（2013）厦民终字第3182号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-02-28
案件名称
黄世华诉李忠东房屋租赁合同二审民事判决书（2013）3182
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄世华,李忠东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
中华人民共和国福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）厦民终字第3182号上诉人（原审原告）黄世华（STEINARSEIHWAHUANG），男，1935年5月5日出生。委托代理人王文、赵媛，福建东方格致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李忠东，男，1966年8月20日出生。委托代理人陈继东、朱力宁，福建远大联盟律师事务所律师。上诉人黄世华因与被上诉人李忠东房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第4445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄世华向原审法院起诉，请求判令：1、解除双方的《房屋租赁合同》；2、李忠东立即腾退房屋，将房屋交还黄世华。原审判决查明，厦门市鼓浪屿晃岩路33号登记的所有权人为“黄聚德堂”，该房产于上世纪六十年代初借给政府做为接待场所。2007年7月11日，厦门市人民政府办公厅与“黄聚德堂”代表人黄长溪、黄世华签订《鼓浪屿晃岩路25-33号归还协议》，将讼争房产归还“黄聚德堂”。2008年9月10日，黄世华以“黄聚德堂股份有限公司执行董事黄世华”的名义与李忠东签订一份《决议纪要》，内容主要为“由乙方（李忠东，下同）在中德记吴家园的范围内投资经营家庭式休闲咖啡屋，乙方每年保证上缴黄聚德堂股份有限公司效益25万元，争取在2008年底或2009年初开始试营业。经营期限5年……”。签订后，双方并未履行该纪要，李忠东未向黄世华支付费用，而是另与案外人黄骥约定、接收、履行使用讼争房产，向案外人黄骥交付费用。原审判决查明上述事实，有黄世华提供的《鼓浪屿晃岩路25-33号归还协议》、房屋所有权证、《决议纪要》、李忠东的身份信息；李忠东提供的说明及在案庭审笔录为据。原审判决认定本案争议焦点在于：一、双方合同是否成立生效？二、黄世华诉请是否具有事实与法律依据。对此，分别分析认定如下：一、依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任……”之规定，黄世华主张与李忠东成立并生效租赁合同关系，应对此承担举证责任。查黄世华举证之证据，首先，讼争房产登记之所有权人为“黄聚德堂”并非“黄聚德堂股份有限公司”也非黄世华，黄世华缺乏依据以“黄聚德堂股份有限公司执行董事”或者本人名义与他人签订合同，故其与李忠东签订的合同无法成立。其次，黄世华主张其系讼争房屋所有权人的代表，但查其举证之证据，其中《黄聚德堂临时股东会会议记录》及公证书之内容并无从证明其享有此主体资格；其中《鼓浪屿晃岩路25-33号归还协议》虽体现黄世华曾作为接收讼争房产的代表人之一，但曾经作为代表人之一接收讼争房产并无法认定其一人即有权以自身或“黄聚德堂股份有限公司执行董事”名义对外签订合同；其中“2012年2月24－26日黄聚德堂董事会会议纪要（简要）”则真实性、合法性均难以确认，缺乏相应有效的事实与法律依据证实相关会议之程序、参与主体、内容之效力，因此，亦无法据此认定黄世华为代表。更何况，即便依这些证据认定黄世华为讼争房屋所有权人的代表，仍无法证明其一人即足以行使代表权，更无法证明其一人即可以本人名义对外与他人签订租赁合同。然而，租赁合同为诺成合同，出租人与承租人双方意思表示达成一致，合同即成立生效。租赁合同之成立生效并非以出租人为出租物的所有人或者经处分权人许可为要件，只是出租人负有权利瑕疵担保义务，即出租人应担保不因第三人对租赁物主张权利而使承租人不能依约对租赁物使用、收益（该义务恰恰产生于合同成立生效之前提下）。因此，若出租人并非所有人或未经处分权人许可而出租，并不影响合同成立及效力。本案尽管如前所述黄世华未证明其为出租物的所有人或者经处分权人许可，但并不影响讼争合同的成立及生效，相反的，本案双方当事人签订了关于租赁之事项，关于租赁之约定系双方真实意思表示，应确认双方之间已成立并生效租赁合同关系。二、1、如前所述，虽然双方成立合法有效之合同，但如黄世华之自认及庭审之查明，该合同订立至今长达近三年之久却未实际履行。故而黄世华诉请解除合同，可予支持。2、至于黄世华关于腾空、退还房屋之诉请，则因合同并未依约实际履行，并非由黄世华履行实际交付房屋之义务，那么黄世华亦无从要求李忠东将房屋返还，该项诉请显然缺乏事实与法律依据，不应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除黄世华与李忠东签订的关于厦门市鼓浪屿晃岩路33号“中德记吴家园”的租赁合同。二、驳回黄世华的其它诉讼请求。案件受理费100元，由黄世华负担。宣判后，黄世华不服，向本院提起上诉。上诉人黄世华上诉称，一、原审法院审判程序违法，未依法按其申请调取查明事实所必须的核心证据，亦未依法通知证人出庭接受质证，从而造成认定事实出现严重错误。1、原审法院拒不查明讼争房产的所有权和管理权归属。2、原审法院依黄骥的证词来认定本案的事实，黄世华对该证词的真实性有异议，原审法院却拒绝其要求黄骥出庭接受质询的申请。3、原审判决未通知有权出租讼争房产的黄聚堂的所有权人或代理权人参加诉讼，遗漏了重要当事人。4、本案的讼争租赁合同，是承租人使用该房屋的唯一依据，承租人未提交其他租赁合同，仅凭陈述，不能认定其承租房屋另有合同依据。二、原审判决认定谁有权出租讼争房产的问题上违背事实，应予纠正，只有黄世华才有权代表黄聚德堂签订讼争房产租赁合同，而黄骥无权签订合同。出租讼争房产的权利应当来源于股东会或董事会，而根据黄世华提交的会议纪要的内容可知，黄世华是股东会或董事会成员，而黄骥是出租方委托其办理具体工作的经办人，黄骥的权利来源于黄世华。原审判决没有调查即凭空认定郑志勇、俞小芳与黄骥履行另一份合同是错误。三、原审判决认定双方没有履行《决议纪要》是错误的。原审判决在双方订立的房屋租赁合同及《会议纪要》是否成立的问题上前后矛盾，原审判决既以讼争房产所有权人为黄聚德堂而非黄聚德堂股份有限公司或黄世华为由认定租赁合同无法成立，又以租赁合同系双方真实意思表示为由认定租赁合同已经成立并生效，前后矛盾。四、原审判决认定郑志勇、俞小芳与黄骥约定、接收、履行使用讼争房产没有事实依据。李忠东未提交任何有关于黄骥的租赁合同、房屋产权证、租金支付凭证，黄骥也未以证人身份出庭接受质询或以讼争房产的权利人身份参加诉讼。原审判决认定二者之间存在合同关系和履行合同没有依据，讼争房产登记所有权人为黄聚德堂，黄骥无权出租讼争房产。综上，原审判决程序违法，认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，改判支持黄世华在原审的全部诉讼请求。被上诉人李忠东答辩称，一、请求维持一审判决，驳回对方全部上诉请求。1、一审的判决是严格针对对方的一审诉求的，是正确的，本案是租赁合同纠纷，不是物权、继承纠纷，对方自称是出租人，但没有提交证据证明此点，对方以没有定论的文件是无法证明其主张的，且原审已经查明讼争租赁合同并没有履行，也没有交房，对方自称房东，将黄骥称为管家，但没有提交证据证明此点，因此，真实的状态是讼争房产存在实际管理人，我方也是向实际管理人承租的，与对方无关。2、对方提供有争议的家族文件，三性均无法成立，且已经显示其权利来源有争议。因此，对方应当首先确认权利，才能提起本案诉讼，对方将解决其家族内部矛盾的案件作为解决本案的前提，这种行为是损害其他黄氏家族成员利益的。二、对方在原审判决后提出的上诉，其内容涉及黄骥的争议，超出一审判决处理的范围，不应在二审终审里，也与对方在起诉状中提及的内容没有关系。黄世华与黄骥即使存在争议也应当另案处理，不能以此混淆多种法律关系。原审法院对举证责任等都严格遵照租赁合同的审查范围进行，应当予以维持，对方关于将黄骥追加进来的主张不能成立，对方如果认为其是出租人，就应当举证证明其主体资格，实际履行了讼争租赁合同等，如果没有提交证据证明就不能以质疑黄骥的方式提起本案诉讼，综上，原审判决正确，应当维持，对方的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。经审理查明，双方当事人对原审查明的事实中除黄世华对“签订后，双方并未履行该纪要，李忠东未向黄世华支付费用，而是另与案外人黄骥约定、接收、履行使用讼争房产，向案外人黄骥交付费用。”存有异议，认为“双方有实际履行该合同，是黄世华委托黄骥对房产进行管理，并非黄骥与李忠东有另签合同”外，其余事实没有争议，本院对没有争议的事实予以确认。在二审审理过程中，黄世华向本院提交了（2013）厦民初字第1240号受理案件通知书，证明其与黄骥等人关于黄聚德堂名下财产的管理权纠纷一案正在审理，以本案的审理须以该案的审理结果为依据为由，向本院申请中止审理。李忠东经质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为本案是租赁合同纠纷，其作为承租人履行了缴交租金的义务，黄世华无权要求其退还房产。对方家族内部矛盾的纠纷不应将其牵涉在内，对方以此为由要求法院中止审理的申请无法成立。本院分析认为，本案系租赁合同纠纷，人民法院审理应围绕当事人的诉请“即是否缴纳租金，合同是否实际履行”进行，讼争房产的管理权人问题，不是本案的审查范围，黄世华的申请并不属于民事诉讼法规定的中止审理的情形，本院依法不予准许。本院认为，黄世华与李忠东签订的《决议纪要》系双方真实意思表示，合同成立即生效。黄世华在庭审中陈述黄骥是其代理人，其委托黄骥收取租金，并认可李忠东已经向黄骥支付了租金。至于黄骥收到的租金是否交付黄世华是其内部事宜，不足以构成解除合同之事由。现黄世华以李忠东未支付房屋租金为由要求解除合同，腾退房屋没有依据，本院不予支持。综上所述，原审判决理由不当，应予改判。黄世华的上诉理由不符合事实，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第4445号民事判决书；二、驳回黄世华的上诉请求；三、驳回黄世华的诉讼请求。本案二审案件受理费100元，由上诉人黄世华负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲代理审判员 夏 雯代理审判员 胡林蓉二〇一三年十二月十日书 记 员 王兴胜附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：