（2013）宁民终字第3274号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2014-01-17

案件名称

林春玲与许玲燕、崔兵等房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

崔兵,徐婷婷,林春玲,许玲燕

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民终字第3274号上诉人（原审被告）崔兵。上诉人（原审被告）徐婷婷。委托代理人雍进，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林春玲。被上诉人（原审原告）许玲燕。上述两被上诉人共同委托代理人章利剑，南京市江宁区秦淮法律服务所法律工作者。上诉人崔兵、徐婷婷因与被上诉人林春玲、许玲燕房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院作出的（2013）江宁开民初字第562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人崔兵、徐婷婷的委托代理人雍进，被上诉人林春玲及两被上诉人共同委托代理人章利剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林春玲、许玲燕原审诉称，2013年2月21日，其与被告崔兵、徐婷婷通过江苏中广置业有限公司签订了《房地产买卖中介合同》一份，约定由其购买崔兵、徐婷婷位于江宁区秣陵街道胜太路6号汇金旗林大厦××××室房屋。合同签订当日，双方又签订补充协议一份，约定其于同年2月21日前向崔兵、徐婷婷支付20000元定金，同年3月3日前向崔兵、徐婷婷支付400000元用于解押，同年3月8日双方办理过户及贷款手续。合同签订后，其按约支付了20000元定金，同年3月3日，其将用于解押的400000元准备好后，联系崔兵、徐婷婷对房屋进行解押，但崔兵、徐婷婷以各种理由推脱，不愿继续出售房屋，并于同年3月12日将20000元定金退还给其。其认为，崔兵、徐婷婷单方违约，应当双倍返还定金，现诉至法院，要求崔兵、徐婷婷返还定金20000元并承担诉讼费。被告崔兵、徐婷婷共同辩称，双方之所以解除合同是因为原告林春玲、许玲燕违约在先，林春玲、许玲燕在办理解押当天并没有凑足400000元，故其要求驳回林春玲、许玲燕的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年2月21日，原告林春玲��许玲燕（乙方）与被告崔兵（甲方）通过江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）（丙方）签订房屋买卖中介合同及补充协议各一份。合同约定，甲方将位于江宁区秣陵街道胜太路6号汇金旗林大厦××××室（以下简称××××室房屋）出售给乙方，建筑面积为53.5平方米，房屋售价为678000元；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费10000元；乙方于2013年2月21日前，支付甲方定金20000元；乙方首付款用于甲方解押，支付时间为2013年3月3日前，金额为400000元（含定金）；2013年3月8日前双方办理产权过户及贷款手续；以房产局通知出件四十日内，双方办理出件手续，同时乙方支付甲方房款270000元；双方于出件当天办理房屋交接手续，同时乙方支付甲方尾款8000元。合同签订当天，林春玲向崔兵支付房屋定金20000元。同日，崔兵向林春玲、许玲燕出具承诺书一份，载明：“今承诺卖汇金旗林大厦××××室是经过共有人徐婷婷同意出售此房的，如以后共有人又不同意出售此房，所产生的违约责任全由本人全部承担”。2013年3月4日，崔兵、林春玲及中广置业公司的员工黄某前往中国邮政储蓄银行（以下简称邮储银行）办理房屋解押手续，但未办理成功。后崔兵、徐婷婷将20000元退还给林春玲、许玲燕。2013年6月19日，林春玲、许玲燕诉至原审法院，称双方合同未能履行，系崔兵、徐婷婷的原因所致，双方在前去邮储银行办理解押手续时，因崔兵、徐婷婷的姐姐、姐夫要求其支付600000元，故解押没有办理成。崔兵、徐婷婷不予认可，认为双方合同解除的违约方系林春玲、许玲燕，称去邮储银行当天，应林春玲、许玲燕完全没有钱进行解押，故双方合同没能继续履行。双方的争议焦点系合同解除的责任主体问题，对于该争议，林春玲、许玲燕提供林春玲于邮储银行的活期明细一份，显示2013年3月3日当天，其卡中账户余额为410000元，另提交崔兵向其发送的短信息、林春玲与崔兵的电话录音材料并申请证人中广置业公司的员工黄某出庭作证，证人黄某陈述在去邮储银行办理解押手续的当天，林春玲填好解押的单子后，崔兵的姐姐看了合同之后不同意办理解押，要求一次性付款，所以解押手续未能办成。后崔兵一直要求林春玲、许玲燕支付全款，双方协商不成。故其约崔兵前来解除合同，但崔兵一直称没有时间，打电话也不接。后其通过他人联系到崔兵，崔兵遂将20000元退还给林春玲、许玲燕。崔兵、徐婷婷提交崔兵与中广置业员工的电话录音材料一份，并申请证人许某甲、王某陈述其与崔兵之间系民间借贷关系，因崔兵未能还款，其二人于解押当天去邮储银行拿钱，但林春玲��没有钱，钱未能到账。证人许某乙陈述其系中广置业的高管，崔兵系其丈夫的战友，如果中广置业的员工联系不到崔兵，会通过她联系，其听崔兵说过林春玲、许玲燕没有准备好钱，中广置业公司分行的员工后来也打过电话说林春玲、许玲燕不想买房了。审理中，因双方分歧较大，致调解未成。原审法院认为，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告林春玲、许玲燕与被告崔兵、徐婷婷签订《房地产买卖合同》，双方意思表示真实，应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定，林春玲、许玲燕在2012年3月3日前支付崔兵、徐婷婷400000元用于清除××××室房屋的抵押权，双方的争议焦点是合同未能履行系哪方的责任所致，亦即在2013年3月3日当天，林春玲、许玲燕是否有400000元能够付给崔兵、徐婷婷办理解押手续。从邮储银行的活期明细可以看出，林春玲名下的存款有410000元，足以支付崔兵、徐婷婷首付款，且结合林春玲、许玲燕提交录音资料、短信记录及证人黄某的证人证言，能够确认在邮储银行办理解押手续当天，之所以未能履行完毕，系崔兵、徐婷婷要求林春玲、许玲燕支付超过合同约定的款项所致，故原审法院认定双方合同的解除系崔兵、徐婷婷违约所致，因此崔兵、徐婷婷应双倍返还定金。崔兵、徐婷婷没有证据证明林春玲、许玲燕没有资金办理解押手续，且现有证据与崔兵、徐婷婷抗辩称林春玲、许玲燕没有足够资金支付首付款的说法自相矛盾，故对崔兵、徐婷婷的抗辩原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告崔兵、徐婷婷于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告林春玲、许玲燕定��20000元。案件受理费减半收取275元，由原告林春玲、许玲燕负担92元，被告崔兵、徐婷婷负担183元。崔兵、徐婷婷不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、林春玲名下有存款410000元，并不表明被上诉人解押当天依约支付了400000首付款。被上诉人未支付首付款，其行为构成违约。2、被上诉人原审提交的证据不能证明解押当天上诉人要求被上诉人支付600000元。3、双方当事人已协议解除合同，上诉人将20000元定金退还给了被上诉人后，被上诉人未提出异议。现上诉人要求被上诉人双倍返还定金没有法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人原审诉请。被上诉人林春玲、许玲燕辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人提交林春玲与崔兵于2013年3月8日至2013年3月11日的短信往来：2013年3月8日，林春��发短信给崔兵“崔兵请你履行合同，如果不卖请把押金退还”；2013年3月9日，崔兵回复林春玲：“好。星期一（11号）到中介拿押金”；2013年3月11日，林春玲发短信给崔兵：“……（省略处为林春玲卡号），打过发个信息”；“邮政储蓄银行谢谢”。上诉人认为通过以上短信可以反映被上诉人和上诉人协商一致解除合同，并协商一致由上诉人退还被上诉人定金20000元。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，双方当事人签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属有效。关于合同未能履行的原因，被上诉人原审提交了存款记录、电话录音、短信记录以及证人证言等证据，上述证据足以证明本案系因上诉人单方提高付款金额致使合同未能履行。被上诉人因上诉人违约要求解除合同，上诉人也同��解除，因此，本院依法确认双方签订的《房地产买卖合同》已经解除。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，合同解除后，当事人仍可依据原合同的约定要求违约方承担违约责任。被上诉人请求上诉人承担违约责任，双倍返还定金，本院予以支持。上诉人认为双方已协商一致，由上诉人退还被上诉人定金2万元，但上诉人提供的证据不能证明被上诉人明确同意放弃要求上诉人承担定金责任，故对上诉人的此上诉理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费550元，由上诉人崔兵、徐婷婷负担。本判决为终审判决。审　判　长　孙　侠代理审判员　付　双代理审判员　马　帅二〇一三年十二月十日书　记　员　赵春凤关注微信公众号“”