（2013）泰海民初字第3486号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-08-18
案件名称
泰州社会福利院与姚宏和房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州市海陵区人民法院
所属地区
泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第十三条
全文
泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2013）泰海民初字第3486号原告泰州社会福利院。法定代表人ＸＸ，该院院长。委托代理人王鹏，江苏江豪律师事务所律师。委托代理人帅冬琴，江苏江豪律师事务所实习律师。被告姚宏和。原告泰州社会福利院（以下简称福利院）与被告姚宏和房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员沙林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福利院之委托代理人王鹏、帅冬琴，被告姚宏和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福利院诉称，原告将沿院南围墙的闲置库房自东向西第7间租给被告使用，原、被告双方于2012年6月20日签订了为期一年的《房屋租赁协议》，期限自2012年7月1日起至2013年6月30日止，年租金为9600元。该《房屋租赁协议》现已经到期，原告方不再对外租赁，且在协议到期前原告多次通知被告诉争房屋不再租赁，但至今被告仍然占用，拒不搬出。原告认为，原、被告之间的租赁协议无效，被告应将房屋返还给原告，并按合同约定的租金标准给付房屋使用费。故原告诉到法院，请求依法确认原、被告签订的租赁合同无效；判令被告立即搬离所租赁房屋，结清水电费用，并将房屋交还原告；判令被告按合同约定的租金标准支付占有使用费；诉讼费由被告承担。被告姚宏和辩称，本案所涉房屋已由被告承租了很多年，之前与原告单位何院长有口头协议，原告承诺房屋一直由被告承租直至拆迁，这一点在之前与原告沟通时，何院长也予以认可。另被告的房租已缴纳至2013年12月31日，水电费也已缴至2013年6月30日，合同还未到期，原告无权主张被告让房。现原告主张租赁合同无效，则租赁合同从第一年开始即是无效的，原、被告应从第一年开始重新进行协商，包括使用费的标准及口头协议的兑现。经审理查明，被告姚宏和已承租本案所涉房屋若干年。2012年6月20日，在原租赁合同到期后，原告福利院（甲方）与被告姚宏和（乙方）继续签订房屋租赁协议，内容为：甲方自愿将沿院南围墙的闲置库房自东向西第7间房租给乙方使用，该房住北朝南；该房租赁期为一年，即从2012年7月1日起至2013年6月30日止，每年乙方缴纳甲方房租9600元，每半年支付一次，即签订协议之日起支付一次，租用第六个月时再支付一次。合同签订后，被告姚宏和继续使用承租房屋从事经营活动，并缴纳房屋租金至2013年12月31日，为人民币14400元。现原告涉讼，认为双方签订的合同无效，要求被告交还房屋。另查明，本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证。庭审中，被告姚宏和陈述，其自第一年租房就进行了装修，在2012年6月20日签订租赁协议后安装了空调、玻璃门及广告牌。原告福利院表示被告所称的装饰装修未经原告同意，原告不予认可，亦不同意接受其装饰装潢及给予补偿。上述事实，有房屋租赁协议及当事人的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告就该房屋签订的房屋租赁合同无效。被告辩称原、被告之间存在口头协议，约定原告直至拆迁才向被告收回房屋，原告不认可存在口头协议，即便原告主张的口头协议存在，也应认定为无效。无效的合同自始无效，原、被告应各自返还因该合同而取得的财产。故原告要求被告立即从本案所涉房屋中搬离，并将房屋交还原告，符合法律规定，本院予以支持。水电费系被告在使用房屋过程中实际产生的费用，应予以结清。同时，原告应将以房屋租金形式收取的款项人民币14400元返还被告。关于房屋使用费，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告要求被告参照租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告的装饰装修，根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。本案中，被告没有证据证明其装饰装修经过原告同意，且原告对此不予认可，故因装饰装修产生的费用应由被告自行负担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，判决如下：一、原告泰州社会福利院与被告姚宏和于2012年6月20日签订的房屋租赁协议无效。二、被告姚宏和于本判决生效之日起十日内从沿泰州社会福利院南围墙自东向西第7间房屋中搬离，并将房屋交还原告泰州社会福利院，结清水电费用。三、原告泰州社会福利院于本判决生效之日起十日内返还被告姚宏和房屋租金人民币14400元。四、被告姚宏和于本判决生效之日起十日内支付原告泰州社会福利院自2012年7月1日起至被告实际搬离之日止的房屋使用费（按每年9600元计算）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币130元，依法减半收取65元，由被告姚宏和负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费130元［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：201101040058888；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。审判员 沙林霞二〇一三年十二月十日书记员 王 莉 来自：