（2013）沈中民二终字第2349号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-03-04
案件名称
上诉人李妍与被上诉人辽宁恒生房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷二审判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李妍,辽宁恒生房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沈中民二终字第2349号上诉人（原审原告）：李妍，女，1982年10月30日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。委托代理人：秦淑华，女，无职业，系李妍母亲。被上诉人（原审被告）：辽宁恒生房地产开发有限公司，住所地沈阳市辉山农业高新技术开发区聚农路36号。法定代表人：陆长春，该公司总经理。委托代理人：蒋强，辽宁名望律师事务所律师。上诉人李妍与被上诉人辽宁恒生房地产开发有限公司（以下简称“恒生公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，李妍不服沈阳市沈北新区人民法院（2012）北新民初字第5157号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员李妍参加评议的合议庭，于2013年12月6日开庭公开审理了本案，上诉人李妍的委托代理人秦淑华，被上诉人恒生公司的委托代理人蒋强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年8月15日，原告李妍与被告辽宁恒生房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份，约定原告购买被告开发的位于沈北新区辉山经济开发区人和街107号第13幢1-2单元1号商品房一处，建筑面积86.51平方米，总价款268，181元，付款方式为一次性付款。《合同》第八条写明房屋交付期限为2008年7月30日前，约定交付条件为通水、通电、具备装修条件。《合同》第九条第一款约定逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金合同继续履行；第二款约定出卖人逾期交付超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。《合同》第十四条规定煤气在小区入住后，按煤气公司规定交付使用。《合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，由出卖人继续协助办理产权手续。被告于2008年8月14日邮寄通知原告入住并办理了公证手续，原告认为该房屋未经竣工验收，房屋供应的是临时水、临时电，没有供暖，小区内路面不平整，直至2009年10月15日办理了入住手续。2012年10月17日，原告李妍起诉至原审法院，诉讼请求：一、被告立即为原告办理房屋产权证书并赔偿经济损失费1，000元；二、被告按合同约定支付原告迟延交房违约金23，584元；三、诉讼费用由被告承担。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，被告应按双方约定的日期将符合交房条件的房屋交付给原告。本案中，根据原、被告的当庭陈述及向本院提供的证据，被告于2008年8月14日以公证邮寄形式通知原告入住时已经逾期15天交付房屋，应该承担逾期交房违约责任。按照《合同》约定逾期交房违约金为原告已付房款的日万分之十，过分高于被告所造成的损失应予调整，因原告未能向本院提供逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，故参照沈阳市物价局、沈阳市房产局《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》（沈价发（2011）68号）的相关规定并结合本案实际情况，该房屋租金价格酌定为10元／平方米／月，期间不足月按一个月计算，故被告应支付原告逾期交房违约金计算为865.1元（10元／平方米／月×86.51平方米×1个月）。关于原告提出被告应立即为其办理房屋产权证书的主张，被告辩称已经向房产登记部门提交了相应手续，但并未提供证据证明该房屋已完成相关初始登记，故被告应当继续按照合同约定履行协助办理产权手续的义务；关于原告提出要求被告支付逾期办理房屋权属登记违约金的主张，因涉案房屋一直未完成初始权属登记，现也无法预测被告能够完成房屋初始登记的时间，为便于根据被告总体违约的程度确定支付违约金数额，原告可待房产权属登记完成后另行主张权利，本案不宜一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告辽宁恒生房地产开发有限公司给付原告李妍逾期交房违约金865.1元；上述款项应于本判决发生法律效力后十五日内付清。如逾期，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费420元，减半收取210元，由原告李妍承担60元，由被告辽宁恒生房地产开发有限公司承担150元。宣判后，李妍不服，向本院提出上诉，上诉请求：一、请求判令撤销原审判决；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一、原审法院认定事实不清：被上诉人交付的房屋不符合入住条件，原审法院却仅以被上诉人下发的入住通知单为准认定被上诉人交付的房屋已经具备了入住条件。二、原审法院适用法律不当：《合同法》规定：双方有约定的按约定，无约定的按照相关法律法规执行。本案中原审法院应当按照合同约定的条款判决承担违约责任，却以沈阳市房产局《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》执行。三、违约金计算时限不合理。被上诉人恒生公司答辩称：一、被上诉人对于房屋入住并没有违约，被上诉人是通过邮寄送达的方式通知上诉人入住，并且房屋根据商品房买卖合同第八条第五款的约定，符合该条约定的入住条件。因此被上诉人并不存在违约的情况。至于上诉人逾期办理入住通知书，这是因上诉人自身的行为自愿在上诉人称的时间内办理入住行为，被上诉人没有责任。因此，被上诉人不同意支付上诉人逾期交房违约金。二、在商品房买卖合同中关于房屋权属登记一节，合同双方并未约定违约金，同时被上诉人有义务，也有能力继续为上诉人办理权属登记。因此该条也不应当由被上诉人支付违约金。三、上诉人的上诉请求及一审的诉讼请求两项违约金要求过高。综上，同意原审法院判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院另查明，在本院审理过程中，上诉人李妍确认其收到了被上诉人恒生公司公证邮寄的入住通知书。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、入住通知书、发票、公证书等证据材料，经当事人庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人应当在2008年7月30日前将符合合同约定的商品房交付上诉人使用，现被上诉人未在合同约定的期限内交付涉案房屋，应当承担赔偿逾期交房违约金的责任。关于上诉人提出逾期交房违约金计算至实际入住的问题，因被上诉人已经按双方合同签订时上诉人所留地址邮寄了准住通知单，并对此进行了公证，在本院审理过程中，上诉人确认其收到了被上诉人公证邮寄的入住通知书，故可以认定被上诉人已尽到通知义务，原审认定逾期交房违约责任计算至公证邮寄准住通知之时为止并无不当。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。双方合同中约定的逾期交房违约金为已付房款的日万分之十，高于上诉人因迟延入住的实际损失，故被上诉人请求减少违约金符合法律规定，应予支持。依据《解释》第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原审法院参照沈阳市物价局、沈阳市房产局《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》（沈价发（2011）68号）的相关规定并结合本案实际情况，酌定该房屋租金价格为10元／平方米／月，期间不足月按一个月计算逾期交房违约金的处理方法并无不当，本院予以维持。综上，原审法院判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由上诉人李妍负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 倩代理审判员 李 妍代理审判员 郑竹玉二〇一三年十二月十日书 记 员 王 鑫本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注微信公众号“”