（2013）杨民四（民）初字第2914号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-04-20
案件名称
吴强华与上海四平物业管理有限公司、钟世敏等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴强华,钟世敏,丁伟兴,上海四平物业管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）杨民四（民）初字第2914号原告吴强华。委托代理人朱光嘉，上海市中远蓝天律师事务所律师。被告钟世敏。被告丁伟兴。委托代理人张吉林。委托代理人季凤仙。被告上海四平物业管理有限公司。法定代表人陈益民。委托代理人王建民。原告吴强华诉被告钟世敏、丁伟兴、上海四平物业管理有限公司（以下简称四平物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员崔艺萍独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴强华及其委托代理人朱光嘉，被告钟世敏，被告丁伟兴及其委托代理人张吉林，被告四平物业的委托代理人王建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴强华诉称，原告和被告钟世敏系夫妻关系。钟世敏原系上海市黄兴路XXX弄XXX号XXX室公有房屋（以下简称系争房屋）的承租人，原告一直和钟世敏共同居住在上述房屋内。2013年6月，钟世敏瞒着原告和被告丁伟兴签订了公房承租权转让合同，将公房承租权以人民币200，000元的（以下币种均为人民币）明显低价转让给丁伟兴，并持伪造的离婚协议书和离婚证，向公房管理单位四平物业申请办理了承租户名的过户手续。原告认为公房承租人的转让未经原告同意，钟世敏和丁伟兴恶意串通，丁伟兴非善意取得，四平物业审核不严，故要求确认公房承租权转让合同无效，恢复系争公房的承租人为钟世敏。被告钟世敏辩称，因夫妻关系恶化，吴强华和钟世敏于2005年起即分居。近年来钟世敏健康状况恶化，几次住院手术治疗，吴强华数年离家在外，不尽照顾扶养义务。因钟世敏急需治病、还债，多方联系吴强华均得不到理睬。故不得已听从房产中介人员的蛊惑，由中介公司提供假的离婚证和离婚协议书，骗得四平物业审核通过。钟世敏共计得到房价款800，000元，现已花用大半，今后继续康复治疗需大笔费用，在外租房生活也需资金，故已无能力也不可能再恢复公房原状。被告丁伟兴辩称，自己和钟世敏素不相识，通过中介公司的居间介绍购买了系争房屋，为避税约定了合同价200，000元，但实际支付了房款800，000元及中介费10，000元、其他税费3000余元。丁伟兴作为购房人没有理由审核钟世敏的离婚证件的真伪，按照当时的市场价和钟世敏协商成交，没有恶意串通，也获得四平物业的审核通过，公房承租人已更名为丁伟兴。原告和钟世敏因夫妻间矛盾，客观上造成卖房的事实，但不能嫁祸给善意的购房人。故不同意原告的诉讼请求。被告四平物业辩称，按照公房承租权转让的有关规定，应当征得承租人配偶和其他同住人的同意。系争房屋仅钟世敏一人户籍在册，仅需征得其配偶同意即可。但钟世敏谎称已离婚，提供了离婚证及离婚协议书，四平物业继而予以审核通过。现得知离婚证及离婚协议书均系虚假，故对原告诉请，四平物业不发表同意与否的意见，一切听从法院的裁决。经审理查明，原告吴强华和被告钟世敏于1983年1月登记结婚。因夫妻关系不睦，钟世敏自2009年4月起数次向本院起诉要求和吴强华离婚，均未获准许。系争房屋原系钟世敏承租的不成套使用权公房，居住面积23.2平方米。2013年5月，钟世敏未与吴强华协商，决定有偿转让系争房屋承租权。2013年5月28日，钟世敏提交了包括虚假的离婚证及离婚协议书在内的申请材料，向四平物业申请公有住房差价换房。同日，钟世敏收取购房定金20，000元，并出具收条确认。2013年6月3日，钟世敏和被告丁伟兴签订了《上海市公有住房承租权转让合同》，合同约定钟世敏将系争房屋的承租权有偿转让给丁伟兴，合同价定为200，000元。同日，案外人李甲的通过银行转帐380，000元至钟世敏的帐户，钟士世敏出具“今收到黄兴路XXX弄XXX号XXX室购房款人民币叁拾捌万元整”的收条一张。2013年6月14日，上海市杨浦区房地产登记处对承租权转让予以核准。2013年6月27日，案外人李甲再次通过银行转帐200，000元至钟世敏的帐户，钟世敏出具“今收到购房款贰拾（万）元（黄兴路XXX弄XXX号XXX室）”的收条一张。2013年7月，四平物业审核后同意系争房屋从2013年7月1日起承租户名过户为丁伟兴。2013年8月24日，丁伟兴妻子高某某通过银行转帐200，000元至钟世敏帐户，钟世敏出具“收据”，明确“今收到黄兴路XXX弄XXX号XXX室购房款尾款贰拾万元。所有房款已结清。其余事务无争议。房内物品归现房主”。之后，钟世敏将户口迁出并搬出系争房屋。2013年10月10日，原告吴强华具状来院，要求确认钟世敏和丁伟兴的转让合同无效、恢复原状。审理中，原告吴强华认为和系争房屋同地段、同类型的房屋2013年10月－11月期间在中介公司的挂牌价为1，000，000元，主张系争房屋的市场价为1，000，000元。被告丁伟兴认为挂牌价并不等于成交价，系争房屋在2013年5－6月的价格就是800，000元左右。被告钟世敏和四平物业亦认可800，000元即当时的市场价。被告钟世敏进一步陈述系争房屋现正进行改造，市场价还有上涨的空间。案外人李甲、高某某于2011年11月1日来院陈述，2013年6月3日及2013年6月27日的两次银行汇款共计580，000万元，均系李甲受丁伟兴妻子高某某之托，向钟世敏支付的购房款。案外人李乙于2013年11月27日来院陈述，2013年9月28日，丁伟兴和李乙签订了《房屋转让合同》，约定以868，000元的价格将系争房屋承租权转让给李乙。现李乙已支付购房款400，000元，因本案诉讼系争房屋被司法冻结无法办理过户，故余款而尚未支付，现房屋已交付本人并开始装修入住。以上事实，由吴强华和钟世敏的结婚证、租用公房凭证、公有住房承租权转让合同、银行汇款凭条及收款收据、差价换房申请书、公房申请过户签报等证据及当事人的陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，钟世敏将系争房屋的承租权有偿转让给丁伟兴，虽未征得其配偶吴强华的同意，但丁伟兴受让该房产支付的价格尚属合理范围，在公房出租人四平物业审核通过的情况下，作为购房人的丁伟兴对钟世敏提供的虚假离婚证件无进一步识别的能力和义务。现系争房屋的承租权已过户登记至丁伟兴名下，房款已付清，且已实际交付取得，其取得系争房屋的承租权应认定为有效。鉴于钟世敏已将转让款花用大半，无返还的意愿和能力；丁伟兴也已将系争房屋的承租权另售他人，故要求系争房恢复原状事实上已不可能。吴强华主张丁伟兴和钟世敏恶意串通，但未提供相关证据予以证明，本院无法采信。应当指出，处分房产等重大事项，原权利人之间应充分协商取得一致意见，钟世敏为治疗疾病及康复所需，未和吴强华协商，并提供虚假材料，将系争房屋的承租权有偿转让他人，虽属情有可原，但有过错。四平物业对钟世敏提交的公房承租权转让的相关申请材料疏于审核，应在今后的工作中引以为戒。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告吴强华要求确认被告钟世敏和被告丁伟兴签订的关于上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室《上海市公有住房承租权转让合同》无效之诉讼请求，不予支持；二、原告吴强华要求恢复上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室房屋的承租人为被告钟世敏之诉讼请求，不予支持。本案案件受理费人民币4300元，减半收取计人民币2150元，由原告吴强华和被告钟世敏各负担人民币1075元；诉讼保全费人民币1520元由原告吴强华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 崔艺萍二〇一三年十二月十日书记员 陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：