（2013）三中民终字第01771号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2015-06-29

案件名称

北京亚通房地产开发有限责任公司与降琳等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京亚通房地产开发有限责任公司,降琳,张亦驰

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2013）三中民终字第01771号上诉人（原审被告）北京亚通房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区西集镇郎府工业开发区。法定代表人武绍忠，经理。委托代理人黄振华，男，1981年7月17日出生。被上诉人（原审原告）降琳，女，1984年1月9日出生。委托代理人黄志雄，北京市智舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张亦驰，男，1981年4月18日出生。委托代理人黄志雄，北京市智舟律师事务所律师。上诉人北京亚通房地产开发有限责任公司（以下简称亚通房地产公司）因与被上诉人降琳、张亦驰商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第11921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。2013年7月，降琳、张亦驰起诉至原审法院称：2010年11月13日，降琳、张亦驰与亚通房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，降琳、张亦驰购买通州区××××号房屋，总价款为1995943元。双方同时签订了《补充协议》，约定降琳、张亦驰可于2012年10月15日起15日内，申请无理由退房，亚通房地产公司除全额退还已支付房款外，还要按买受人实际已支付房款金额的10%向降琳、张亦驰支付退房补偿金。降琳、张亦驰已全额支付房款。降琳、张亦驰在约定期间办理退房手续，按照双方约定，亚通房地产公司应向降琳、张亦驰支付退房款及补偿金2195537.3元。但亚通房地产公司仅仅支付了部分款项，无理扣下营业税、土地增值税149695.73元未向降琳、张亦驰支付。为维护降琳、张亦驰的合法权益，特诉至法院。请求法院判令亚通房地产公司因退房向降琳、张亦驰支付10%补偿金的差额款149695.73元；本案诉讼费由亚通房地产公司承担。亚通房地产公司在原审法院答辩称：不同意降琳、张亦驰的诉讼请求，降琳、张亦驰的诉讼请求违反双方协议，违反诚实信用原则，双方在补充协议中已明确约定，退房产生的各项税费由降琳、张亦驰承担，营业税及土地增值税与降琳、张亦驰主张的差额，亚通房地产公司已向国家交纳，属于应由降琳、张亦驰承担的费用，按约定降琳、张亦驰无权提出请求；双方已就退房事宜达成合意，亚通房地产公司已代降琳、张亦驰向银行偿还了贷款，降琳、张亦驰已领取首付款退款及亚通房地产公司支付的补偿，并同亚通房地产公司共同申请了合同解除备案，降琳、张亦驰无权反悔；从公平角度讲在当时情况下，亚通房地产公司赋予了降琳、张亦驰商品房买卖合同单方解除权，并支付降琳、张亦驰补偿金已经承担了巨大损失，由降琳、张亦驰承担税费公平合理，降琳、张亦驰无权提出进一步请求。原审法院经审理查明：2010年11月13日，降琳、张亦驰（买受人）与亚通房地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定，该商品房屋坐落为通州区××××；该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为24层，其中地上22层，地下2层；出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京富地勘察测绘有限公司，其预测建筑面积共81.88平方米。其中，套内建筑面积64.35平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.53平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币31016.99元，总价款人民币壹佰玖拾玖万伍仟玖佰肆拾叁元整等内容。同日，降琳、张亦驰（买受人）与亚通房地产公司（出卖人）签订《补充协议》，协议约定，买受人已按预售合同约定付清房款且不存在协议第六条约定情况的，可在本协议约定的退房期限内申请无理由退房，并无须承担任何违约责任；自2012年10月15日起15日内，买受人可按本协议第一条之约定申请无理由退房；自本协议第三条1、2、3项约定事项办理完毕之日起90日内，出卖人应将买受人已支付的房款退还给买受人，并按买受人实际已支付房款金额的10%向买受人支付退房补偿金，作为对买受人因购买该商品房及按本协议约定无理由退房所遭受损失的补偿，但本协议另有约定除外。买受人因购买该商品房及按本协议约定无理由退房所发生的各项费用（包括但不限于按揭贷款或公积金贷款利息、印花税、担保费、保险费、误工费、交通费等）由买受人自行承担等内容。2010年8月间，降琳、张亦驰向亚通房地产共支付首付款1005943元，并贷款990000元。后降琳、张亦驰在约定期间内办理了退房手续，按补充协议约定亚通房地产公司应向降琳、张亦驰支付退房补偿金199594.3元，在庭审过程中亚通房地产公司认可向降琳、张亦驰支付退房补偿金48750.6元，这其中扣除了营业税、土地增值税等费用。再扣除印花税、刷卡费等费用外亚通房地产公司尚欠降琳、张亦驰退房补偿金149695.73元未给付。原审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。降琳、张亦驰按照约定向亚通房地产公司全额支付房款，并在合同约定期间办理退房手续，亚通房地产公司理应向降琳、张亦驰支付退房补偿金，现亚通房地产公司只向降琳、张亦驰支付了部分款项。降琳、张亦驰要求亚通房地产公司支付差额补偿款的诉讼请求，法院予以支持。对于亚通房地产公司辩称因退房而产生的各项税费由降琳、张亦驰承担的抗辩意见，因其在原审庭审过程中未提供充足的证据加以佐证，故法院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院于2013年10月18日判决：亚通房地产公司支付降琳、张亦驰补偿金一十四万九千六百九十五元七角三分，于本判决生效之日起七日内执行清。判决后，亚通房地产公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，认为依据双方补充协议的约定，降琳、张亦驰应承担相关税费，请求二审法院撤销原审判决，驳回降琳、张亦驰的全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由降琳、张亦驰承担。降琳、张亦驰同意原判。本院在审理中，就本案中涉及营业税及附加（教育费附加、城市建设维护税）、土地增值税的问题，通过电话联系的方式向北京市通州区地方税务局（以下简称通州区地税局）进行咨询，该局答复为：关于土地增值税，亚通房地产公司是法定的纳税人，采用预缴的方式缴纳，在转让的房地产项目的建筑面积占整个项目可售建筑面积在85%以上的，进行土地增值税的清算，根据清算的结果，对于已预缴的土地增值税多退少补；关于营业税及附加（教育费附加、城市建设维护税），亚通房地产公司为法定的纳税人，因本案中亚通房地产公司销售的房产发生了退房，根据《企业会计准则》第14号第九条及财政部、国家税务总局《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条之规定，亚通房地产公司已缴纳的营业税及附加（教育费附加、城市建设维护税）可以退还或者从亚通房地产公司以后的应缴纳营业税及附加（教育费附加、城市建设维护税）税额中减除；营业税及附加（教育费附加、城市建设维护税）并不是个人购房时所应负担的税费；通州区地税局已与西集税务所及亚通房地产公司会计联系，均称没有办理过涉案房产营业税及附加（教育费附加、城市建设维护税）的退税事宜。对于本院上述调查结果，降琳、张亦驰予以认可；亚通房地产公司对真实性认可，但表示该公司曾两次前往西集税务所办理退税事宜，均被告知无法退税。上述事实，有北京市商品房预售合同、补充协议、支出凭单、银行凭证、本院电话联系笔录三份、双方当事人陈述等在案为证。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。降琳、张亦驰与亚通房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。降琳、张亦驰在约定的期限内申请退房，亚通房地产公司应依约定向降琳、张亦驰支付退房补偿金，但其只向降琳、张亦驰支付了部分款项。亚通房地产公司称依照《补充协议》约定，降琳、张亦驰应自行承担的费用中应包括土地增值税和营业税及附加（教育费附加、城市建设维护税）。依据相关规定，降琳、张亦驰并不是负有缴纳土地增值税和营业税及附加（教育费附加、城市建设维护税）义务的纳税人，且在《补充协议》第五条中并没有明确约定买受人应自行承担的各项费用中包括土地增值税和营业税及附加（教育费附加、城市建设维护税）；因此，亚通房地产公司作为履行支付退房补偿金义务的义务人，对《补充协议》第五条所作出的有利于己方的解释，依据不足。故亚通房地产公司关于降琳、张亦驰应自行承担土地增值税和营业税及附加（教育费附加、城市建设维护税）的主张，本院不予采信。综上，亚通房地产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1647元，由上诉人北京亚通房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费3294元，由上诉人北京亚通房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　鲁　南代理审判员　　胡新华代理审判员　　陈　静二〇一三年十二月十日书　记　员　　李　越