（2013）江阳民初字第1954号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2015-12-31
案件名称
张昌保与泸州天地井然房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
泸州市江阳区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张昌保,泸州天地井然房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款
全文
四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）江阳民初字第1954号原告张昌保，男，生于1977年10月24日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。委托代理人张胜毅，四川平通律师事务所律师。被告泸州天地井然房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区。法定代表人邓昭伟，总经理。委托代理人付文家，男，生于1978年11月29日，汉族，被告员工，住北京市昌平区。原告张昌保与被告泸州天地井然房地产开发有限公司（以下简称天地井然公司）合同纠纷一案，本院于2013年7月17日受理后，依法由审判员伍杰独任审判，于2013年8月9日公开开庭进行了审理。原告张昌保及其委托代理人张胜���、被告天地井然公司的委托代理人付文家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张昌保诉称：2010年9月28日，原、被告签订《房屋申购协议》，约定原告申购被告开发的位于江阳区江阳西路酒城大道二段“天地名都”楼盘的商品房一套，面积为110m2，总价款38.5万元，协议签订后16个月内交房。协议签订当天，原告按月交付了购房款15万元。2012年2月17日，原告又交付了购房款5万元，并选定该楼盘3-2-8号住房，2013年5月28日，被告以原告未在2013年5月11日前到“天地名都”售楼部办理缴款等手续为由，解除了《房屋申购协议》。原告先后通过《函》、《律师函》等方式与被告协商未果。请求：1、判决确认被告单方解除《房屋申购协议》的行为无效；2、判令被告全面履行《房屋申购协议》，与原告补签商品房买卖合同，办理“天地名都”楼盘3-2-8号商品房交房手续，并承担违约金7.2万元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告天地井然房地产公司辩称：原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2010年9月28日，原告张昌保与泸州万有房地产开发有限公司（以下简称万有公司）签订《房屋申购协议》，约定原告（乙方）申购万有房地产公司（甲方）开发的位于江阳区江阳西路酒城大道二段“天地名都”小区住房一套。该《协议》载明：该方位全框架全现浇多层住房（坐落房号以规划和派出所编号为准），预约申购的住房面积为110m2，单价为3500.00元，总价款38.5万元，该单价为固定价格，万有房地产公司不得因市场因素涨价，否则将三倍退还张昌保所交诚意金（含本金），张昌保放弃购房；签订本协议时支付诚意金15万元，双方签订正式商品房买卖合同时支付余下款项（乙方可选择按揭或���次性付款），初始登记完成时按测绘确定的面积结算；甲方在协议签订后16个月内交房，以电话或在项目所在地公告通知接房，交房条件为房屋竣工验收合格，水、电、气电视光纤、电话宽带由甲方安装到户，其余有关税费按签订商品房买卖合同时的规定办理；乙方委托甲方代办权属证书，双方按国家规定缴纳各自应承担的税费；主体外墙按市规划管理局的要求实施，室内按普通商品房标准；如销售方原因不能按时交房，乙方放弃购买的，甲方应全额退还乙方诚意金，并承担所交款项月息2%的损失，乙方愿意购买的，销售方根据逾期交房时间计算月息（应为月利率）2%的损失；本协议在预售许可证办理后，以本协议基本条款签订商品房买卖合同或订立补充协议，诚意金转作房款；在签订商品房买卖合同书，乙方可以选择按揭贷款或者一次性付款。如果选择按���贷款，诚意金转作购房款时，多退少补。在《房屋申购协议》中，双方还对其他相关事项进行了约定，原告留下了自己的电话号码。协议签订当天，原告按约定向万有房地产公司及被告天地井然房地产公司支付了诚意金15万元。2010年11月26日，万有房地产公司在原告的同意下将《房屋申购协议》转让给被告。2012年2月17日，原告向被告支付了选房定金5万元，并选定该楼盘的3-2-8号住房。2013年4月27日、28日，被告在分别两次在泸州晚报上登出《通告》称：“天地名都”小区已于2013年4月23日取得商品房预售许可证，计划于5月1日开盘，详细情况请各购房户到江阳区酒城大道二段10号“天地名都”小区售房部了解、咨询。2013年5月1日，被告在其售房部外墙上张贴公告，要求购房户于该公告通知之日起6日内到“天地名都”售楼处办理正式选房及缴款手续，自公告之日起10日内���未办理选房及交款手续则视为无故放弃购买“天地名都”商品房，被告将不再保留相关房源并依法处理。2013年5月28日，被告以原告未在2013年5月11日前到“天地名都”售楼处办理选房及交款手续为由，采取邮寄方式向原告发出解除《房屋申购协议》的通知。此后，原告通过向被告发《知会函》、《律师函》等方式与被告交涉未果。2013年6月10日，被告与他人另行签订了商品房买卖合同。庭审中，因双方确认原告选定的住房已出售给他人且被告明确表示不再履行合同义务，原告遂将诉讼请求变更为要求解除原、被告之间的合同关系并要求被告以现行市场价与合同订立时的价差计算赔偿损失33万元。双方经协商，将讼争房屋现行市场单价确定为每平方米0.65万元。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《房屋申购协议》、收据2份、《知会函》、《律师函》、《江阳区酒城大道二段10号门楼栋布局示意图》，被告提供的2013年4月27日、28日《泸州晚报》和2013年5月1日的公告、《商品房买卖合同》及原、被告提供的《江阳区酒城大道二段10号楼门（楼）牌编制表》证明，本院予以确认。本院认为：原告向万有房地产公司购买在建商品房，双方签订的《房屋申购协议》，虽然对道路、绿化的交付承诺和有关权益、责任及公共配套设施的产权归属尚未约定，但该协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。对尚未涉及的内容，双方约定可在预售许可证办理后，以该协议的基本条款签订商品房买卖合同或订立补充协议，“诚意金”则转作房款。原告在签订《房屋申购协议》当天，即支付了“诚意金”15万元，已按约定履行了自己的首次付款义务。该合同转让给被告后，被告��2013年4月23日取得商品房预售许可证，原告已按被告要求于2012年2月17日，向被告支付了选房定金5万元，并选定该楼盘的3-2-8号住房，该《房屋申购协议》已符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，应认定为商品房买卖合同。此后，被告仅公告要求买方选房和缴款，并未通知原告签订正式的商品房买卖合同，原告在整过交易中并无违约行为，故被告单方解除《房屋申购协议》无效。由于被告已将原告选定的房屋出售给他人，并明确表示不再履行合同义务，导致合同无法履行，故原告请求解除《房屋申购协议》并要求被告按订立合同时的单价与现行市场单价的价差计算赔偿损失的诉请理由充分，本院予以支持。但原告要求按总房款计算损失额不符合规定，其损失额应当按已付房款总额计算。由于原告已选房，其缴纳的诚意金及选房定金共计20万元已转化为房款，原告的损失额应为（0.65万元-0.35万元）×110平方米×（20万元÷38.5万元）=17.1429万元。为充分保护合同当事人的合法权益，维护诚实信用，推动市场经济更加健康有序地发展。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条和第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张昌保与被告泸州天地井然房地产开发有限公司订立的《房屋申购协议》；二、被告泸州天地井然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张昌保经济损失17.1429万元。三、驳回原告张昌保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息；本案案件受理���6250.00元，本院适用简易程序审理减半收取3125.00元，由原告张昌保负担1125.00元，被告泸州天地井然房地产开发有限公司负担2000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 伍杰二〇一三年十二月十日书记员 何洁 来源：百度搜索“”