（2013）中一法坦民一初字第568号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2017-04-05

案件名称

中山市南兴房地产有限公司与郑永坚、何明珠商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中山市南兴房地产有限公司,郑永坚,何明珠,中山市皇爵假日广场商业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2013）中一法坦民一初字��568号原告：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇，组织机构代码XXXXXX。法定代表人：马雄照，副总经理。委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。被告：郑永坚，男，1974年10月26日出生，汉族，住珠海市香洲区。被告：何明珠，女，1980年7月17日，汉族，住珠海市香洲区。第三人：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇，组织机构代码XXXXXX。法定代表人：赵瑞明，董事。委托代理人：刘开辉，该公司员工。原告中山市南兴房地产有限公司(以下简称南兴公司)诉被告郑永坚、何明珠商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月11日受理后，依职权追加中山市皇爵假日广场商业有限公司(以下简称皇爵公司)作为本案无独立请��权第三人参加诉讼。依法由代理审判员黄小玲独任审判，于2013年11月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨图胜，被告郑永坚、何明珠，第三人委托代理人刘开辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南兴公司诉称：原、被告于2011年2月13日签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于中山市坦洲镇××广场××号商品房，总价款为511440元，签订合同当天支付首期款256440元，余款255000元以按揭贷款方式支付。合同附件六第三条对于办理银行按揭贷款的有关事实作了明确约定。签订合同后，原告履行了交付房产的义务。并于2013年7月5日发函通知被告提交有关资料办理银行按揭手续，但被告都置之不理。由于被告未按要求提供资料，怠于履行合同义务，导致银行不予批准发放贷款，原告的生产经营因此受到严重的影响并造成重大损失��为了避免损失的进一步扩大，原告于2013年8月9日发函要求被告于2013年8月22日前一次性支付原告购房余款，但被告仍未理会。综上，原告特诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付购房款255000元以及逾期付款违约金(按未付购房款每日万分之零点五计算，自2013年8月9日起计至全部购房款付清之日止)；2.本案的诉讼费用由被告承担。原告南兴公司为证明其主张，向本院提供以下证据：1.中山市商品房买卖合同及附件；2.商品房预售许可证；3.交楼通知书、交楼手续书等；4.办理银行按揭贷款手续通知书、邮政快递单；5.关于支付购房款的通知、邮政快递单及签收记录；6.认购书；7.委托经营管理合同；8.授权委托书；9.竣工验收报告；10.供用水服务协议；11.客户电气工程接入电网查验意见书；12.电梯监督检验报告四份；13.建设工程消防验收意见书、建设工程消防设计审核意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；14.企业法人营业执照；15.餐饮服务许可证；16.特种行业许可证；17.合作协议；18.办理银行按揭贷款手续通知书；19.个人购房担保借款合同。被告郑永坚、何明珠辩称：原、被告于2011年4月23日签订中山市商品房买卖合同及补充协议，由被告购买原告开发位于中山市坦洲镇××广场××号商品房。合同约定该商品房的价款总金额为511440元，在签订合同当日被告支付首期购房款256440元，被告以银行按揭贷款的方式支付原告购房款25500元。已办理按揭合同备案，并已收取备案费300元。被告提供的备案费收据可以证明。2012年6月30日原告发出通知要求被告于2012年8月15日办理收楼手续。被告应约前往原告指定收楼地点准备办理收楼手续，但工作人员只要求被告按原告提供的收楼程序的表格签字确认，且未出示“三证一书”等相关文件。被告要求先实地验收再签名，但原告的工作人员予以拒绝，被告因而无法收楼。后被告两次前往收楼办公室与原告的工作人员沟通，但该工作人员仍拒绝被告提出先验收再签名的要求，被告依然无法收楼。原告也再没有通知被告办理验收收楼手续。2012年10月9日，被告就此事向中山市消费者委员会坦洲分会进行投诉，但原告仍没有回应。被告认为“先验后收”不仅是符合商业惯例，且具有法律依据。房屋的对价是房款，被告按照合同约定支付相应比例的价款，即履行了合同的义务，开发商应当准予验楼交房。而在房屋交付前，被告有权先验收房屋。根据合同法的有关规定，后履行抗辩权，双方合同中应当先履行的一方当事人未履行或者不适当履行，到履行期对方当事人享有不履行、部分履行的权利。应当先履行的当事人不适当履行合同造成根本违约，对方当事人享有不履行的权利。本案中，原告不按合同要求交付商品房，并拒绝验收后收楼，已属于原告不履行应有的义务，因此被告有权不付款。被告郑永坚、何明珠就其辩解，向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同及附件、商品房买卖的有关收据；2.补充合同；3.委托经营管理合同；4.销售登记备案表；5.收楼通知书；6.交楼流程图、交楼手续书；7.消委会投诉受理书及证明；8.装修标准公示；9.网上广告介绍网页；10.“先验后收”的法律依据；11.后履行抗辩权法律依据及适用情形；12.竣工验收情况函；13.消防验收合格意见。第三人皇爵公司述称：第三人对原、被告之间的商品房买卖合同关系不清楚，本案与第三人无关联。第三人按照被告的授权委托对涉案房屋进行统一经营管理，包括对涉案房屋进行规划设计装修。按照被告的授权委托，第三人享有转委托的权利，因此第三人聘请中山皇爵卓尔巴酒店管理有限公司(以下简称皇爵卓尔巴公司)进行相关的酒店经营合作。业主分红亦由皇爵卓尔巴公司支付，保底收益于2012年10月开始支付，现已发放至2013年9月；根据酒店的经营状况，2012年度无浮动分红，故至今未分配过浮动分红。第三人皇爵公司未就其陈述的事实向本院提交证据。经审理查明：2011年2月13日，南兴公司(出卖人)与郑永坚、何明珠(买受人)签订一份商品房买卖合同，约定郑永坚、何明珠购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号的商品房，单价12069.19元／平方米，总价款511440元，签订合同当天支付首期款256440元，余款255000元以商业贷款的方式支付，自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合��等全部法律文件并向银行申请房屋按揭贷款，具体贷款金额最终以银行审批数额为准；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2012年4月30日前，将经验收合格(指经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告)并符合合同约定的商品房交付买受人使用；若买受人未付清全部购房款、物业维修资金及其他应付的款项，或未完全履行合同约定的义务，出卖人可以将交付期限顺延至买受人履行合同义务后交付使用，出卖人不承担任何逾期交房违约责任；若出卖人未按合同约定期限交付商品房，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日��，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当在本项约定期限后的15日内提出退房书面申请，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人未在本项约定期限后15日内提出书面退房申请的，视为合同继续履行，自逾期交楼之日起至实际交付之日止由出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金；买受人的房屋仅作商业使用。合同附件三对于装饰、设备标准约定：厨房采用全套实木厨柜及吊柜、人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；厨具配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；水、电到户，一户一表。合同补充协议一约定：如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同。签订商品房买卖合同当天，郑永坚、何明珠(甲方)与皇爵公司(乙方)签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对涉案物业进行经营管理，期限为十年(自2012年5月1日起至2022年4月30日止，涉案物业达至收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间)；乙方享有对涉案物业的管理权(包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等)、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利(买卖和抵押除外)；甲方保证自发展商发出收楼通知之日起按照发展商规定的时间办妥收楼手续，并将该涉案物业交付乙方，逾期未办妥收楼手续并将涉案物业交付乙方的，发展商有��自行将物业交付乙方，且乙方有权自行行使该物业的经营管理权、收益权及其他相关一切行为；委托期限十年内，乙方有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；双方根据酒店公馆的年度经营状况按甲方与乙方7：3的利润比例分配该物业在该年度的经营净利润，甲方分配利润的具体方式为保底收益+浮动分红。双方同时签订一份授权委托书，郑永坚、何明珠委托皇爵公司办理有关涉案物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件等事项。签订上述合同后，郑永坚、何明珠向南兴公司支付了购房款256440元，购房余款255000元未付。2012年6月30日，南兴公司向郑永坚、何明珠发出交楼通知书，通知郑永坚、何明珠于2012年8月15日前办理收楼手续。郑永坚、何明珠确认收到通知，但因涉案房屋其时未能先验收，故其拒绝收楼。南兴公司称因郑永坚、何明珠未办理收楼手续，其已将涉案房屋移交皇爵公司。皇爵公司确认已接收涉案商品房并由其统一经营管理。2012年10月9日，何明珠向中山市消费者协会坦洲分会投诉，中山市消费者协会坦洲分会于2012年10月18日约见双方代表进行调解，南兴公司代表承诺向公司反映情况，并与郑永坚、何明珠联系协商。截止2013年11月6日，据何明珠反馈情况为南兴公司仍未主动联系或约见进行协商。2013年6月20日，南兴公司向郑永坚、何明珠发出一份办理银行按揭贷款手续的通知书，通知郑永坚、何明珠于2013年7月5日前准备好相关银行贷款所需的资料，并前往南兴公司售楼中心营销部，与中山香山律师事务所经办人黎生联系办理银行贷款按揭手续。郑永坚、何明珠确认收到上述通知，但其称曾与南兴公司的工作人员林雪芬联系预约办理时间，但南兴公司并无回复具体，因此其未能办理按揭贷款。2013年8月1日，南兴公司向郑永坚、何明珠发出一份通知，要求其于2013年8月22日前以现金或转账方式支付购房余款255000元。郑永坚、何明珠拒绝以现金方式支付购房余款。双方因涉案商品房购房款支付、房屋交付等事项产生争议，南兴公司遂于2013年9月11日诉至本院，提出前述诉讼请求。南兴公司提交一份2010年12月29日核发的中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场5幢商品房预售许可证复印件，有效期自2010年12月29日至2012年12月29日，编号：中建房(预）字第××号。南兴公司称该证过期后，于2013年1月6日核发一份新的商品房预售许可证，有效期自2013年1月6日至2015年1月6日，编号同为：中建房(预）字第××号，因旧证已被有关部门收回，未能提交原件。郑永坚、何明珠对该证据的真实性予以确认。另查明：南兴公司提交一份由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位于2012年4月28日签章出具的工程竣工验收报告，但该报告的验收人员签名页为复印件。郑永坚、何明珠对上述工程竣工验收报告不予确认。本院依职权向中山市坦洲镇住房和城乡建设局、中山市公安消防局、中山市质量技术监督局、中山坦洲自来水有限公司、广东电网公司中山坦洲供电分局调查，根据上述部门回复：涉案房屋所在的皇爵广场五栋的土建工程、装饰装修工程于2013年1月21日由建设、设计、施工、监理、勘察单位共同出具工程竣工验收合格报告；其建设工程于2012年10月22日消防验收合格，其室内��饰设计工程建设工程于2012年11月1日消防验收合格；其使用的4台客梯分别于2012年1月10日及2012年4月11日检验合格；其自来水接入工程于2012年11月20日竣工验收并投入使用；其供电工程于2011年12月4日验收通电。又查明：郑永坚、何明珠称涉案房屋未按照商品房买卖合同附件三的约定进行装饰装修，未设置厨房及配套电器设备，未安装独立的水、电表。南兴公司承认未设置厨房及配套电器设备，亦未安装独立水、电表，但已通水通电到户。皇爵公司未对接收的涉案房屋提出异议，并称其有权按经营管理需要对涉案房屋进行改造。再查明，本院向浦发银行调查涉案房屋是否曾向该行申请办理购房按揭贷款，该行是否同意为郑永坚、何明珠办理购房按揭贷款，若不同意，是基于何种原因。浦发银行中山分行于2013年11月1日函复：未收到郑永坚、何明珠为购买涉案房屋的购房按揭贷款申请资料。本院认为：南兴公司与郑永坚、何明珠签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点如下：一、关于涉案房屋购房款的支付问题。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案房屋的购房余款应以按揭付款方式支付，而郑永坚、何明珠办理按揭贷款的具体方式为收到南兴公司通知之日起三日内由郑永坚、何明珠按照按揭银行的要求提供全部申请资料等。但郑永坚、何明珠收到南兴公司办理银行按揭贷款手续的通知书后，并未按通知要求向按揭银行提供申请按揭贷款的资料。郑永坚、何明珠认为是由于南兴公司没有与其约定具体办理时间的原因导致无法申请银行按揭贷款，但郑永坚、何明珠未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。故郑永坚、何明珠抗辩认为因南兴公司一方原因未能办理银行按揭贷款，依据不足，本院不予采信。郑永坚、何明珠未按合同约定提交办理银行按揭贷款资料，导致未能以按揭贷款方式支付购房余款，根据合同补充协议约定，郑永坚、何明珠应自收到南兴公司通知之日起7日内向南兴公司一次性付清购房余款。南兴公司已于2013年8月1日向郑永坚、何明珠发出通知要求其于2013年8月22日前付清购房余款。郑永坚、何明珠收到通知后未予履行。故南兴公司主张郑永坚、何明珠支付购房余款255000元及逾期付款违约金(以255000元为基数，按日万分之零点五计算)，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，违约金自2013年8月23日起算为宜。二、关于涉案房屋交付问题。双方合同约定商品房交付的条件为该商品房经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告。涉案房屋的交付条件应符合合同的约定，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付的房屋尚应具备基本的安全、便利的生活条件，包括消防、供水、供电、电梯等。经向有关部门调查核实，涉案房屋所在的皇爵广场五栋的土建工程、装饰装修工程于2013年1月21日由建设、设计、施工、监理、勘察单位共同出具工程竣工验收合格报告；其建设工程于2012年10月22日消防验收合格，其室内装饰设计工程建设工程于2012年11月1日消防验收合格；其使用的4台客梯分别于2012年1月10日及2012年4月11日检验合格；其自来水接入工程于2012年11月20日竣工验收并投入使用；其供电工程于2011年12月4日验收通电。即涉案房屋直至2013年1月21日才符合双方合同约定及法律规定的交付条件。虽然南兴公司通知郑永坚、何明珠于2012年8月15日收楼，��应视为涉案房屋于2013年1月21日才实际交付。合同约定的房屋交付时间为2012年12月15日前，由于郑永坚、何明珠至今未付清购房款，根据合同约定，南兴公司可顺延至郑永坚、何明珠付清购房款及相关应付款项之日交付房屋。综上，郑永坚、何明珠抗辩认为因南兴公司重大违约交房，无法收楼的主张，无法律依据，本院不予采信。三、关于涉案房屋设计、规划、功能改变的问题。郑永坚、何明珠认为南兴公司未按合同约定建设装修商品房，导致涉案房屋丧失完整的居住使用功能。南兴公司确认交付的房屋未按商品房买卖合同附件三的约定设置厨房及配套家电设备，亦未安装独立水、电表。但根据双方合同约定，涉案房屋仅作商业使用。且根据郑永坚、何明珠与皇爵公司签订的委托经营管理合同，涉案房屋自2012年5月1日起移交皇爵公司进行经营管理，皇爵公司有权对涉案房屋进行酒店规划、设计、装修等，并有权调整物业的经营布局和使用功能。皇爵公司未对南兴公司交付给郑永坚、何明珠并移交其使用的涉案房屋提出异议，且确认其由于经营需要对涉案房屋进行了改造。综上，郑永坚、何明珠购买涉案房屋的主要目的为商用投资，南兴公司交付的房屋虽然不符合合同约定，存在违约，但并不影响其合同目的的实现，故郑永坚、何明珠据此抗辩认为先按合同规定验收装修标准、格局或折价100000元补偿给其后再支付购房余款，无法律依据，本院不予采信。且涉案房屋已由皇爵公司改造使用，再对涉案房屋按合同约定进行厨房装修及安装水、电表，并无实际履行之可能及必要，故郑永坚、何明珠以此拒绝履行付款义务，并无依据，本院不予支持。综上，南兴公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，郑永坚、何明珠的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告郑永坚、何明珠于本判决生效之日起七日内向原告中山市南兴房地产有限公司支付购房余款255000元及逾期付款违约金(自2013年8月23日起至本判决指定的履行期满之日止，以255000元为基数，按日万分之零点五计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5126元，减半收取2563元(原告已预交)，由被告负担（被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送��之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员　　黄小玲二〇一三年十二月十日书　记　员　　余　锋更多数据：搜索“”来源：