（2013）东中法民二终字第1224号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-02-18
案件名称
黄仕如与深圳市伙伴房地产经纪有限公司东莞分公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄仕如,深圳市伙伴房地产经纪有限公司东莞分公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民二终字第1224号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄仕如，男，汉族，1969年4月出生。委托代理人：马成，广东莞泰律师事务所律师。委托代理人：萧雪贤，广东莞泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市伙伴房地产经纪有限公司东莞分公司。住所地：广东省东莞市南城区第一国际*座*********室。诉讼代表人：李晓东。委托代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。委托代理人：孙智全，广东雄爵律师事务所律师。上诉人黄仕如因与被上诉人深圳市伙伴房地产经纪有限公司东莞分公司（以下简称伙伴公司）居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2012）东一法民二初字第4943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。伙伴公司向原审法院起诉称：2011年，黄仕如委托伙伴公司介绍出租黄仕如位于东莞市清溪镇浮岗香芒西路北三街黄仕如厂房，黄仕如承诺如伙伴公司成功介绍承租人承租上述厂房，黄仕如愿意向伙伴公司支付佣金。接受委托后，伙伴公司于2011年11月19日介绍承租人李铁辉承租该厂房。2011年11月19日，黄仕如向伙伴公司出具《付款承诺》，承诺向伙伴公司支付佣金90000元。黄仕如至今未履行支付佣金之义务，伙伴公司据此诉至法院，请求判令：1.黄仕如向伙伴公司支付佣金90000元及利息3465元（按银行同期贷款利率标准，自2012年7月20日暂计至2012年10月10日，未发生部分另计），共计93465元；2.黄仕如承担本案诉讼费用。黄仕如向原审法院答辩称：1.伙伴公司未促成黄仕如与第三人签订正式的租赁合同，黄仕如与第三人不存在租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、第四百二十七条的规定，伙伴公司无权要求黄仕如支付居间报酬。2.案涉房产在清溪镇，黄仕如也是委托伙伴公司在清溪镇的经营机构对外出租，根据付款承诺书，本案应由收款方所在地的人民法院审理，故黄仕如认为本案应由东莞市第三人民法院审理。黄仕如向原审法院反诉称：2011年下半年，黄仕如有意自东莞市清溪镇浮岗柏朗股份经济合作社（以下简称柏朗合作社）承租位于清溪镇浮岗塘尾坑的租赁物并转租获取相应收益，遂于2011年下半年委托伙伴公司清溪分行（未在工商行政机关办理注册）以居间形式提供相应物业租赁服务，具体经办人为李东华。2011年11月19日，在李东华的经办下，黄仕如与案外人李铁辉签署了一份《厂房费用确认表》，对物业的地址、面积、期限等内容作出相应之约定，在该表中并约定“甲方同意在双方签合同时支付壹月的房租给深圳市伙伴房地产经纪有限公司东莞分公司作佣金”。在李东华的要求下，黄仕如并于同日签署了《付款承诺》一份。后在李东华之经办及见证下，黄仕如与李铁辉于2011年11月21日签署《订金协议书》一份。黄仕如在收取李铁辉交付的订金后，于当日与柏朗合作社签署《厂房租赁合同书》一份。在《订金协议书》签署之后，经纪人李东华未能积极跟进并促成签署正式租赁合同，致使黄仕如与李铁辉之间从未签署租赁合同。李铁辉在得知案涉厂房之真正权利人为柏朗合作社之后，拒绝与黄仕如签署正式租赁合同，意欲直接从柏朗合作社取得案涉租赁物之租赁权。2012年2月3日，柏朗合作社为李铁辉开出《租赁证明》，证明案涉厂房的租赁权近五年内归李铁辉所有。自此，黄仕如与柏朗合作社签署的《厂房租赁合同书》事实上并未得到履行。其后，李铁辉通过伙伴公司清溪分行将案涉厂房出租给东莞市君晓布艺有限公司（以下简称君晓公司）。伙伴公司明知黄仕如与李铁辉尚未签署正式租赁合同，非但不协助签署正式租赁合同，还积极为李铁辉对外出租案涉厂房提供居间服务。伙伴公司在不当促成李铁辉与君晓公司之租赁业务并已收取李铁辉交付的中介费之后，仍然无理要求黄仕如支付其根本未促成签约情况下的中介费。在黄仕如与李铁辉僵持了半年之后，黄仕如被迫以补偿李铁辉348000元为代价，自上承接了李铁辉与柏朗合作社之间的租赁合同，自下承接了李铁辉与君晓公司之间的租赁合同。黄仕如产生该笔348000元的损失，完全是由于伙伴公司不规范以及不诚信的运作方式造成的，伙伴公司负有不可推卸的责任。黄仕如据此提起反诉，请求判令：1.伙伴公司赔偿黄仕如损失348000元及自反诉之日起至伙伴公司实际支付之日止以348000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；2.伙伴公司承担本案诉讼费。伙伴公司针对黄仕如的反诉答辩称：1.黄仕如要求伙伴公司承担黄仕如向李铁辉支付的348000元违约金没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任，违约责任产生的基础是双方当事人之间存在合法有效的合同关系。如双方不存在合同关系，则没有违约的说法。违约责任是以违反合同义务为前提，没有违约行为就没有违约责任，结合本案的事实，可以推断黄仕如与李铁辉之间的租赁合同成立且已经实际履行，否则也没有违约责任而言。从黄仕如支付的违约金来看，说明双方解除合同的责任在黄仕如，而非第三方的过错，也不是作为合同相对方的伙伴公司造成的。因此黄仕如要求伙伴公司承担责任没有依据。2.伙伴公司已经按照法律及行业的规定履行了居间义务，促成了黄仕如与第三方合同关系的成立。双方的租赁合同也已经得到实际的履行，至于后来租赁合同的解除，不是伙伴公司的过错造成的，因此黄仕如拒付佣金的法律及约定理由均不成立。3.黄仕如认为伙伴公司不规范运作造成其损失，是不符合事实的。伙伴公司在促成案涉租赁合同后，在黄仕如与第三方租赁合同的履行过程中也是积极协助解除双方在履行中的争议。双方争议的分歧不是第三方及伙伴公司的过错，事实上根据黄仕如与第三方签订的订金协议及厂房费用确认表的约定，黄仕如交房的标准是通水通电、安装电梯、消防、地平的条件，如逾期交房，则装修期顺延，且双方也约定了具体交房时间。但黄仕如并没有按约定向第三方交房，故双方在合同装修期方面出现分歧，过错在黄仕如。据伙伴公司所知，李铁辉已经把案涉物业转租出去了，其租金的标准相对于黄仕如的租金标准，李铁辉大概每月获利40000元，因此黄仕如才要求解除合同，收回房屋出租权，并继受了李铁辉的客户。虽然黄仕如向李铁辉支付了违约金，但其也有获利。综上，黄仕如要求伙伴公司承担损失没有事实及法律依据。原审法院经审理查明：2011年，黄仕如委托伙伴公司介绍出租位于东莞市清溪镇浮岗香芒西路北三街的厂房。2011年11月19日，黄仕如向伙伴公司出具一份《付款承诺》，确认经伙伴公司代理租售的上述物业于2011年11月19日成交，伙伴公司应得佣金为约90000元。在《付款承诺》中有“我方承诺在年月日前将此款一次性付清给收款方”的内容，其中年月日前均为空白，没有填写内容，在“收款方应得佣金为约90000元”的内容后有手写的：“以实际签约金额为准”的字样。同日，黄仕如与案外人李铁辉签订了一份《厂房费用确认书》，确认由李铁辉承租涉案物业，该确认书中写明双方认可中介方伙伴公司的服务，黄仕如同意在双方签合同时支付一个月的房租给伙伴公司作佣金，李铁辉于当日向黄仕如支付了订金20000元。2011年11月21日，黄仕如与李铁辉签订了一份《订金协议书》，约定黄仕如出租给李铁辉的物业面积约为9300平方米，以实际丈量为准，价格11元／平方米，并约定李铁辉向黄仕如支付订金230000元，如李铁辉违约不租赁该物业，黄仕如没收订金作违约金，如黄仕如违约，黄仕如退还订金并赔偿250000元给李铁辉作违约金。同日，黄仕如与柏朗合作社签订《厂房租赁合同书》，约定柏朗合作社将涉案物业出租给黄仕如使用。2012年2月3日，柏朗合作社出具一份《租赁证明》，证明涉案物业的租赁权近五年内归李铁辉所有。2012年3月20日，李铁辉与君晓公司签订了一份《厂房租赁合同》，约定李铁辉将涉案物业出租给君晓公司。2012年7月12日，黄仕如与李铁辉签订了一份《厂房租赁合同和解协议书》，大概内容为：因双方签订的《厂房费用确认表》、《订金协议书》内容与事实不符，发生矛盾，双方经协商达成协议，黄仕如愿意出资348000元收回李铁辉拥有的涉案物业租赁权。伙伴公司以上述《租赁证明》、《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同和解协议书》等证据为依据，主张伙伴公司已促成黄仕如与李铁辉成立租赁合同，黄仕如支付佣金的条件已成就。黄仕如则主张其与李铁辉并未签订租赁合同，李铁辉向柏朗合作社承租了涉案物业，又将涉案物业转租给君晓公司，经与李铁辉协商，伙伴公司以348000元为对价取得李铁辉的合同地位，黄仕如主张其已向李铁辉支付348000元，并提交一份由李铁辉出具的收据为证。以上事实，有伙伴公司提交的付款承诺、厂房费用确认书、订金协议书、律师函、租赁证明、厂房租赁合同、联络函、收据、答辩函、和解协议书、快递单，黄仕如提交的厂房费用确认表、付款承诺、厂房租赁合同书、租赁证明、收款收据、和解协议书、收据，以及原审法院庭审笔录等附卷为证。原审法院认为：黄仕如委托伙伴公司介绍出租厂房，伙伴公司与黄仕如之间形成居间合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，伙伴公司促成黄仕如与案外人之间的租赁合同成立，黄仕如才应向伙伴公司支付报酬。根据伙伴公司的举证，黄仕如与案外人李铁辉仅签订了《厂房费用确认表》及《订金协议书》，并未签订租赁合同。伙伴公司提交的《租赁证明》、《厂房租赁合同》、仅能证明李铁辉向柏朗合作社承租了涉案物业，又将该物业转租给君晓公司的事实，而不能证明黄仕如与李铁辉形成了租赁合同关系。由黄仕如与李铁辉签订的《厂房租赁合同和解协议书》的内容来看，黄仕如与李铁辉在签订《厂房费用确认表》、《订金协议书》后就发生争议，黄仕如与李铁辉签订该和解协议书的目的在于取得涉案物业的租赁权，黄仕如与李铁辉实际上并未形成租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的规定，伙伴公司未促成黄仕如与李铁辉签订租赁合同，故伙伴公司无权请求黄仕如支付佣金。黄仕如虽向伙伴公司出具了《付款承诺》，但在该《付款承诺》中所约定的伙伴公司应得佣金数额为约90000元，是一个不确定的数额，且在佣金数额后标注了“以实际签约金额为准”的字样，即表明佣金数额在黄仕如与李铁辉签订租赁合同后才能得以确定。在《付款承诺》中的付款时间栏没有填写，表明支付佣金的时间在黄仕如出具该《付款承诺》时尚处于不确定状态，而黄仕如与李铁辉签订的《厂房费用确认表》中约定黄仕如在双方签合同时向伙伴公司支付一个月的房租作为佣金，亦可表明支付佣金的时间应为黄仕如与李铁辉签订租赁合同之日。因此黄仕如向伙伴公司出具的《付款承诺》为附条件的承诺，所附条件即为黄仕如与李铁辉签订租赁合同，因该付款条件未成就，黄仕如无需向伙伴公司支付佣金。综上，对伙伴公司请求黄仕如支付佣金90000元及利息的诉讼请求，原审法院不予支持。黄仕如主张其向李铁辉支付的348000元是伙伴公司对其造成的损失。对此，原审法院认为，黄仕如与李铁辉经协商后自愿达成《厂房租赁合同和解协议书》以解决双方对涉案物业租赁权所产生的争议，黄仕如并基于该和解协议书的约定向李铁辉支付348000元，在黄仕如支付该款后，黄仕如承接了李铁辉与柏朗合作社的租赁合同及李铁辉与君晓公司的租赁合同，故黄仕如支付348000元是其取得涉案物业租赁权的对价，并不能认定为黄仕如的损失。伙伴公司虽未促成黄仕如与李铁辉签订租赁合同，但并不必然导致黄仕如因此需向李铁辉支付348000元，黄仕如自愿向李铁辉支付348000元，与伙伴公司是否履行居间人的义务并无关联，黄仕如主张是伙伴公司的原因导致其支付348000元款项缺乏依据。综上，对黄仕如请求伙伴公司赔偿损失348000元及利息的反诉请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回伙伴公司的诉讼请求；二、驳回黄仕如的反诉请求。案件本诉受理费2137元，由伙伴公司承担；反诉受理费3260元，由黄仕如承担。上诉人黄仕如不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定黄仕如支付348000元是其取得案涉物业租赁权的对价，并不能认定为黄仕如的损失。一审法院对此认定事实不全面。该348000元既是承接租赁地位的对价，也是因伙伴公司的行为导致黄仕如丧失租赁地位之后采取补救措施的成本，是黄仕如的损失。二、伙伴公司的行为与黄仕如的损失存在内在因果关系。1.一审法院认定案涉348000元是黄仕如取得与柏朗合作社、君晓公司的租赁合同的对价，显然不全面。黄仕如与柏朗合作社本来就存在租赁合同，黄仕如向李铁辉披露物业真正权利人后，李铁辉持案涉《厂房费用确认表》骗取柏朗合作社的信任，柏朗合作社在不了解内情的情况下出具了案涉租赁证明，李铁辉凭借该租赁证明向君晓公司出租案涉物业。2.伙伴公司明知未促成黄仕如与李铁辉之间签署正式租赁合同的情况下，再次为李铁辉与君晓公司的签约提供居间服务，导致黄仕如无法对李铁辉的转租行使否决权，导致不得不以348000元为代价重新取得租赁地位。三、伙伴公司的消极行为与积极行为共同促成了黄仕如的损失。伙伴公司协助黄仕如与李铁辉签署《厂房费用确认表》后，并未积极促成两人签署正式租赁合同，该消极行为为黄仕如的损失创造了客观条件，且伙伴公司明知黄仕如与李铁辉没有租赁合同的情况下促成李铁辉与君晓公司签约的积极行为最终导致了黄仕如的损失。综上，请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判支持黄仕如在一审阶段的诉讼请求，即判令伙伴公司赔偿黄仕如损失348000元以及自一审起诉之日起至伙伴公司实际支付之日止以348000元为本金以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；3.判令伙伴公司承担一、二审诉讼费用。被上诉人伙伴公司答辩称：一、伙伴公司放弃上诉权，但并不认同原审查明事实。伙伴公司已经按照法律及行业规定履行了居间义务，促使黄仕如与李铁辉签订了案涉物业的订金协议书，黄仕如也收取了250000元订金并出具了付款承诺书，双方的租赁合同也得到了实际履行，之后租赁合同的解除并非伙伴公司过错造成。二、黄仕如要求伙伴公司赔偿损失缺乏依据，根据《中华人民共和国合同法》规定，违约责任是合同当事人违反合同义务产生的责任，违约责任产生基础是双方存在合法存在的合同关系，由此可得出黄仕如与李铁辉存在租赁关系的事实，否则没有违约责任的说法。三、黄仕如支付违约金的凭证说明黄仕如与李铁辉租赁合同的解除责任在黄仕如。四、黄仕如认为伙伴公司不规范操作造成其损失与事实不符。伙伴公司促成案涉物业出租后，也是积极解除其两方在履行租赁合同中产生的矛盾。两人的租赁合同解除的过错不在伙伴公司，而是黄仕如恶意阻止李铁辉承租案涉物业。黄仕如未依据租赁合同约定的交房条件交房。五、李铁辉将案涉物业转租有获利，大概一年能获利50万元，故黄仕如就与李铁辉达成协议收回案涉物业的租赁权，并将订金250000元退还给李铁辉。本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。黄仕如与伙伴公司之间未签订书面的居间合同，双方之间存在事实上的居间合同关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，归纳本案二审争议的焦点为：黄仕如主张伙伴公司赔偿其损失348000元能否成立。首先，双方之间并未签订书面的居间合同，黄仕如以伙伴公司违约为由主张伙伴公司赔偿其损失，缺乏合同依据。其次，黄仕如主张其损失为348000元。事实上，该348000元系黄仕如根据其与李铁辉之间签订的和解协议而支付给李铁辉，且和解协议明确载明：黄仕如与李铁辉发生矛盾，经协商黄仕如愿意出资348000元收回李铁辉拥有的案涉物业租赁权。由此可知，该348000元是黄仕如自愿支付给李铁辉并取得了相应的对价及案涉物业租赁权。黄仕如主张该348000元系伙伴公司违约造成的损失缺乏事实依据。综上，黄仕如主张伙伴公司赔偿其损失348000元缺乏事实和法律依据，原审法院对此不予支持正确，本院对此予以维持。综上所述，上诉人黄仕如的上诉理由缺乏事实与法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6520元，由上诉人黄仕如负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓潮辉代理审判员 谢佳阳代理审判员 田永健二〇一三年十二月十日书 记 员 李慧英附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”