（2013）霞民初字第1463号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-09-09
案件名称
邱丛与宁德市三泰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
霞浦县人民法院
所属地区
霞浦县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱丛,宁德市三泰房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2013）霞民初字第1463号原告邱丛，男，1991年4月21日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。委托代理人邓盛良，福建宁川律师事务所律师。被告宁德市三泰房地产有限公司。住所地：宁德市蕉城北路**号荣宏新佳坡商贸城*幢***室。组织代码证：71733354-X。法定代表人林强，总经理。委托代理人肖霞，福建人文律师事务所律师。原告邱丛诉被告宁德市三泰房地产有限公司（下称“三泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月5日公开开庭进行了审理。原告邱丛的委托代理人邓盛良到庭参加诉讼，被告三泰公司的委托代理人肖霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱丛诉称，2011年2月20日，原告购买被告××泰公司开发的位于霞浦县××沙镇港仔尾荣宏金滩房地产C幢307室商品房，房屋总价款为421843元，双方签订《商品房买卖合同》，其中约定：“出卖人应于2011年10月30日前交付符合合同约定条件的商品房，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的日0.05%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约支付全部购房款及代办权属证书费用，被告依约交付房屋。但被告迟至2012年8月14日向权属登记机构提供办理房屋权属登记资料，且未通知原告，导致原告于2013年5月22日取得房屋权属证书。请求判令被告承担逾期办证的违约责任，即从2012年2月1日起至被告取得涉税证明之日止按已付款额的日0.05%支付违约金。被告辩称，1、被告没有过错，不应承担违约责任。承担违约责任的前提是，因房屋出售人的原因买受人不能在房屋交付的90日内取得房屋权利证书。本案中，被告是协助办证，按规定向房屋权属机构提供办理房屋权属登记材料。在原告具备办理房屋权利证书后，因登记机关的原因而不在合同约定的时间内获得权利证书，非因被告的原因。2、原告于2012年2月22日支付按揭款，被告交房义务及提供房屋权属资料时间应相应顺延。即从2012年2月22日的第二日开始计算被告在90天内提供报备资料期间和协助办证期间，而不应从2011年10月30日开始计算被告履行义务期间。3、原告诉求违约金过高应调低。退一步，倘若原告诉求成立，那么，本案的违约金每日0.05%存在过高情形。应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条第2款“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”进行调整。综上，被告依约向房屋权属登记机构提供法律、法规规定由开发商提供的房屋权属登记资料，没有过错，不承担过错责任。原告所诉没有事实根据，依法不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年2月20日，原告向被告购买由被告公司开发的位于霞浦县××沙镇港仔尾荣宏金滩商品房C幢307室商品房，房屋总价款为421843元。双方签订《商品房买卖合同》，第八条约定：“出卖人应当在2011年10月30日前，交付符合合同约定条件的商品房。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，……买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。”双方合同补充协议，其中第六条约定：“办理合同登记备案应提交的契税凭据，而发生的印花税，产权登记费，房产证的工本费，交付手续等一切相关的税、费均由买受人承担并支付，由出卖人代办，在合同签订时支付。”原告依约支付税费，并于2010年2月27日支付购房首付款131843元，后因预测面积多出实测面积0.31平方米，退购房款1111元，实付130732元，2012年2月22日支付按揭款290000元。2011年10月30日，被告交付房屋。2012年3月7日，霞浦县房地产管理所核准被告的初始登记申请，并颁发初始登记证。被告于2012年6月18日向税务部门申请办理涉税证明，税务部门于同年6月29日出具涉税证明。2013年5月22日原告取得房屋权属证书。上述事实有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、购房款和契税发票、被告提供的预告登记证和房权证，本院调取的霞浦县地方税务局关于××泰公司申办涉税证明事项的复函、××泰公司申办涉税证明的审批材料等为证，本院予以确认。本案争议焦点：一、被告是否逾期履行协助办证义务，应否承担违约责任；二、违约金是否过高。一、被告是否逾期履行协助办证义务，应否承担违约责任。原告认为，被告未能在合同约定的期限提供办理房屋权属登记资料，导致原告迟延取得房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告为证明其主张提供下列证据：1、商品房买卖合同，证明被告违约。2、购房发票两份及中国农业银行个人借款凭证，证明原告已依约支付购房款。3、房屋所有权证、土地使用权证，证明被告2012年8月14日才提供办证所需资料。被告质证认为，证据1商品房买卖合同真实性，不持异议，但不能证明被告违约；证据2购房发票及借款凭证的真实性，不持异议，认可原告购房首付款于2011年2月27日支付，按揭款于2012年2月22日支付。因原告按揭款于2012年2月22日支付，因此，被告交房义务也应从该时间起算，协助办证违约金起算也应相应顺延；证据3房屋所有权证、土地使用权证真实性，不持异议。被告认为，其已按合同约定履行协助办证义务，被告没有过错。原告逾期取得房产权属证书是因为税务机关及原告出具材料延迟，非被告原因造成。被告为证明其主张提供下列证据：1、霞房权证××沙字第20××26号房权证，证明被告在2012年3月7日完成初始登记；2、契税转账专用完税证，证明被告在合同订立后2010年6月4日已为原告取得完税证明；3、预告登记证，证明被告及时为原告办理预告登记；4、税务局调取账簿资料清单及回复；证明被告开具涉税证明需要的材料于2012年3月27日至2012年6月6日被税务机关调取，造成涉税证明开具延迟；5、霞浦县房产／土地使用权权属转移完税证明，证明被告代原告办理涉税证明的时间为2012年6月29日；6、××泰公司商品房销售情况，证明被告2010年6月15日已经申请开具涉税证明；7、计生证明，证明原告迟延提供导致涉税证明无法及时办理。原告质证认为，原告质证认为，对被告提供证据1霞房权证××沙字第2012027号房产初始登记权证不持异议，其余证据与本案无关联。本案审理过程中，因涉及被告迟延取得涉税证明是否属税务机关原因，本院依职权调取以下证据以证实本案所涉涉税证明的性质及申请审批情况：1、霞浦县地方税务局关于××泰公司申办涉税证明事项的复函；2、××泰公司申办涉税证明的审批材料。原告质证认为，对法院依职权调取证据无异议，上述证据可以证明申办涉税证明作为被告应履行义务之一，因被告怠于申请，导致迟延出具，被告应承担逾期办证的违约责任。被告质证认为，根据《福建省地方税务局、福建省住房和城乡建设厅、福建省国土资源厅关于规范房地产权属转移涉税证明的通知》（闽地税发（2011）39号）的规定，在2011年3月22日前权属转移双方已取得的完税凭证继续有效，即办理产权登记无须另行出具涉税证明，霞浦县产权登记机关要求出具涉税证明属重复要求，并无依据。另外，税务机关开具涉税证明必然需要开发商提供销售房屋的票据和买受人的完税凭证，《函复》证明申办涉税证明仅需企业的销售清单和买受人明细，并不真实。综上，导致本案房屋权属证书迟延办理被告并无过错，而是因为霞浦县产权登记机关及税务机关的原因造成的。本院分析认为，被告对原告提供证据1、2、3真实性及合法性无异议，可以采信。被告提供证据1、2、3、4、5、6、7来源合法，形式要件具备，证明内容客观真实，可以证明相关事实，原告对其真实性亦无异议，予以采信。原告提供证据1商品房购房合同，可以证明双方签订合同及合同约定的权利义务关系；依合同和补充协议的约定被告负有房屋所有权初始登记、代办税费缴纳、提供权属登记资料及相应取得涉税证明的义务。证据2购房发票及借款凭证，经被告确认，可以证明原告于2011年2月27日支付购房首付款131843元，于2012年2月22日支付购房按揭款290000元，后因预测面积多出实测面积0.31㎡，应退1111元，实付首付款130732元。证据3房屋所有权证、土地使用权证，可以证明原告房屋于2012年8月14日办理房屋产权登记并于2013年5月22日取得土地使用权证。被告提供的证据1、3可以证明被告完成初始登记和预告登记，证据2可以证明原告依合同约定向被告支付相关税费，并且由被告代为向税务机关缴纳。3组证据仅能被告应提供的部分房屋权属登记资料，不足以证明被告已提供完整的权属登记资料。依据《福建省地方税务局、福建省住房和城乡建设厅、福建省国土资源厅关于规范房地产权属转移涉税证明的通知》（闽地税发（2011）39号）的规定，涉税证明是地税部门在房产和土地使用权权属转移双方所应缴纳的各项税费完税（包括减免税、不征税情形）后，统一为权属转移双方开具，作为房产交易部门、土地登记部门办理产权转移的凭据之一。因此，开具涉税证明属应由被告提供的房屋权属登记必备资料。本院依职权调取证据1、2可以证明，被告于2012年6月18日申请办理涉税证明，税务部门于2012年6月28日审批结束，2012年6月29日出具涉税证明，未超期办理，税务部门无过错。同时，可以证明检查被告公司财务账簿并非申办涉税证明的必要条件。被告提供证据6××泰公司房地产有限公司霞浦分公司商品房销售情况，作为申请材料之一，仅能证明被告于2012年6月15日之前提出过出具涉税证明的申请。但申请出具涉税证明应提交包括申请单在内完整的申请材料，申请时间应以提出申请单的时间即2012年6月18日为准。因此，被告提供证据4、5、6证明延迟办证原因在于税务机关的主张不成立。被告抗辩称迟延办理产权证的原因在于税务部门因需要调查所有客户的涉税资料而迟延开具涉税证明及原告迟延提供证据7计生证明，非其原因所致。税务机关调取检查被告公司财务账目凭证，是正常履行职务行为，并不必然导致涉税证明的延迟申办。另外，原告委托被告代为办证，被告负有通知原告提供相关申办资料的义务，被告并未提供证据证明原告经通知迟延提供计生证明，被告抗辩理由缺乏依据，不能成立。综上，依合同约定，交房时间为2011年10月30日，为保证原告在合同约定的交房后90日内取得权属证书，被告应在此前完成开具涉税证明在内的全部协助义务，因被告怠于申请办理涉税证明导致迟延开具，并导致办证迟延，被告已构成违约，应承担相应期间的逾期协助办证违约金。依合同约定，被告应于2011年10月30日前交房，且实际亦按上述日期交房，被告主张以原告购房按揭款到期日作为履行交房义务的起算日并无依据，不予支持。综上，被告应从交房后90日起计至被告提供涉税证明之日止（即2012年2月1日至2012年6月29日止）承担违约责任，因原告按揭款于2012年2月22日到账，相应部分的违约金也应从次日起算。二、违约金是否过高。被告认为，本案的违约金每日0.05%存在过高情形。应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条第2款“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”进行调整。原告认为，原、被告在合同中约定的违约金不存在过高和调整情形，不违反法律规定，也没有超过合同法解释2的范围。本院分析认为，依合同自治原则，有约定的应首先执行约定的标准，且合同约定的逾期协助办证违约金为日万分之五，折合月利息仅为1.5%，符合相关法律规定。被告主张违约金过高，应当调整，缺乏法律依据，不予采纳。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。被告未能依照合同及时提供完整全面的资料，致使不能按照合同约定期限办理初始登记或登记办证，其过错在于被告，被告认为不是其原因造成迟延履行，没有事实依据，不予支持。被告未能按期履行协助办证义务，其履行合同存在违约，应承担当相应期间的违约责任。违约金的赔偿方式和金额计算在合同已明确约定，被告应按违约条款支付违约金，被告认为违约金的计算过高，没有事实和法律依据，不予支持。综上理由，开具涉税证明属应由被告提供的房屋权属登记资料之一，因被告未及时履行上述协助办证义务，致原告延期取得房屋产权证书，应认定被告违约。因原告按揭款290000元于2012年2月22日到账，相应部分违约金也应从次日起算，原告主张该部分违约金，并无依据，不予支持。被告应自约定的交付房屋期限2011年10月30日起90日后即2012年2月1日起至2012年6月29日止，每日按原告已付价款的0.05%计承担违约责任，即130732元（首付款）×0.05%×150（天数）＋290000元（按揭款）×0.05%×128（天数）=28364.90元。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁德市××泰房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告邱丛支付逾期办理房屋产权证之违约金28364.90元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十××条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费828元，由原告负担257元，被告负担571元；财产保全费431元，由原告负担134元，被告负担297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长 王 榕审 判 员 陈鹏辉人民陪审员 林贤华二〇一三年十二月十日书 记 员 高腾涛附注：一、相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、执行申请提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。 搜索“”