（2013）松民三（民）初字第2290号

裁判日期: 2013-12-10

公开日期: 2014-03-22

案件名称

张蓓蓓与郁小平、郁姜燕房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张蓓蓓,郁小平,郁姜燕,上海力通房地产经纪事务所

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第2290号原告（反诉被告）张蓓蓓。委托代理人曹正平，上海市君成律师事务所律师。被告（反诉原告）郁小平。被告（反诉原告）郁姜燕。第三人上海力通房地产经纪事务所。投资人孙恩道。原告张蓓蓓与被告郁小平、郁姜燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理，依法适用简易程序。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法予以受理。同时，根据原告的申请，本院依法追加了上海力通房地产经纪事务所作为本案第三人参加诉讼。本案于2013年11月18日公开开庭进行了审理。原告张蓓蓓及其委托代理人曹正平，被告郁小平、郁姜燕到庭参加诉讼。第三人上海力通房地产经纪事务所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张蓓蓓诉称：原告为购买被告郁小平、郁姜燕共有的位于上海市松江区沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称：系争房屋），通过上海力通房地产经纪事务所居间介绍，于2013年5月9日与被告共同签订了《房屋买卖协议》。协议约定，该房屋总房价款为410万元（净到手）；双方签订《上海市房地产买卖合同》当日（2013年7月8日前）支付房款240万元，168万元通过银行贷款，余款2万元在办妥物业更名手续当日支付。协议第一条约定，本次交易定金为10万元，在签订《房屋买卖协议》时支付定金5万元，剩余5万元于3日内补足。双方同意按协议内容签订网上买卖合同，并于2013年7月8日前至上海力通房地产经纪事务所签订《上海市房地产买卖合同》。如果被告违约，则应向原告双倍返还定金。签订合同当日深夜，原告在上海力通房地产经纪事务所挂靠的上海田阳房地产经纪有限公司POS机以刷卡方式支付定金4万元，被告则直接从上海力通房地产经纪事务所领取现金4万元，并出具定金收据。签订合同次日下午，原告同样以刷卡方式支付定金6万元。然而，被告以出差为借口，称该定金款项与其后的购房款由中介方代为保管即可。期间，原告及中介方多次向被告催要收款账号，并要求其按约定签订《上海市房地产买卖合同》，并办理过户手续。但被告始终拖延。2013年6月15日，被告回函原告，其以未收到定金全款为由要求终止房地产买卖，明确表示不再履行合同义务。其后，原告多次要求被告按约定签约，但被告一直不予理会。现原告起诉要求：1、判令解除原、被告于2013年5月9日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告郁小平、郁姜燕双倍返还定金20万元。被告郁小平、郁姜燕辩称：同意解除《房屋买卖协议》。被告至今仅收到原告通过第三人上海力通房地产经纪事务所转交的定金4万元。原告未能按期向被告补足定金10万元，故导致双方未能签订《上海市房地产买卖合同》的责任在于原告。对于原告已付的定金4万元，应由被告没收。同时，被告郁小平、郁姜燕反诉称：1、判令解除原、被告于2013年5月9日签订的《房屋买卖协议》；2、判令原告支付剩余的定金6万元。针对反诉，原告辩称：合同签订后，原告已经按约补足定金，后被告故意不领取剩余定金，并不愿意继续交易。故被告存在违约行为。现仅同意解除《房屋买卖协议》，不同意其余反诉诉请。经审理查明：本市松江区沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人为郁小平、郁姜燕。2013年5月9日，原、被告经第三人上海力通房地产经纪事务所居间签订《房屋买卖协议》，约定被告（甲方）将系争房屋以410万元（净到手价）价格出售给原告（乙方）。协议第一条约定：“甲、乙双方约定本次交易定金为人民币壹拾万元整。（乙方于签订本协议时支付甲方定金人民币伍万元整，剩余定金人民币伍万元整于3日内补足）；乙方将定金在合同约定期限内存入甲方账户，即视为甲方收到。”第四条中交易条件：“……5、付款方式：A、乙方于甲、乙双方签订上海市房地产买卖合同当日／2013年7月8日前支付甲方房款人民币贰佰肆拾万元整（含已付定金）……9、甲、乙双方同意中介方按本协议内容签订网上买卖合同，并于2013年7月8日前至中介方签约中心以本协议约定的条件为原则签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》。”第五条违约责任：“1、若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金，同时赔偿中介方服务费损失，赔偿额为本协议第四条约定的出售总价的2%，甲方无异议。2、若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签定关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收不再返还。同时赔偿中介方服务费损失，赔偿额为本协议第四条约定的出售总价的2%，乙方无异议。……”协议对其他事宜进行了约定。2013年5月10日零点27分许，原告在第三人上海力通房地产经纪事务所挂靠的案外人上海田阳房地产经纪有限公司POS机上刷卡支付了4万元定金，后第三人上海力通房地产经纪事务所向被告郁小平银行账户内转付了此定金4万元，被告收到此笔定金后向原告出具了收据。2013年5月10日下午，原告又向第三人上海力通房地产经纪事务所交付了应付给被告的6万元定金。2013年5月11日，被告郁姜燕到第三人上海力通房地产经纪事务所领取原告交付的6万元，但第三人未予支付。以后，原、被告双方进行沟通，原告要求被告至第三人上海力通房地产经纪事务所处领取剩余6万元定金，但被告表示要求原告将6万元定金汇入被告账户。双方未能协商一致。2013年6月14日，原告向被告发出《收款通知》，要求被告领取剩余定金6万元，等等。2013年6月15日，被告向原告发出《关于2013年6月14日收款通知的回复函》，表示原告未能按约支付定金，存在违约；提供两种方案：一、要求终止房屋买卖协议，原告及中介诚意道歉，征得被告同意后，被告返还定金4万元，二、三方若不能达成一致意见，可正常通过法律程序维护各自合法权益，等等。至今，双方仍未签订《上海市房地产买卖合同》。上述事实，由上海市房地产登记簿、房屋买卖协议、收据、签购单、收款通知、回复函、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖协议》合法、有效，双方均应当恪守履行各自的合同义务。关于导致原、被告双方未能签订《上海市房地产买卖合同》的责任问题。原告认为被告是故意拖延时间不领取定金，以拒绝签订《上海市房地产买卖合同》；而被告认为原告没有按照约定支付定金，已经违约。本院认为，虽然《房屋买卖协议》约定：原告（乙方）将定金在合同约定期限内存入被告（甲方）账户，即视为被告收到，但合同中未明确写明被告账户信息，在合同签订后，被告也未将账户信息另行提供给原告，原告无法将款项直接付至被告账户。此外，原告系通过第三人将第一笔定金转付至被告账户时，被告未提出异议；原告通过同样的方式向第三人支付第二笔定金后，被告又自行至第三人处领取。故被告已经以其实际行为认可了原告的转付行为，原告通过第三人转付定金并无不妥。而被告在约定的时间前往第三人处领取定金，但未领取到，被告也已经履行了收取定金的配合义务。本院认为，第三人作为本次房屋买卖双方的居间人，就其所为的居间活动负有忠实和尽力义务，但本案中，被告方曾前往第三人处领取定金时，第三人未予支付，后第三人在明知被告的账户信息的情况下，却未配合原、被告及时转付定金以确保正式买卖合同能够顺利签订。故本院认定，导致本案原、被告双方未能签订《上海市房地产买卖合同》的责任应归责于第三人，而不能归责于原、被告任何一方。关于被告实际收取的定金数额。定金合同系实践合同。根据查明的事实，被告实际收到的款项仅为4万元，故其实际收取的定金数额应认定为4万元。关于《房屋买卖协议》解除以及相应后果处理的问题。现原、被告双方对于《房屋买卖协议》的解除并无异议，且约定签署《上海市房地产买卖合同》的时间早已逾期，故原、被告于2013年5月9日签订的《房屋买卖协议》予以解除。《房屋买卖协议》解除后，被告应将收取的4万元定金退还原告；而被告要求原告继续支付6万元定金的主张没有依据，本院不予支持。至于原告另外支付的6万元款项，被告并未收到，故该款不属于本案房屋买卖合同纠纷处理范围，被告可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张蓓蓓与被告（反诉原告）郁小平、郁姜燕于2013年5月9日签订的《房屋买卖协议》；二、被告（反诉原告）郁小平、郁姜燕于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张蓓蓓定金40，000元；三、驳回原告（反诉被告）张蓓蓓的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郁小平、郁姜燕的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4，380元，减半收取2，190元，反诉案件受理费690元，合计诉讼费2，880元，由原告（反诉被告）张蓓蓓负担2，167元（已付），被告（反诉原告）郁小平、郁姜燕负担713元（已付690元，余款23元于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　张利二〇一三年十二月十日书记员　　李俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”