（2012）龙民三初字第529号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-12-11
案件名称
王琳与陈文俊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙口市人民法院
所属地区
龙口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王琳,陈文俊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2012）龙民三初字第529号原告：王琳，女，1968年1月5日出生，汉族，居民。委托代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。委托代理人：黄胜亭，男，1967年4月28日出生，汉族，居民。被告：陈文俊，男，1971年9月23日出生，汉族，居民。委托代理人：郭连波，山东崇真律师事务所律师。委托代理人：黄志远，男，1987年4月21日出生，汉族，居民。原告王琳与被告陈文俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王琳的委托代理人曲敬武、黄胜亭，被告陈文俊的委托代理人郭连波、黄志远到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2010年2月1日，原被告签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为2010年9月1日至2018年8月31日，共计8年，年租金350000元，租金交纳方式为先交租金后使用房屋。缴纳租金的时间为前两年房租分两次支付，2010年9月1日前缴纳一半租金（年租金），剩余部分2011年2月底前交齐。合同解除的条件：乙方（被告）未按期交纳租金，甲方（原告）有权单方面解除合同，收回房屋。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告承租房屋后一直不能按合同约定按期缴纳租金，导致原告每次收取租金均要付出相当精力，且在经营中未经原告许可擅自改变外墙结构性设计。鉴于被告诚信缺失，且其经营不佳，2012年3月1日原告在多次催促其仍不缴纳租金的情况下，向被告发出律师函，依据合同约定通知被告解除双方签订的房屋租赁合同并要求其承担相应的违约责任。被告与他人合伙骗取医疗机构许可证和工商登记经营许可证，是一种逃避法律责任的行为。请求判令解除原被告双方签订的租赁合同；判令被告在合理期限内迁出承租的房屋；判令被告支付从法院判决解除合同之日起至被告迁出承租房屋之日止的房屋使用费（计算方式：按租金标准按日折算有偿占有使用费）。被告辩称：被告要求继续履行双方签订的租赁合同，被告承租原告房屋的用途是开设医院，从事医疗服务，双方签订的租赁合同时间为8年，时间较长，且被告先期投入了500多万元，如果轻易解除双方的租赁合同，势必有违双方签订租赁合同的目的，给被告造成无法估量的损失，况且原告在出租之初已考虑到被告投入较大的实际问题，所以应允被告每年租金分两次交纳，被告也是基本上是按照合同约定交纳了2010年至2012年的租金70万元，虽有延期一、二天的情况，但不存在根本性违约的情况，因此，原告解除租赁合同，理由不能成立。被告租赁原告的房屋是用于从事医疗服务，与吕淑明是一种内部合作关系，而不是一种转租关系，也不存在其他违法行为。被告向原告汇款35万元是租金而不是房屋使用费。请求依法驳回原告的诉请。审理查明：2010年2月1日，原被告签订房屋租赁合同一份，合同载明：第一条，房屋基本情况：该房屋坐落于龙口市黄城区港城大道275号楼。该房屋建筑面积约2500平方米，门口停车场及屋顶广告牌，装修状况一般装修，房屋附属设施，该房屋未进行抵押。-------。第三条，房屋用途：乙方（被告）承租该房屋的用途为医疗。乙方在租赁期间内未征得甲方书面同意前，不得擅自改变该房屋的用途。第四条，乙方应向甲方出示身份证、营业执照、医疗许可证等真实有效的身份证明。第五条，房屋改善：（一）甲方应在本合同签订后，于2月28日交付乙方租赁的位置。（二）甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是：所租赁范围内，在不影响主体结构的情况下，进行有利于自己的装修。第六条，租赁期限：（一）房屋租赁期自2010年9月1日至2018年8月31日，共计8年。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应在2018年8月31日17时前办理完毕房屋交接工作。乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，双方协商一致后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。第七条，租金：年租金为人民币贰拾伍万元整（￥250，000.00元）。租赁房屋租金一律实行先交后使用的原则，前两年房租分两次交付，即2010年9月1日前交纳一半租金，剩余部分于2011年2月底前交齐，以后每年为一次性交齐全年租金。（即每年的7月30号前交齐）。-------。第十条，房屋及附属设施的维护：（一）租赁期内，由乙方因素造成楼房出现问题，应及时维修，费用由乙方承担。（二）租赁期满或合同解除后，乙方应当将该房屋及其附属设施，完好归还甲方。因乙方人为因素造成破坏，由乙方负责赔偿。（三）租赁期内，乙方可按照需要，在不破坏楼房主体结构的情况下，自行装修，租赁期满或由于乙方原因致使合同解除的情况下，均应无偿归甲方所有。（不含空调，办公用品，医疗设备）。（1）主体外墙装饰按照甲方设计要求（钢构件干挂大理石，扩换新铝合金窗），由乙方组织施工，工程费用由乙方承担。（2）六层西面壹间房及一层西北壹间房（厕所）甲方拥有。（3）租赁期内，由甲方因房产纠纷造成乙方不能正常经营或不能继续合作的，由甲方承担乙方的经济损失。第十一条，转租：未经甲方书面同意，乙方在租赁期内不得将该房屋转作其他用途或转租他人。第十二条，合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担合同提前终止的责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2、乙方在合同期内出现不可抗力因素造成不能继续经营的情况下。（三）甲方未按约定时间交付房屋达10日以上的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋：1、擅自将该房屋转租给第三人或作其他用途的。2、利用该房屋从事违法活动的。3、乙方的装修改变该房屋的主体结构的。4、其他：未按期交纳租金。5、乙方经营期间所产生的一切纠纷均由乙方自行承担（如医患纠纷、购销纠纷等），与甲方无关。如因上述原因牵连至甲方，甲方有权解除本合同。第十三条，违约责任：本合同签订后甲乙双方都要认真遵守，若有违约，则违约方向守约方赔偿一切经济损失。同日，原被告又签订补充合同一份，该补充合同载明：经双方自愿协商一致，现将原合同年租金人民币贰拾伍万元增至人民币叁拾伍万元。即乙方每年应向甲方交纳年租金人民币叁拾伍万元整。交付日期及其他仍按原合同（双方2010年2月1日签订）执行。合同签订后，被告于2010年2月1日向原告交付定金30000元。2010年9月3日，被告向原告支付租金140000元，2010年9月17日，被告又向原告交付租金5000元。2011年3月8日被告向原告支付租金100000元，2011年3月22日，被告向原告支付租金70000元以及维修费5000元（抵顶租金）。2011年9月1日，被告向原告支付租金175000元。2012年3月3日，被告通过中国银行向原告支付租金175000元。2012年7月26日，被告通过银行汇款向原告支付租金350000元，但该款原告一直未支出。另查明：2010年1月1日，吕淑明在龙口市卫生局办理了“龙口市阳光门诊”医疗机构许可证，该许可证载明的地址为：龙口市东莱街道港城大道75号。2010年7月7日，吕淑明在被告租赁原告的房屋内开办了个人独资企业“龙口市阳光门诊部”，该门诊部于2012年8月16日注销登记。2012年7月25日，吕淑明又在被告租赁原告的房屋内成立了个人独资企业“龙口九龙门诊”，该企业设立登记情况载明，出资形式为“以个人资产出资”，其医疗机构许可证有效期至2014年12月31日。该企业成立后，被告对租赁的房屋外观进行了改变和装饰。以上事实，有原、被告当庭陈述，房屋租赁合同、补充合同、律师函、个人独资企业注销登记情况、建设工程规划许可证、租赁物外观设计图、个人独资企业设立登记情况、录音资料、收款条、收款收据、银行汇款回单、银行转账凭条、合作开办诊所协议书、证明、改退邮件、医疗机构许可证等在卷佐证。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告于2010年2月1日签订房屋租赁合同，对该租赁合同的真实性双方均予以认可，且该租赁合同系双方真实意思的表示，该房屋租赁合同合法有效。根据双方签订的租赁合同第十二条第（四）款约定，被告在租赁原告房屋期间存在“擅自将该房屋转租给第三人或作其他用途”、“装修改变房屋的主体结构”、“未按期交纳租金”等行为时，原告有权单方解除合同。本案在审理中，被告认可租赁原告房屋系经营医疗服务业务，且系被告个人经营。但通过审查原告提供的个人独资企业登记情况，在原告出租的房屋内实际经营的企业是“龙口市阳光门诊部”（后改名为“龙口九龙门诊”），企业性质系个人独资企业，法人代表（负责人）为吕淑明，出资方式是以个人资产出资。经庭审质证，虽然被告承认其与吕淑明系合作关系，且提供了双方签订的“合作开办诊所协议”，但被告的主张与原告提供的个人独资企业登记情况明显不符，庭审中，经本院释明被告也未在本院限定的时间内提交其与吕淑明合作经营期间的投资情况、盈余分配、账目往来等相关证据材料，且吕淑明本人也未出庭作证，故此，被告的抗辩，本院不予采信。由于在原告的房屋内经营的企业并非被告个人，故此，被告租赁原告房屋后由“龙口市阳光门诊部”使用的行为，应系转租行为。原告主张被告未按约定的时间交纳租赁费，根据原被告签订的房屋租赁合同约定，被告应在2010年9月1日前支付第一年一半的租金175000元，2011年2月底前支付第一年另一半租金175000元，第二年租金应在2011年9月1日前支付一半租金175000元，2012年2月底前支付另一半租金175000元，以后每年的租金费一次性支付，支付时间为每年的7月30日前交齐。通过审查被告向原告支付租金的付款凭证，2010年9月1日前应交付的租金费，被告是在2010年9月3日交付的，2011年2月底前应支付的租金费，被告是在2011年3月8日和2011年3月22日支付的，2012年2月底前应支付的租赁费，被告是2012年3月3日交付的，以上付款时间均比合同约定的付款时间向后进行了拖延，虽然被告逾期付款时间较短，但其逾期付款行为已构成违约，据此，根据双方签订的租赁合同第十二条第（四）款第一条、第四条的规定，被告已违反了“擅自将该房屋转租给第三人”以及“未按期交纳租金”的约定，因此，原告要求依法解除与被告签订的租赁合同的主张，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应按合同约定的租金数额向原告支付使用费直至腾房之日止。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告王琳、被告陈文俊于2010年2月1日签订的房屋租赁合同及补充合同自判决生效之日解除。二、被告陈文俊于本判决生效后三十日内将承租房屋交付给原告王琳。三、被告陈文俊于本判决生效后十日内付给原告王琳占用房屋期间的使用费（使用费计算方式：从合同解除之日至被告搬出租赁房屋之日止，按年租金35万元计算每日使用费为959元）。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告陈文俊承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 姜效禹人民陪审员 秦万兴人民陪审员 唐禄庭二〇一三年十二月十日书 记 员 栾德悦 来源：