名下的集资房（相山区检察院A楼204）以总价231000元出售给王军，并负责以康治霞的名字为王军办理房屋产权证。除总房款外，王军只需再支付与检察院职工办理房屋产权证的同等办证费用，其他如有集资款增额、欠额和房屋过户等款项均由纵明军负责承担。合同签订时，王军给付纵明军购房款226000元，余额5000元在拿到房屋产权当天给付给纵明军。如不守承诺即为违反合同，将依照国家法规追究违约方的法律责任并由违约方加倍赔付另一方的经济损失等内容。合同签订后，王军、康治霞向纵明军支付了223000元房款，尚欠8000元。由于相山区检察院要求补交房屋维修基金等费用，朱艳梅通知王军、康治霞交纳相关费用，王军、康治霞于2010年10月29日，向相山区检察院交纳房屋维修基金910元、办证费60元，2010年12月30日向相山区检察院交纳契税2131.83元。2013年3月21日相山区检察院办公室通知集资建房的72户可以前往房管交易大厅办理房产证，2013年4月11日朱艳梅、吴建军取得了涉案房屋的房屋所有权证（房屋所有权证编号13005663、13005664）。2013年4月24日朱艳梅、吴建军将房屋过户到王军、康治霞名下（房屋所有权编号13008739、13008740）。以上因办证及过户产生的费用均由王军、康治霞支付，具体支付项目如下：一、以吴建军名义办理房产证交纳费用19041.8元（向淮北市房地产管理局交纳登记费80元、工本费10元、配图费10元、交易手续费574.68元；向淮北市地税局交纳营业税13914.49元、个人所得税2782.9元、城市维护建设税974.01元、教育费附加税417.43元、地方教育附加税278.29元）；二、以王军名义办理房屋过户费用6240.47元（向淮北市地税局交纳契税5565.79元、向淮北市房地产管理局交纳登记费90元、手续费574.68元、配图费10元）。2013年6月18日相山区检察院退回扣税余额1127.48元，由康治霞领取。2013年6月4日，王军、康治霞起诉至一审法院，请求判令纵明军返还其二人各项费用27649.42元，并赔偿损失8294.83元。一审法院认为：该案争议焦点为：一、纵明军与王军、康治霞签订《房产转售合同书》是否有效；二、如合同有效，纵明军是否存在违约行为及因其违约造成王军、康治霞的经济损失如何确定。关于争议焦点一，依法成立的合同，受法律保护。纵明军与王军、康治霞签订《房产转售合同书》，纵明军将朱艳梅名下的位于淮北市相山区人民路148号相山区检察院住宅楼1#204房屋转售给王军、康治霞，该合同书上虽没有原产权人朱艳梅的签字，但从朱艳梅协助将该房屋过户到王军、康治霞名下的这一行为应认定为其同意纵明军的房屋转售行为。双方签订协议时朱艳梅未取得所售房屋的所有权，合同效力尚不确定，但在2013年4月11日，朱艳梅取得了所售房屋的所有权，故自此时双方所签订的“房屋出售协议书”依法成立有效。关于争议焦点二，《房产转售合同书》约定：纵明军将相山区检察院职工朱艳梅名下的集资房（相山区检察院A楼204）以总价231000元出售给王军，并负责以康治霞的名字为王军办理房屋产权证。除总房款外，王军只需再支付与检察院职工同等办理房屋产权证的办证费用，其他如有集资款增额、欠额和房屋过户等款项均由纵明军负责承担。在王军、康治霞办理房屋产权证的过程中，纵明军并未为其办理，也没有协助二人办理；王军除支付了与检察院职工同等的办证费用（办证费用按我国交易习惯应包括在办理房产证时应缴纳的相关契税）外，另多支出了房屋过户费6240.47元、向相山区检察院交纳的相关费用1974.35元（房屋维修基金910元、办证费60元、契税2131.83元，扣除检察院退回扣税余额1127.48元），以上合计8214.82元，纵明军应予支付。《房屋转售合同书》同时约定如违反合同，将依法追究违约方的法律责任并由违约方加倍赔付另一方的经济损失，故王军、康治霞要求纵明军承担违约责任并支付违约金的诉讼请求予以支持。但双方约定的违约金过分高于王军、康治霞的实际损失，酌定纵明军应支付王军、康治霞违约金2465元（8214.82元×30％）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，一审判决：一、纵明军于判决生效之日起15日内支付王军、康治霞因其违约多支出的各项费用8214.82元及违约金2465元，合计10679.82元；二、驳回王军、康治霞的其他诉讼请求。案件受理费699元，因适用简易程序减半收取349.5元，其中纵明军负担300元，王军、康治霞共同负担49.5元。宣判后，王军、康治霞上诉称：原判在审理查明的事实部分已认定王军、康治霞“以吴建军名义办理房产证交纳费用19041.8元”，但在判决时却将该笔损失漏掉，属认定事实错误。请求二审法院撤销原判，依法改判，并由纵明军君承担本案诉讼费用。纵明军答辩称：涉案房屋的过户费用基于法律规定而产生，请求驳回王军、康治霞的上诉请求。纵明军上诉称：其与王军、康治霞签订《房屋转售合同书》时未取得涉案房屋的产权，该合同无效；其不存在违约事实，不应判令其向王军、康治霞支付房屋过户费6240.47元及其他费用1974.35元。请求二审撤销原判，予以改判。王军、康治霞答辩称：其二人与纵明军签订的所签《房屋转售合同书》是有效的，过户费应由纵明军支付。二审期间，各方当事人未出示新证据，本院对原审查明的事实及相关证据予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故纵明军以其与王军、康治霞签订《房屋转售合同书》时未取得房屋的所有权为由，主张合同无效的上诉理由与法律规定不符，不予支持。按照《房屋转售合同书》的约定，纵明军负责以康治霞的名义为王军办理房屋产权证，王军、康治霞需支付与检察院职工同等办理房屋产权证的办证费用，其他如有集资款增额、欠额和房屋过户等款项均由纵明军负责承担。按照法律规定，房屋过户应依法缴纳契税、维修基金等费用，相山区检察院的其他职工亦不应例外。根据合同的约定，即使涉案房屋产权直接登记在王军名下，王军、康治霞亦应承担此项费用。所不同的是，由于涉案房屋系单位集资房，产权首先办理在吴建军（朱艳梅之夫）名下，然后再过户至王军名下，在此期间有两次缴费过程，即前期产权办理在吴建军名下缴纳契税等费用合计19041.8元，后期产权过户至王军名下缴纳过户费用6240.47元。王军、康治霞与相山区人民检察院其他职工比较而言，多缴纳了后期费用6240.47元，此项费用依约应由纵明军负担，但前期费用19041.8元仍应由王军、康治霞承担。在此之外，王军、康治霞还多缴纳了其他费用1974.35元，亦应由纵明军承担。综上，王军、康治霞及纵明军的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件诉讼费用负担按一审判决执行；二审案件受理费699元，由上诉人王军、康治霞共同负担349.5元，上诉人纵明军负担349.5元。本判决为终审判决。审判长 陈雷雨审判员 张少丽审判员 朱晓瑜二〇一三年十二月十日书记员 王 晖附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》1、第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。2、第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度搜索“”