（2013）榆中法民一终字第00273号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2018-04-26
案件名称
马万仁与高东卫房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马万仁,高东卫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)榆中法民一终字第00273号上诉人（原审原告）马万仁，男，汉族，1965年7月23日出生，住陕西省绥德县吉镇，居民。委托代理人郑政委，陕西正北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）高东卫（又名高东伟），男，汉族，1970年11月8日出生，现住陕西省米脂县桥河岔乡，居民。委托代理人程杰，陕西东源律师事务所律师。上诉人马万仁因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月27日依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马万仁及委托代理人郑政委、被上诉人高东卫委托代理人程杰到庭参加诉讼。被上诉人高东卫经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，马万仁2012年3月16日与刘锦成签订了房屋租赁合同，约定刘锦成将位于210国道榆林过境线路东谢家洼村榆卜界路口北边1800平方米的房屋租给原告马万仁，租金为每年70万元。合同签订后双方都履行了约定的义务。2013年2月23日原告马万仁、刘锦成、高东伟三方协商解除马万仁和刘锦成的房屋租赁合同，并签订了解除合同协议。刘锦成将房屋租赁给高东伟，由高东伟保证向原告马万仁支付转让费150万元，并写下保证书，内容为：高东伟保证2013年3月1日前支付100万元，到正月底续打余下的500000元，如到期不支付，迟一天加一万。现高东伟尚欠原告10万元，经原告多次催要未果，故起诉至法院。另查明：原、被告在房东高增新的调解下达成口头协议。协议约定原告必须协助被告办理营业执照、消防手续以及在原告租赁刘锦成房屋期间与高锦亮、张雄、李贵生、魏延军签订租赁合同转移到被告高东伟名下，并约定在高东伟承租期间上述四人的承租费应当交给被告，原告若没有完成协议中确定的义务，被告有权扣留10万元的事实。原审法院判决认为，原告马万仁与被告高东卫形成了事实上的转租合同关系，该转租合同关系系双方真实意思表示，应为有效合同。原告马万仁主张依法判令被告高东卫支付剩余租赁费用共计10万元的请求，被告高东卫抗辩称原告没有履行双方约定的义务，所以无权利得到剩余10万元转让费，应当驳回原告的诉讼请求。本案中，原告马万仁与被告高东卫形成了事实上的转租合同关系，且实际以该合同约定的内容履行相关权利义务，故该合同对原告马万仁具有约束力。后原、被告在房东高增新的调解下达成了口头协议，该口头调解协议约定的内容原告在庭审中明确表示认可，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”之规定，且原告马万仁未向法庭提供证据证明已经履行了口头协议中所确定的义务，故被告抗辩理由成立。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告之诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第八条之规定，判决：驳回原告马万仁的诉讼请求。宣判后，马万仁上诉认为，对于原审判决认定上诉人和被上诉人之间的合同构成事实转租，属于有效合同无异议，但是原审法院驳回了上诉人主张由被上诉人支付剩余租赁费用10万元的诉讼请求错误，依法应予撤销。当初双方约定宾馆转让费150万元，被上诉人支付了140万元，剩余10万元一直拒绝支付，后双方达成口头协议约定上诉人协助被上诉人办理宾馆经营证件过户手续，并未约定因此产生对上诉人不利的后果。上诉人也一直协助被上诉人办理过户手续，但原审法院却不予认定。故请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人高东卫未作书面答辩。二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。上诉人马万仁与被上诉人高东卫对他们之间形成的转租合同关系均无异议，且对双方在房东高增新的调解下达成了口头协议均予以认可。该口头协议约定上诉人负有协助被上诉人办理营业执照的变更、消防手续等义务，但办理相关手续的主要义务仍应由被上诉人高东卫承担，被上诉人应积极主动到相关部门办理手续。现在虽然营业执照等手续仍未变更，但无证据证明上诉人未履行协助义务，故原审法院因为上诉人未提供其履行了协助义务的证据而免除被上诉人支付剩余租赁费用的义务有误。如被上诉人怠于办理相关手续，则会导致上诉人将被永久剥夺获得租赁费的权利。故原审法院判决驳回上诉人马万仁的诉讼请求错误，上诉人所持上诉请求，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：变更榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00709号民事判决为：“由被上诉人高东卫于本判决生效后十日内支付上诉人马万仁租赁费10万元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，二审案件受理费2300元，合计3450元，由被上诉人高东卫承担。本判决为终审判决。审 判 长 韩燕妮审 判 员 杜波云代理审判员 吴凤凤二〇一三年十二月十日书 记 员 张羽苗 微信公众号“”