（2013）浦民一（民）初字第7641号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-10-19
案件名称
李美与严崇辉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李美,严崇辉,上海银行股份有限公司白玉支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第7641号原告李美。委托代理人邬华良，上海市李国机律师事务所律师。被告严崇辉。第三人上海银行股份有限公司白玉支行。负责人宋利群。委托代理人蒋玉林，上海中夏旭波律师事务所律师。委托代理人林巧，上海中夏旭波律师事务所律师。原告李美与被告严崇辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，审理中，本院依法追加上海银行股份有限公司白玉支行作为第三人参与诉讼，本院于2013年7月16日、10月24日公开开庭进行了审理。原告李美及其委托代理人邬华良到庭参加诉讼。被告严崇辉经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告李美诉称，原、被告系朋友关系。2004年8月，被告因做生意缺少资金而向原告借款，原告没有现金，经双方协商，原告同意将坐落于浦东新区浦东大道2920弄9号503室房屋（以下简称“系争房屋”）通过虚假买卖过户给被告，再由被告向银行申请贷款，为此，双方通过中介公司签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），合同中对房价约定为人民币（以下币种相同）28.8万元。合同签订后，被告向银行申请贷款20万元，该款由被告使用，而“系争房屋”产权则于2004年8月20日过户至被告名下，但被告没有支付任何房款，“系争房屋”也由原告居住至今。几年后，原告多次要求被告归还房屋，被告表示无钱归还银行贷款。2011年6月21日，被告及其妻子朱美娟写了一份《房屋产权过户的由来》和《协议书》，确认“系争房屋”产权属原告，为了向银行贷款而办理的虚假房屋买卖，并承诺尽快把房屋归还给原告，但是，至今被告没有兑现承诺。原告认为，2004年的“买卖合同”是以获得银行贷款为目的的虚假合同，并非双方买卖房屋的真实意思表示，合同签订后，被告也未履行付款义务，“买卖合同”应属无效，故诉请要求：1、请求确认原告与被告2004年8月13日签订的“买卖合同”无效；2、请求“系争房屋”产权恢复登记到原告名下。审理中，原告表示，同意代被告偿还尚欠银行的贷款以涤除抵押。被告严崇辉未作答辩。第三人上海银行股份有限公司白玉支行述称，因为机构的撤并，上海银行淮海支行于2007年1月1日起归并给了第三人，上海银行淮海支行的权利义务均由第三人承受。被告因房屋买卖而向上海银行淮海支行贷款20万元，但自2013年1月起被告不再还贷，现第三人同意由原告代被告偿还贷款，然后第三人涤除抵押。经审理查明：2004年8月13日，由原告作为甲方、被告作为甲方，双方签订“买卖合同”，合同约定，乙方以28.8万元的价格向甲方购买“系争房屋”，乙方于2004年8月13日支付定金1万元，同年8月30日前支付房款27.8万元，合同另对过户，交房等作出约定。同年8月19日，由被告作为甲方、上海银行淮海支行作为乙方、上海安捷房地产服务有限公司作为丙方，三方签订《个人住房抵押借款合同》，由被告用“系争房屋”抵押向上海银行淮海支行贷款20万元，8月25日双方共同至浦东新区房地产登记中心办理了“系争房屋”的抵押登记，8月26日，上海银行淮海支行向被告发放贷款20万元，之后，由被告按月还贷。2004年8月20日，“系争房屋”的产权登记至被告名下。2011年6月21日，原、被告在《房屋产权过户名的由来》上签名，该《房屋产权过户名的由来》载明：我于2004年因为生意上的原因手头缺少资金，在万般无奈之下，我只有求助李美帮忙，将李美拥有的浦东大道2920弄9号503室产权作为抵押，经过房产中介的运作，我顺利从上海银行贷款人民币20万元整。房屋产权的户主名也由原来的李美的产权名改为严崇辉的名下，现已还给银行房贷款3万元整，目前尚还欠银行贷款15.7万元。为了更好的处理这件事，我保证配合好李美把房屋产权户名再过回李美名下，一切需要的手续我本人都会配合李美处理，因为，该房屋确实属于李美的，我应该给予全力配合。当天，由李美作为甲方、严崇辉和朱美娟作为乙方，双方签订《协议书》，该《协议书》载明：关于严崇辉向李美借房款事宜，达成一致协议如下：一、2004年8月，乙方因做生意缺少资金，向甲方借房屋贷款，甲方将个人私房在浦东大道2920弄9号503室产权过户给乙方，由乙方向上海银行办理抵押贷款人民币20万元。二、乙方贷款20万元后，已还贷款4.3万元，尚欠银行本息15.7万元。三、为了转换产权户名，双方办理了一个虚假的房屋买卖，设定房价28.8万元，实际上乙方没有向甲方支付过任何房款。四、为了尽快把房屋归还给甲方，乙方请求甲方垫付银行贷款本息和房屋过户所需要的中介费、税费等全部费用，双方同意按17.7万元计算（另外，由此产生的总费用需另出具借条）。乙方保证全程配合甲方办理一切过户手续。五、乙方承诺待上海市天潼路XXX弄XXX号房屋动迁后还清全部欠款。由于被告没有配合原告办理“系争房屋”的产权过户手续，遂由原告提起诉讼。另查明，因上海银行内部机构的重组，上海银行淮海支行于2007年1月1日起归并给第三人，被告至今未结清欠第三人的贷款，“系争房屋”上的抵押登记尚未注销。以上事实，由经庭审质证的“买卖合同”、《个人住房抵押借款合同》、《房屋产权过户名的由来》、《协议书》、房地产登记信息及原告、第三人的陈述佐证。本院认为，民事活动应当遵守法律。根据2011年6月21日的《房屋产权过户名的由来》和《协议书》可以确认，原、被告于2004年8月13日签订的“买卖合同”，并非是双方买卖“系争房屋”的真实意思表示，该“买卖合同”的订立就是为了套取银行贷款，原、被告的这一行为扰乱了正常的金融秩序，因此，原、被告签订的“买卖合同”应当认定无效。根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。鉴于“系争房屋”的产权依据无效“买卖合同”已转移至被告名下，现原告主张“系争房屋”产权登记恢复至原告名下，符合上述规定，应予准许。因被告在“系争房屋”上设定的抵押权经合法登记，该登记有效，故被告应当先行将抵押权登记注销，然后协助原告办理“系争房屋”产权登记恢复至原告名下的手续。审理中，原告表示愿意代被告清偿欠第三人的贷款本息等相关费用，而第三人也表示，同意在原告代被告清偿贷款本息等相关费用后，涤除抵押，并无不妥，本院予以准许。被告严崇辉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李美与被告严崇辉于2008年8月13日就上海市浦东新区浦东大道2920弄9号503室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告严崇辉应于本判决生效之日起十日内与第三人上海银行股份有限公司白玉支行结清贷款及相关利息等费用，注销抵押；若逾期未偿还，原告李美自愿代为结清，第三人上海银行股份有限公司白玉支行在收到相关款项后三日内协助办理抵押注销手续（归还贷款余额以第三人上海银行股份有限公司白玉支行出具的结算凭证为准）；三、自上海市浦东新区浦东大道2920弄9号503室房屋抵押登记被注销之日起十日内，被告严崇辉协助原告李美办理上海市浦东新区浦东大道2920弄9号503室房屋产权登记过户至原告李美名下的手续。案件受理费5，620元，由被告严崇辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 罡审 判 员 张 敏人民陪审员 梅丽华二〇一三年十二月十日书 记 员 王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：搜索“”来源：