（2013）覃民初字第1057号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-02-14
案件名称
覃民初字第1057号原告杨金诉被告贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
贵港市覃塘区人民法院
所属地区
贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨金,贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条
全文
广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院民 事 判 决 书（2013）覃民初字第1057号原告杨金，男，1979年3月19日出生。委托代理人梁期。被告贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学。法定代表人潘勇机。委托代理人李少坚。原告杨金诉被告贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月24日立案受理后，依法由审判员连家响适用简易程序，公开开庭进行了审理。书记员杨菲担任法庭记录。原告杨金及其委托代理人梁期，被告贵港市覃���区黄练镇姚岭小学的委托代理人李少坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨金诉称，原告为饲养山羊的个体专业户。为发展养羊事业，2013年6月3日，原告（乙方）与被告（甲方）贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学，经过充分协商达成了《房屋租赁协议》，按协议约定：一、甲方姚岭小学将位于银山分校（因银山分校合并到姚岭小学而空闲的校舍）用水泥砖墙围住的校舍场地租给原告作为饲养山羊的养殖场地使用。二、租期从2013年6月1日起至2018年5月31日止，有效期为5年；该房出租的使用性质为养羊用房，年租金为6000元，缴租方式为一次性付清。三、以后应在次年前10天将租赁款支付。四、乙方接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与甲方无关。五、。六、。七、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合理使用权，不得收回房屋或转租他人，也不得提高房租���终止协议。十二、乙方停止使用后，一定还原为出租前的样子（附有照片为证）。为了让乙方履行这一条款，乙方要给甲方5000元作为抵押。在《房屋租赁协议》下方，甲方的法定代表人潘容机签上名字和加盖上学校印章，原告也在右下方签名、捺上指印。租赁协议签订后，乙方依约于2013年6月5日交了第一年的租金6000元及抵押金5000元给甲方。原、被告签订的合同生效后对租赁的场地进行装修，用方木设置了羊床和安全栅栏约202平方米，每平方米造价为50元。减去学校后来清人维修号140平方米，损失70平方羊床，原告对租赁养羊的场地完善设施后，2013年7月2日到山东省城县宏达畜牧良种繁育基地购买了母羊200只，每只单价1330元，合计266000元；购买了公羊8头，其中7头每头3000元，另一头大公羊13000元，合计购买羊款30万元。2013年7月4日运回租赁的场地开始饲养。2013年8月12日上午9点钟起案外人谢某某、谢某某、陆某某等3人（另案处理）纠集村民几十人到场闹事，以原告租赁的黄练镇姚岭小学（银山）分校在合并到姚岭小学时，明确给他们使用办幼儿园为由，案外人谢某某、谢某某、陆某某亲自撬烂关羊的门锁，打开关羊的木栅栏及门，把原告饲养了一个多月的羊全部放走及撬烂羊床丢到大门口外。案发时原告报警，公安机关及学校有关部门亲自到现场处理本纠纷。事后，经过原告及请人上山到处寻找，找回部分走失饲养的羊。2013年8月15日，经过原告与被告姚岭小学潘勇机、谢某某等人到来清点，饲养的羊只有171头，少了37头。2013年8月25日，找回的羊中，又因几天来，羊睡在地上，没有按规定搭棚睡在木板上的原因，又死亡了两只，实际损失了39头羊（其中公羊走失3只）。由于被告的过错行为，造成原告与被告无法履行已生效的《房屋租赁协议》合同，造成原告损失严重。装修加工饲养场使用羊床栅栏方木，损失70平方米，按每平方米50元计算，损失3500元，一个月饲养料款共损失1500元，养殖一个多月人工费3000元；合计损失8000元。综上所述，被告贵港市覃塘区黄练镇姚岭学校出租有争议的学校校舍场地给原告使用，在行为发生时，又不能妥善处理本纠纷，造成本合同不能履行，存在着过错行为。而且损害了原告作为国家保护的个体户饲养专业户的生产行为，应当承担民事违约责任。请求法院：1、判决准许解除原告与被告贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学所签订的《房屋租赁协议》合同，并由被告贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学返还原告租金6000元，押金5000元，合计11000元；2、由于被告贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学存在全过错造成合同不能履行，由被告赔偿给原告经济损失13000元；3、本案的受理费由被告负担。原告杨金在举证期限内向本院提交的证据：1、房屋租赁协议复印件，证明原告与被告租赁房屋的事实；2、良种繁育基地外调专用发票复印件，证明原告买羊的事实及支出，外调发票中只有目的地没有写原告的名字，但是该繁育基地派出的工作人员证明了是原告购买的；3、证明复印件，证明被告放羊走失的事实；4证明复印件，证明杨金交来租赁学校校舍的押金的事实；5、254000元的转账回执单一张，证明是原告方购买羊的事实。被告对原告所提交的证据的质证意见：对证据1、4没有异议；对证据2、3、5有异议，认为证据2与本案无关，不能证明是原告所购买或支付的款项；证据3与本案无关，不能证明原告所要证明的内容；证据5此回执单不能体现出与证据2有任何联系。本院认为，被告对证据1、4无异议，本院予以确认，对证据2、3、5，与本案有关联，可作为本案的参考依据。被告贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学辩称，同意解除租赁合同。1、被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金和赔偿经济损失。被告与原告签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，且是合法有效的，协议签订后，被告已按要求提供房屋给原告占有和使用，即被告已履行了合同义务，在协议履行过程中被告不存在任何的违约行为。2013年8月12日所发生的“放羊事件”是第三者所为，与被告无关，可以说原告因“放羊事件”所造成的经济损失是第三人的侵权行为甚至犯罪行为所致，原告应当向第三人索赔，而不是想当然让被告买单，被告也无义务为他人的过错行为承担赔偿责任。可见，原告要求被告支付违约金和赔偿经济损失没有事实和法律依据；2、原告要求被告返还租金和押金无事实依据。一、被告于2013年6月1日开始提供房屋给��告占有和使用，“放羊事件”是发生在2013年8月12日，这期间的租金应当由原告承担，余下的租金用于抵消被告为其修建养羊场的部分费用。“放羊事件”是因第三人的行为导致发生，当时政府、村委等单位为了安抚原告，让被告暂时先出资修建原告现在所使用的养羊场，修建养羊场的人工及材料费共10519.9元，这笔费用应当由原告向第三人索赔，因此，原告应当返还修建费用给被告。二、原告从所租用的房屋搬走后，未对房屋进行恢复原状，事后被告自行对房屋恢复原状，根据双方所签订的《房屋租赁协议》的规定，被告无需返还押金。综上所述，被告在履行《房屋租赁协议》过程中没有任何违约行为，也不存在任何过错，“放羊事件”的发生时因为第三人侵权行为甚至犯罪行为造成，原告应当向第三人索赔因本次事件所造成的全部损失，被告对此不承担任何责��，原告要求被告赔偿经济损失无事实和法律依据，被告保留要求原告返还修建养羊场费用的权利。因此，请求法院依法准确认定客观事实，驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告在举证期限内向本院提交的证据：1、事业单位法人证书；2、法定代表人证明书；3、房屋租赁协议；4、商品销货单；5、贵良五金电器店销货单；6、数据及销售清单；7、收款条；8、2013年9月6日出具的7430元收据。以上的证据证实被告为原告另行修建养羊场所发生的材料费和人工费。9、2013年9月12日出具的4725元收据；10、材料及人工费登记单，证明被告对房屋进行恢复原状的材料费及人工费。11、村民委员会记录复印件，证明在撤掉银山分校后，银山分校校舍是由姚岭小学管理的。原告对被告提交的证据的质证意见：对证据2、3、11没有异议；对证据1的真实性及合法没有异议，��不能表明财产属于单位集体的；对证据4-8，被告是有为我当事人另外找过场所，但是单据上没有公章，只是一个白条；对证据9、10，收据都是白条，单位机构应经过核算，应提供相应的税票我方才认可，被告方是有此行为，但是具体开支多少我方不清楚。本院认认为，原告对证据2、3、11无异议，本院予以确认，对证据1，有证据11予以印证，本院予以确认。对证据4-10，与本案有关联，可作为本案的参考依据。经审理查明，贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学银山分校系由被告姚岭小学统一管理，后因银山分校合并到姚岭小学，银山分校的校舍空闲。原告为饲养山羊的个体户。2013年6月3日，原告与被告贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学签订一份《房屋租赁协议》，协议中约定：……1、被告姚岭小学将银山分校用水泥砖墙围住的校舍场地租给原告；2、租期从2013年6月1日起至2018年5月31日止，有效期为5年，该房出租的使用性质为养羊用房，年租金为6000元，缴租方式为一次性付清；3、以后应在次年前10天将租赁款支付；4、乙方接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与甲方无关；。；7、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合理使用权，不得收回房屋或转租他人，也不得提高房租或终止协议；。；12、乙方停止使用后，一定还原为出租前的样子（附有照片为证）。为了让乙方履行这一条款，乙方要给甲方5000元作为抵押（待原告做好了，押金再退还原告）。本协议从签字之日起生效。租赁协议签订后，原告于2013年6月5日交了第一年的租金6000元及抵押金5000元给被告，之后，原告对租赁的场地进行装修，用方木设置了羊床和安全栅栏。原告对租赁养羊的场地完善设施后，2013年7月2日到山东省城县宏达畜牧良种繁育基地购买了母羊200只，公羊8头运回租赁的场地开始饲养。2013年8月12日上午9点钟，案外人谢某某、谢某某、陆某某等3人（另案处理）纠集部分村民到场闹事，以原告租赁的黄练镇姚岭小学（银山）分校在合并到姚岭小学时，明确给他们使用办幼儿园为由，撬烂关羊的门锁，打开关羊的木栅栏及门，把原告饲养的羊放走并撬烂羊床丢到大门口外。案发后原告报警，公安机关、黄练镇政府、司法所及学校等关部门到现场处理本纠纷。当日，被告帮助原告另联系养羊场地，并帮助原告另行修建养羊场所，投资了一定的材料及支付了人工费用。从2013年8月12日起，原告便搬羊到新的场地，不再在银山分校养羊。事发后，经过原告及请人上山到处寻找，找回部分走失饲养的羊。2013年9月24日，原告向本院提起诉讼请求。本案在审理中经征求当事人意见，被告不同意调解，要求由法院依法判决。本案争议焦点为：1、原告请求解除与被告的《房屋租赁协议》合同，并要求被告贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学返还原告租金6000元，押金5000元，合计11000元理由是否成立；2、原告要求被告赔偿经济损失13000元理由是否成立。本院认为，被告与原告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，该租赁协议合法有效。租赁协议签订后，原告交了第一年的租金及抵押金给被告，被告也已按要求提供房屋给原告占有和使用，双方均已履行了合同约定的义务，在协议履行过程中，原、被告均不存在违约行为。原、被告双方均同意解除《房屋租赁协议》，本院予以准许。2013年8月12日所发生的案外人撬烂关羊的门锁，把原告饲养的羊放走并撬烂羊床的事件，是案外人所为，与被告无关，因此所造成的经济损失是因案外人的侵权行为所致，原告可向案外人索赔，原告要求被告支付��约金和赔偿经济损失没有事实和法律依据，本院不予支持。案外人放羊事件发生后，从2013年8月12日起，原告便搬羊到新的场地，不再在银山分校养羊，被告继续收取原告租金和拒不退还押金，无法律依据。但原告应向被告支付2013年6月1日至8月11日共计72天的租金（72天租金计为6000÷365×72=1183.6元）给被告，扣除72天的租金，被告尚应返还租金4816.4元和退还押金6000元给原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学返还租金4816.4元和押金5000元给原告杨金；二、驳回原告杨金要求被告贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学赔偿经济损失13000元的诉讼请求。本案受理费200元，由被告贵港市覃塘区黄练镇姚岭小学负担90元，由原告杨金负担110元。上述应付款项，义务人应于本���判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按生效判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期满后七日内预交上诉案件受理费400元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-诉讼费，开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：455101012001893。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 连家响二〇一三年十二月十日书记员 杨 菲 更多数据：