（2013）南民初字第11121号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-05-05
案件名称
李延福与孙英杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李延福,孙英杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第三十九条
全文
青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第11121号原告李延福，男，1946年8月10日生，汉族。委托代理人苏杭，男，1964年2月6日生，汉族，系青岛市北海润德法律服务所法律工作者。被告孙英杰，男，1985年11月16日生，汉族。委托代理人刘经涛，山东友华律师事务所律师。委托代理人孙妍春，山东友华律师事务所律师。原告李延福诉被告孙英杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月18日受理后，分别于2013年11月14日、12月5日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人苏杭，被告委托代理人孙妍春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李延福诉称，原告有拆迁房屋一处，坐落于青岛市市南区燕儿岛路7号4号楼一单元XX户。原告在没有实际分得（至今该房屋还没有交付）及没有取得房地产权证的情况下，将该房屋买卖，违反了相关法律规定，原告多次找被告协商解除该合同未果，故原告起诉，请求：1、判令原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。被告孙英杰辩称，原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。原告系诉争房屋的权利人，其有权对外出售房屋并签订房屋买卖合同；原被告之间签订的房屋买卖合同，并未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《合同法》规定的合同无效的其他法律情形。合同签订后，被告严格履行合同义务，并未违约，因此有权利要求原告继续履行合同义务，原告作为房屋出售方，应当及时向被告交付房屋，并协助被告购买车位。经审理查明，2009年3月14日，原告李延福作为被拆迁人（乙方）与青岛市市南区开发建设局（甲方）签订编号为432的《住宅房屋拆迁就地房屋补偿协议》，协议内容为，乙方有青岛市市南区燕儿岛路7号10栋2单元XX户房屋一处，经甲乙双方协商，就被拆迁房屋的拆迁补偿事宜达成协议，甲方按房屋补偿方式对乙方进行补偿，甲方为乙方提供就地补偿房屋面积约100平方米左右。就地补偿房屋预计交付时间为2011年4月30日。同日，李延福在青岛市市南区房产管理处办理了位于青岛市市南区燕儿岛路7号10栋2单元XX户房屋的产权注销手续。2012年12月19日，青岛城市建设集团投资有限公司向原告李延福出具编号为243的房款结算单，内容为：“燕儿岛路地块改造项燕儿岛路7号10栋2单元XX户被拆迁人李延福，补偿房屋为燕儿岛路7号首府项目4号楼1单元XX户，预测绘建筑面积109.95平方米。”2013年8月20日，原告李延福作为甲方、被告孙英杰作为乙方、青岛海拓房地产经纪有限公司作为丙方（中介公司）签订《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》。合同主要内容为：“第一条甲方同意将其所拥有的青岛市市南区燕儿岛路7号鲁商首府4号楼1单元XX房产出售给乙方，此房权属为私房产权，建筑面积109.95平方米，权属证号为住宅房屋拆迁就地房屋补偿协议编号432号，房款结算单编号243号。……第四条乙方对甲方以上房产状况作了充分了解，甲、乙双方商定的房屋成交价为252万元。付款方式为：乙方于2013年8月20日支付给甲方购房定金25万元，余款227万元乙方于过户当日支付给甲方（含乙方公积金贷款金额）。第六条此合同签订后，甲、乙任何一方不得反悔或中途悔约，否则属于违约。本协议中涉及到的各项违约，守约方有权选择：1、解除合同，使用定金罚则并赔偿损失。若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方有权没收乙方购房定金，并且守约方有权要求违约方承担因违约造成的损失。……第十四条补充条款：甲方配合乙方购买地下车位负一层20万元，甲乙双方约定，本房产具备办证条件后，3日内，甲方去办理产权证，并配合乙方过户。……”原告李延福、被告孙英杰均在合同上签名、捺印确认，青岛海拓房地产经纪有限公司在合同上盖章确认。2013年8月20日，被告孙英杰向原告李延福支付购房定金25万元，原告李延福出具《定金收条》一份，内容为：“今收到孙英杰购买李延福位于青岛市市南区燕儿岛路7号鲁商首府4号楼1单元XX户的房产，购房定金款25万元，经双方协定房产成交价为252万元。如买方违约，定金不予退还；如卖方违约，则定金双倍返还。收款人：李延福2013年8月20日。”被告孙英杰另提交中介青岛海拓房地产经纪有限公司出具的《证明》一份、《供热收费通知》一份、《房产租赁合同》四份，主张涉案房产已经符合房屋交付条件，涉案房产所在的小区很多业主已装修并入住，部分回迁户也通过青岛海拓房地产经纪有限公司完成房屋租赁并交付居住，小区物业已经下达供暖通知。原告质证后认为，原告没有收到可以交付的通知，即便可以交付但是房产证没有办理完毕，房屋不具备买卖的条件。上述事实有《住宅房屋拆迁就地房屋补偿协议》、《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》、房款结算单、《定金收条》、房屋产权注销证明、《证明》、《供热收费通知》、《房产租赁合同》及当事人当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经本院庭审质证及审核。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告李延福作为原青岛市市南区燕儿岛路7号10栋2单元XX户房屋的所有人与青岛市市南区开发建设局签订了《住宅房屋拆迁就地房屋补偿协议》，原告李延福以房屋补偿的形式拆迁，拆迁所得房屋位于青岛市市南区燕儿岛路7号鲁商首府4号楼1单元XX户，因此，原告李延福是青岛市市南区燕儿岛路7号鲁商首府4号楼1单元XX户房屋的合法所有权人，虽原告李延福未办理涉案房屋的房地产权证，但并不影响李延福是涉案房屋的所有人，其有权对该房产进行处分。同时，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，2013年8月20日，原告李延福与被告孙英杰签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同是合法有效的，因此，原、被告应依照合同的约定行使权利、履行义务。双方签订的合同约定，原告李延福将其所拥有的青岛市市南区燕儿岛路7号鲁商首府4号楼1单元XX房产出售给被告孙英杰，房屋总成交价252万元，定金25万元，被告已按照合同约定给付原告定金25万元，且现涉案房屋所在小区已经有住户入住，符合交付条件，双方应继续按照合同约定履行双方的权利义务，故原告请求判令原、被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条，第三十九条的规定，判决如下：驳回原告李延福的诉讼请求。案件受理费26960元，由原告李延福承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 辛双武人民陪审员 张东绣人民陪审员 王玉芝二〇一三年十二月十日书 记 员 王 越 微信公众号“”