（2013）宝民三（民）初字第1400号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2014-04-26

案件名称

卜云华与陈伟英、胡国勤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

卜云华,陈伟英,胡国勤

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条

全文

上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三（民）初字第1400号原告卜云华。委托代理人陈鹏宇，上海市同建律师事务所律师。委托代理人张宇翔，上海捷阳律师事务所律师。被告陈伟英。被告胡国勤。上列两被告的共同委托代理人龚磊磊，上海豪派律师事务所律师。原告卜云华与被告陈伟英、胡国勤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告卜云华的委托代理人陈鹏宇、被告陈伟英、胡国勤及其共同委托代理人龚磊磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜云华诉称，2013年5月1日，原告与被告达成口头协议，约定被告向原告承租上海市宝山区友谊路1905、1907、1909号房屋，租金为每月人民币22，200元。当日，原告将租赁房屋交付被告承租使用。嗣后，原告与被告于2013年7月6日就上述房屋租赁事宜补签《房屋租赁合同》。但被告仅向原告支付了8月份的部分租金，至今尚欠5月至9月租金未付，构成根本违约。故原告起诉要求判令解除原被告间的《房屋租赁合同》，被告搬离承租房屋，将房屋返还给原告，并按每月22，200元支付2013年5月1日起至实际搬离之日止的租金，并支付逾期支付租金的滞纳金14，160元。被告陈伟英、胡国勤辩称，系争租赁合同上被告的签名并非被告本人所签，且合同约定的租金标准过高，故合同属于可撤销的合同，要求撤销该合同。此外，合同约定租金从2013年8月1日起算，故原告主张的5月至7月的租金不应支付。且被告已实际支付了租金及押金共计88，800元，故不存在拖欠租金的违约情形；对于滞纳金，鉴于租赁合同可撤销，故滞纳金条款无效，即使合同有效，合同约定的滞纳金标准也过高，要求法院予以调低。综上，不同意原告所有诉讼请求。经审理查明，2013年7月6日，卜云华（出租人，甲方）与陈伟英、胡国勤（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将上海市宝山区友谊路1905、1907、1909号物业出租给乙方使用，租赁期限为五年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。合同第四条约定，租金每月22，200元，支付方式：租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2013年8月1日前付清，以后每期租金应在上一租金付费期的最后一个月的25日前由乙方向甲方支付。先付后用。甲方在收到租金后应予以书面签收。若乙方逾期支付租金超过十日，则每逾期一日应按应付租金的百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过十五日，则视为乙方自动退租，并构成违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方的责任。第五条租赁保证金约定，1、为保证房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方保证金共计22，200元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系清除且乙方迁空、点清、并付清所有费用后当天将保证金全额无息归还给乙方。2、乙方违反本合同规定而产生的违约金，损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十五天内补足。第十条违约处理约定，甲乙任何一方如未按本合同的条款履行而导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约。甲方如违约同意赔偿乙方违约金22，200元。乙方若违约则赔偿甲方违约金22，200元。合同尾页有一行手写字为：备注：胡国勤占乙方10%股份，并加按手印。审理中，被告表示，合同上两被告的签名并非本人所签，“备注”上胡国勤的手印是本人的；原告表示，合同系两被告本人所签。另查明，2013年7月7日，被告向原告银行帐户转账5万元。2013年8月8日，两被告向原告发出通知书，内容为：你方与我方于2013年7月6日签订房屋租赁合同，你方将位于上海市宝山区友谊路1905、1907、1909三间店面出租于我方，约定2013年8月1日支付第一期租金。2013年8月1日，我方与你方电话短信通知，要求你方来我方处领取第一期租金，但是你方迟迟不来，现我方书面通知你方于2013年8月9日来我方住所领取第一期租金及押金88，800元。如你方仍不按时来领取。一切法律后果由你方承担，我方将保留追究你方法律责任的权利。2013年8月9日，被告向原告银行帐户转账38，800元。又查明，审理中，原、被告达成一致，确认原告于2013年10月16日收回系争房屋。审理中，被告表示，系争房屋原承租人是李明发，友谊路XXX号、1903号、1905号、1907号、1909号房屋原由李明发承租后开设四方大酒店，陈伟英与李明发于2013年5月13日签订四方大酒店转让协议书。陈伟英从李明发处转让获得四方大酒店后，卜云华要求陈伟英承租系争房屋，并和李明发串通，欺骗陈伟英原先的房租是每天每平米2.2元、现在只要2元。陈伟英表示不愿承租1905号、1907号、1909号房屋，卜云华就找来流氓要求陈伟英在租赁合同上签字，但两被告并未在租赁合同上签字。此后，由于受到逼迫，被告先后向原告支付了两笔租金。原告表示，并不存在黑道逼迫签订合同的情况，对于租金标准被告也是认可的。此外，2013年7月7日被告所支付的5万元并非租金，而是被告保证将墙面恢复原状的补偿款和修复款，李明发承租系争房屋时，拆除了系争房屋的部分隔断和楼梯。李明发将酒店转让给陈伟英时，卜云华要求李明发砌墙、恢复原有墙面，陈伟英一开始表示同意由其恢复，但此后又不同意立即恢复，故支付了5万元给原告作为保证金，若被告在合同履行期届满后未将房屋恢复原状，原告就用这5万元恢复墙面。为证明上述主张，原告提供下列证据：1、2013年6月18日陈伟英出具的保证书，内容为：“因房东要求会复租房原状，砌墙，答应十五天后砌好，如不砌好，有四方酒店陈总来成担一切责任，价质五万元。如不完成后果责任有陈总成担一切责任。”2、2013年7月2日，陈伟英、胡国勤签订的保证书，内容为：本人保证从2013年7月3日起至2013年7月23日止，将友谊路1905、1907、1909号房屋按照原始状况（门、窗、楼梯、墙等，具体参照房产证）恢复原状。如果违约，将按照2元／平米每天计算租金。3、2013年7月6日汪德军出具的承诺书，内容为：友谊路XXX号、XXX号、XXX号室内隔墙，在五年之内若房屋返还给房东，愿将隔墙恢复原样，价格总计5万元，不计当时工价，工钱由房东支付。两被告在承诺书下签字并注明：五年以后计价多退少补。原告表示，汪德军是一个包工头，由于原被告对恢复费用不能达成合意，故由汪德军来判断价值。4、2013年7月6日黄忠理出具的说明，内容为：保证金5万元，明天下午5：00前到账，（卜云华）收款人，胡国勤在该说明上签字。对于上述证据，被告表示，证据1、2的真实性无异议，但破坏原状的是李明发，故应由李明发负责恢复原状，5万元支付的是租金而不是保证金。证据3上胡国勤的签字是本人所签，但陈伟英的签字不是本人所签。证据4真实性无异议，黄忠理是陈伟英的朋友，当日陈伟英不同意支付5万元，黄忠理未经陈伟英同意出具了该此说明。被告提供张建峰于2013年6月18日出具的保证书，内容为：“我保证李明发如不会复砌墙原状，我陈伟英成担砌墙会复责任。注：我们帮陈伟英向李明发把砌墙钱要回，如要会五万元钱，我们一分不要、只要墙砌好、会复原状，钱有陈伟英所得。”被告表示，张建峰是原告的代理人，原被告曾协商由被告向原告垫付5万元的修复保证金，张建峰会帮被告从李明发处再要回5万元，但是此后双方没有谈成，故被告实际没有支付5万元的修复保证金。原告表示，不认识张建峰。关于合同解除后系争房屋恢复原状的问题，原告表示，鉴于2013年7月7日支付的5万元是恢复原状的补偿款和修复款，故原告要求没收该笔款项后由原告自行恢复原状；被告表示，破坏原状的人是李明发，故应由李明发恢复原状，与被告无关。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、通知书、保证书、承诺书等，被告提供的银行转账明细、保证书等，及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点在于系争合同的效力及被告是否存在违约。首先，关于系争租赁合同的效力，原告主张合法有效，被告主张其并未在合同上签字，且合同约定的租金标准过高，要求撤销合同。根据本院查明的事实，被告于2013年8月8日向原告发出通知书，其中确认了双方间签订的租赁合同及第一期租金及押金的数额，并未对合同效力及租金数额提出异议，反而主动要求原告前来收取租金，由此足以认定系争租赁合同是原被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告关于撤销系争合同的主张，缺乏事实与法律依据，本院难以准许。其次，关于租金支付情况，根据上述通知书，被告通知原告领取第一期租金及押金88，800元，可以认定两被告在2013年8月8日前并未支付过租金，故被告于2013年8月9日向原告银行转账的38，800元是租金，而2013年7月7日转账支付的5万元并非租金。结合原告提供的承诺书等及被告提供的保证书等证据，可以认定该5万元是被告保证合同到期后将承租房屋恢复原状的保证金。合同签订后被告未能按约全额支付租金，已构成违约，原告有权解除合同。鉴于原被告在审理中一致确认原告于2013年10月16日收回系争房屋，本院确认系争合同于该日解除并完成交接，故被告应按合同约定的租金标准支付2013年8月1日起至2013年10月16日的租金总计55，500元，扣除被告已付租金38，800元，尚欠16，700元。原告主张租金应从5月1日起算，缺乏合同依据，本院难以准许。第三，关于逾期支付租金的滞纳金，被告抗辩合同约定过高，本院结合被告的违约情形、原告的损失等实际情形，酌情确定滞纳金为150元。第四，关于被告支付的5万元保证金，根据相关法律规定，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，现被告不愿恢复原状，原告有权没收该保证金后自行将系争房屋恢复原状。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告卜云华与被告陈伟英、胡国勤就上海市宝山区友谊路1905、1907、1909号房屋签订的《房屋租赁合同》于2013年10月16日解除；二、被告陈伟英、胡国勤于本判决生效之日起十五日内，支付原告卜云华房租16，700元；三、被告陈伟英、胡国勤于本判决生效之日起十五日内，支付原告卜云华滞纳金150元；四、原告卜云华的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1，224元，由被告陈伟英、胡国勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　蒋梦娴二〇一三年十二月十日书　记　员　　罗仁冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 关注公众号“”