（2013）乌前民初字第1704号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-10-15
案件名称
茹祥与包头市嘉信伟业房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
乌拉特前旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
茹祥,包头市嘉信伟业房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第五条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十四条
全文
内蒙古乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2013）乌前民初字第1704号原告：茹祥，男，75岁，汉族，现住乌拉特前旗乌拉山镇。委托代理人：吴秀英，女，系茹祥妻子。被告：包头市嘉信伟业房地产开发有限责任公司，住所地包头市昆区。法定代表人：潘作元，董事长。委托代理人：余领军，系公司项目经理。原告茹祥诉被告包头市嘉信伟业房地产开发有限责任公司（以下简称嘉信伟业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告茹祥及其委托代理人吴秀英、被告嘉信伟业公司的委托代理人余领军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告茹祥诉称：原告系乌拉特前旗乌拉山镇北环路南侧住户，2011年7月6日被告办理了相关手续拆迁该地段房屋，并与原告签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：原告用原北环路门点和住宅置换被告开发的嘉俊华庭二层门点280平方米，住宅131.09平方米（并注明；总面积整体误差正负3平方米），车库30平方米。其中门点：北环路南侧门点，面朝北开启，面向北。东西整体宽8.5米不可分隔，南北16.5米，一层二层上下联体（并注明；总面积整体误差正负3平方米）。住宅：户型参照开发商提供规划图中6号楼西单元8层东户（建筑面积131.09平方米，户型以开发商提供小白图中指定户型为主。小白图加盖开发公司公章以及相关拆迁人员签字，以图中的笔框出户型为主）。车库：以开发商提供规划图中5号楼北侧30平方米车库为主（不要东头第一间）。还约定：乙方所置换门点、楼房办理产权证时，乙方只负责工本费和维修基金，其他一切费用均由乙方（被告）承担。违约责任：甲方（被告）于2012年7月6日之前将门点、住宅交给乙方（原告）使用，逾期每日付违约金1000元。拆迁协议签订后，原告依约将房屋交与被告拆迁。而被告所开发的嘉俊华庭现已具备交付条件，但给原告置换的二层联体门点迟迟不予交付，仅于2012年10月25日交付了住宅楼6号楼西单元10楼东户，而且交付的车库达不到30平方米，仅18平方米差12平方米。原告认为拆迁人和开发商不按订立拆迁协议时提供的规划图纸进行施工，造成给原告所置换房屋及车库总面积误差，其应承担全部的过错责任。且又不按拆迁协议约定于2012年7月6日之前向原告交付置换的房屋及连体二层门点，其行为已构成根本性违约，为保护原告合法权益及尽快能够实现合同目的。特向法院提起诉讼请求：1、依法判令被告立即给原告交付嘉俊华庭北环路南侧门点面向北，280平方米连体二层门点一处，并办理房屋产权证。2、依法判令被告承担逾期交付连体二层门点违约金240000元（每天1000元，从2012年7月6日至2013年3月6日，计240天）。3、依法判令被告给原告交付30平方米车库一处。4、依法判令被告立即给原告办理嘉俊华庭6号楼西单元10楼东户的房屋产权证。5、由被告承担本案的诉讼费用。被告嘉信伟业公司辩称：一、原告茹祥所诉事实不符。1.关于280平方米连体二层门点，答辩人已于2012年11月初向原告交付，当时原告是以向外出租门点为由将钥匙取走，且该门点现还有原告张贴的出租广告，故答辩人于2012年11月初已将该房屋实际交付了原告。2.答辩人于原告在签订《安置协议》时明确了回迁的住宅楼（6号楼西单元10楼东户）面积为130平方米，但答辩人实际交付的住宅楼面积为140平方米。这样双方协商，原告自愿同意接受18平方米的车库，但要求答辩人将住宅楼面积超出10平方米的差价抵付12平方米的车库。答辩人为了解决实际问题，便同意以此方式进行处理。至此，双方已以上述的方式解决了30平方米车库的问题。二、答辩人与原告约定的违约金过高，且答辩人于2012年11月初就已经将门点交付。故答辩人请求人民法院对违约金予以减少。三、因答辩人办理房屋产权证书的相关手续正在完善，且所有住户的房产证也待统一办理。综上所述，答辩人请求人民法院查明事实，给予公正的判决。审理中，原、被告双方为支持其各自主张的成立向本院提供了以下证据。原告茹祥提供的证据有：1.城市房屋拆迁补偿安置协议，以证明被告嘉信伟业公司应于2012年7月6日前将置换的门点、住宅楼交给原告使用，逾期每日付违约金1000元。而被告未按约定履行交付义务，已构成违约。同时证明置换的门点房一层二层上下连体总面积整体误差±3㎡。2．住宅楼平面图纸，以证明图纸和合同约定置换的是8楼，而交付住宅楼时是10楼，说明被告已违约。经质证，被告嘉信伟业房地公司对原告茹祥提供第一组证据无异议。对第二组证据有异议，图纸上没有约定楼层只是户型。被告嘉信伟业公司提供的证据有：1.住宅楼、车库交付领取钥匙情况，以证明原告置换的住宅楼于2012年10月26日已交付，车库于2013年7月2日交付。2.连体楼交付登记表，以证明在2012年11月15日将原告置换的连体二层楼交付给了原告。3.连体二楼测绘图，以证明原告置换的连体二层楼经测绘总面积为291.89平方米，比合同约定的面积大于超出了11.89平方米。经质证，原告茹祥对被告嘉信伟业公司提供的第一、三组证据无异议。对第二组证据不认可。该登记表中的签名不是我本人签的名，而且连体二楼被告至今也没有给办理交付手续。上述证据本院经审核认定如下：对原告茹祥提供的第一组证据被告嘉信伟业公司对其真实性无异议，本院予以采信。第二组证据经审核内容真实，可证实原告茹祥回迁确定了户型，但该平面图纸中并未明确回迁的住宅楼是8楼。对被告嘉信伟业公司提供的第一、三组证据经质证，原告茹祥对其真实性无异议，本院予以采信。第二组证据经审核，该证据系个人记载的领底店表，且又未有原告本人的签名，其不符合证据构成的形式要件，故对其证明的目的，本院不予采信。综上举证、质证，本院经审理查明：原告茹祥系乌拉特前旗乌拉山镇北环路南侧住户，2011年6月27日，被告嘉信伟业公司办理相关拆迁手续后拆迁该地段的房屋，并与原告签订了甲方为被告、乙方为原告的《城市房屋拆迁补偿安置协议》。协议约定：房屋拆迁补偿选择房屋产权调换。乙方在2011年7月6日前应将被拆迁房屋腾空，并交于甲方拆除。其他违约责任：甲方于2012年7月6日前将门点、住宅交给乙方使用，逾期每日付违约金1000（壹仟元）。补充协议约定：一、经甲、乙双方协商，乙方用原北环路门点和住宅置换甲方嘉俊华庭二层门点280㎡，住宅131.09㎡，车库30㎡。二、门点：北环路南侧门点，面朝北开启，面向北。东西整体宽8.5米（中至中）不可分隔，南北16.5米。一层二层上下连体（注明：总面积整体误差±3㎡）。三、住宅户型参照开发商提供规划中6号楼西单元八层东户，建筑面积131.09㎡。户型以开发商提供小白图中指定户型为主（注：小白图加盖开发公司公章，法人及相关拆迁人员签字，以图中的笔框出户型为主）。四、车库：以开发商提供规划图中5号楼北侧30㎡车库为主（注：不要东头第一间）。五、乙方所置换门点、楼房办理产权证时，乙方只负责工本费和维修基金，其他一切费用均由甲方承担。还约定，本协议在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决，也可由当地房屋拆迁管理部门调解，协商调解不成的，依法向人民法院起诉。协议签订后，原告依约将被拆迁的房屋交付给被告拆迁。被告所建设的住宅楼及商业门点完工后，时至2012年10月26日被告将原告置换的住宅楼，原协议约定的6号楼西单元八层东户建筑面积131.09㎡，调换至6号楼西单元十层东户，建筑面积140㎡，并将该住宅楼交付给原告，但该住宅楼的产权证未办理。后就调换的住宅楼平米面积与协议约定的住宅楼平米面积差价问题，原、被告双方经协商，原告用置换的30㎡车库调换成18㎡的车库相抵住宅楼之间的差价。于是在2013年7月2日被告将原告置换的车库，原协议约定的5号楼北侧的车库30㎡，调换置6号楼西单元西侧的车库18㎡，并将该车库交付给原告使用。同时本案在审理中，原告茹祥当庭申请撤回起诉中的第三项的诉讼请求。即：依法判令被告给原告交付30㎡车库一处的请求。另在2012年11月份，原告置换的北环路南侧连体二层门点房建成完工后。由于原告置换的连体二层门点房协议约定的面积280㎡与实际建筑的测绘面积291.89㎡不符，就超出平米计11.89㎡补差价等事宜，双方几经协商未果，被告拒绝了给原告交付及办理相关交付手续。原告在2013年3月6日，按协议约定和确定的连体二层门点房，将该门点房自行上锁锁住至今（至今未使用）。而在此期间被告至今也未与原告办理交付该连体二层门点房的相关手续。为此，原告诉至本院，请求依法判令被告立即给原告交付嘉俊华庭北环路南侧面向北门店房280㎡连体二层门点房一处，并办理房屋产权证。并承担逾期交付连体二层门点违约金240000（每天1000元，从2012年7月6日至2013年3月6日，计240天）。请求依法判令被告立即给原告办理嘉俊华庭6号楼西单元10层东户的房屋产权证书。并由被告承担本案的诉讼费用。另查明：被告嘉俊伟业公司在房屋拆迁过程中，其庭审中自认拆迁回迁价每平米7000元（旗政府定价）。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中，原告嘉信伟业公司作为拆迁人办理相关手续后，在拆迁乌拉特前旗乌拉山镇北环路南侧的房屋中，于2011年6月27日其与原告茹祥签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，均是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，其意思表示真实、内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，合同当事人双方均应当按照合同的约定履行自己的义务，任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，均应当承担继续履行并承担违约责任。原告茹祥作为被拆迁人在拆迁协议签订后，原告依约将被拆迁的房屋交给被告拆迁。被告作为拆迁人在拆迁该房屋后，应当按照拆迁协议约定的过渡期限，即于2012年7月6日之前将原告以产权调换的连体二层门点房屋和住宅楼如期交付原告使用，并办理相关房屋产权证书，而其未按约定如期履行交付义务，其构成违约，应当承担违约责任。且在原告置换的连体二层门点房屋建设完工，具备交付的条件时，被告以实际建筑面积291.29㎡大于协议约定的置换面积280㎡，就超平米补差价之事按协议约定双方协商未果后，被告拒绝给原告办理交付连体二层门点房屋的相关手续，其行为已构成根本性违约，其应当按照拆迁协议约定承担违约责任。故原告主张要求被告交付产权调换的连体二层门点房屋及办理产权证和办理嘉俊华庭6号楼西单元10层东户的房屋产权证并承担违约责任的请求本院予以支持。另诉讼中被告辩称原告置换的连体二层门点房屋建设完工后，原告于2012年11月初以向外出租该门点将钥匙取走，并张贴了出租广告。但其未能提供合法有效的相关证据加以证实在2012年11月初将该门点的钥匙交付给原告，故对其抗辩理由本院不予支持。另关于原告置换的连体二层门点房屋交付的时间问题。依庭审中原告自认其于2012年3月份将该门点房自行上锁锁住，并存放了物品，对此被告也未能提出抗辩。故应认定该连体二层门点的交付时间，应以原告上锁锁住该门点房屋占有时起，即2013年3月6日。同时违约金的起算时间，以拆迁协议约定从2012年7月6日起至2013年3月6日，计240天。另被告辩称原被告签订的拆迁协议中约定的违约金过高，请求对违约金予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定……“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”本案中原告拆迁所调换的是连体二层门点房280㎡和住宅楼131.09㎡、车库30㎡，关于在合同中约定逾期交付每日违约金1000元。依原告产权调换的房屋，该约定显然过分高于造成的损失，故应适当予以减少。另关于违约金的减少应以何为标准的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……。”故本案中应以造成损失的30%适当减少。另依原、被告双方签订的拆迁补偿安置协议中补充协议的约定，即“甲方于2012年7月6日之前将门点、住宅交给乙方使用，逾期每日支付违约金1000元（壹仟元）。”依此约定该违约金中亦也包括住宅楼逾期交付的违约金数额，而该住宅楼于2012年10月26日已交付原告并已使用，且在本案中原告未主张对住宅楼逾期交付的违约责任，仅是对连体二层门点房屋逾期交付的违约责任。故该违约金每日1000元亦也应适当减少30%，即每日700元。另关于原告产权调换的连体二层门点房屋实际建筑面积291.89㎡与协议约定的面积280㎡，超出了11.89㎡补差价的问题。依双方签订的拆迁补偿安置协议中补充协议第二条中约定的“注明：总面积整体误差±3㎡，依此约定意味着整体面积误差可以在±3㎡内。而现该门点房实际面积与约定面积超出了11.89㎡。诉讼中被告虽未对超出的平米补差价主张权利。但是诉讼中原告自愿依拆迁协议约定，按平方米13000元给补3㎡的差价款。其情形亦也符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款第（二）项的规定。即房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。”故法院应当尊重当事人自治择选原则。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第一款（二）项、第一十六条的规定，判决如下：一、被告嘉信伟业公司在本判决生效五日内给原告茹祥交付调换的嘉俊华庭北环路南侧的连体二层门点房一处（实测面积291.89㎡），并在交付后30日内办理该门点房的产权证书。二、被告嘉信伟业公司在本判决生效后30日内给原告茹祥办理调换的嘉俊华庭6号楼西单元10层东户的房屋产权证书。三、被告嘉信伟业公司承担给付原告茹祥逾期交付连体二层门点房的违约金117600元（违约金按每日700元，从2012年7月6日至2013年3月6日，计240天，即700×240天=168000元，按30%减少50400元，计117600元）。四、原告茹祥给付被告嘉信伟业公司连体二层门点房平米差价款39000元（补3平米差价款，每平米13000元）。上诉第三、四项相抵后，被告嘉信伟业公司给付原告茹祥78600元，在判决生效后五日内履行完毕。五、驳回原告茹祥其他诉讼请求。案件受理费4900元，由原告茹祥承担1836元，被告嘉信伟业公司负担3064元。如案未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉至巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 员 董为民代理审判员 柳海梅人民陪审员 史小琴二〇一三年十二月十日书 记 员 赵宝苹 来源：百度“”