（2014）月民一初字第177号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-10-30
案件名称
齐元军与天洁集团鹰潭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
鹰潭市月湖区人民法院
所属地区
鹰潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
齐元军,天洁集团鹰潭房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十四条，第八十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十二条，第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百五十二条第一款
全文
江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）月民一初字第177号原告齐元军，男，汉族，1976年1月3日出生。委托代理人毛小青、袁列文，江西华星律师事务所律师。��告天洁集团鹰潭房地产开发有限公司，住所地鹰潭市工业园区天洁西路。法定代表人边建光，董事长。委托代理人阮琦，江西融冰律师事务所律师。原告齐元军诉被告天洁集团鹰潭房地产开发有限公司（以下简称天洁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐元军及其委托代理人毛小青、袁列文，被告天洁公司委托代理人阮琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告齐元军诉称，2010年12月9日，原告与被告天洁公司签订《商品房买卖合同》，购买位于梅园大道与院里路交叉路口天洁梅花苑C－1－602商品房一套（复式楼），其后原告依约支付了购房款并办理了贷款手续。在被告天洁公司交付房屋后，原告进行了装修、入住。2013年5月，因小区许多业主与物业公司产生纠纷闹至市政府时，原告才听邻居说“梅花苑项��”是违规建筑，被告在未经规划部门同意的情况下擅自变更设计，导致房屋面积测绘产生误算从而多收原告购房款13万余元。此外，根据《商品房买卖合同》，被告天洁公司时至今日仍未取得鹰潭规划部门对设计变更的许可同意，梅花苑项目属于没有取得验收合格的违法建筑，被告将违规房屋出售属于违约行为，应当承担违约责任。故请求法院依法判令被告天洁公司退还原告多支付的房款和利息以及违约金共计180000元，并承担本案诉讼费用。被告天洁集团鹰潭房地产开发有限公司当庭辩称：原告的诉讼请求不够明确，违约金、房款利息没有具体计算方式；原告所主张的误算而多收房款的事实不成立，原告已经取得与《商品房买卖合同》约定面积相一致的房产证；原告主张该建筑是违法建筑，这是与事实相违背的，如果是违规建筑，房管部门不可能会颁发产权证；��告购房是在2010年12月，而原告设计变更是发生在2008年之前，原告购房时已经竣工验收，是现房交易，原告对所购房屋面积并未产生任何误解。因此，原告所诉与事实不符，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。根据原告的诉称和被告天洁公司的辩称，本案的争议焦点是1、原告齐元军购买的房屋是否应当扣除层高2.8米以下的房屋面积；2、被告天洁公司变更设计是否构成违约。原告为支持其诉讼请求，在本院所规定的举证期限内提供了下列证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、《鹰潭市商品房买卖合同》，证明原告在2010年12月9日在被告天示波器公司购买了梅园大道与院里路交叉口（市25号路南侧，天洁梅花苑C-1-602），建筑面积为262.63平方米，其中602室的建筑面积是145.46平方米，702室的建筑面积是117.17平方米，每平方米价格为2113.23916元��在签订合同以及交付房屋、为原告办理产权证书时被告天示波器公司隐瞒原告其所售房屋变更了设计且该设计是未经批准的；证据3、《鹰潭市人民政府办公室抄告单》，证明设计单位未经市规划部门同意出具的设计变更无效，市房产测绘部门按照规划部门批准的设计图纸进行房产绘测，被告天洁公司退回购房人多交的购房款；证据4、鹰潭市房产绘测所2008年12月27日出具的房屋面积明细表，证明被告多计算了原告61.74平方米的建筑面积，多收原告130471.44元的房款；证据5、天洁梅花苑商品房买卖合同补充协议（楼凯明），证明2009年1月被告天洁公司按照市政府的要求开始退还各购房人多支付的购房款；证据6、鹰潭市房产测绘所2008年12月30日出具的梅花苑C栋房屋面积明细表，证明原告购买的房屋第七层设计建筑面积为61.39平方米，比合同约定的117.17平方米少了55.78��方米。被告天洁公司为支持其答辩意见，在本院所规定的举证期限内提供了下列证据：证据1、被告公司的营业执照、法定代表人身份证明及组织机构代码证，证明被告公司的主体身份信息；证据2、《鹰潭市商品房买卖合同》（齐元军），证明与原告的合同是在竣工验收后，是现房交易；合同对房屋的层高未作约定，应当适用《建筑工程建筑面积计算规范》；合同补充协议约定了：合同签订前的情况，买受人已认可不另行通知；合同约定的面积与交付给原告的房屋面积一致；证据3、《商品房买卖合同》（No019236），证明该合同为期房交易，合同当中约定层高为2.8米，这是导致被告退款给其他购房户的原因。原告齐元军现房交易，且未约定层高，依法定处理，不存在建筑面积计算误差的问题，不需要退款；证据4、《工程竣工验收备案表》，证明该房屋建设工程是于2006年开工，至2008年4月18日通过竣工验收。原告为2010年12月购房，为现房交易。同时，之前的设计变更与原告没有任何关联；证据5、《竣工测量报告》，证明原告所购房产与竣工测量报告一致，不存在计算误差；证据6、《产权证》，证明原告产权证面积与测量报告、与合同约定面积完全吻合，不存在多算面积与多付房款的事实。经庭审质证，原告齐元军对被告被告天洁公司提供的证据认为：证据1没有异议；证据2的真实性、合法性均没有异议，关联性有异议，合同的签订当事人所出具的材料是预售，并非现房。且被告天洁公司变更后并没有告知原告，存在欺瞒行为；层高是违规的，导致多计算了房屋面积；对证据3认为被告天洁公司擅自变更没有告知原告，存在欺瞒行为；对证据4认为，注明建筑面积为21310平方米，但规划要求是17000多平方米，恰恰证明被告天���公司超规划设计；对证据5的质证意见与证据4的质证意见相同，层高2.2米以上计算的面积是不符合测绘要求的；对证据6没有异议，但702室的实际面积并没有那么多。被告天洁公司对原告齐元军提供的证据认为：对证据1没有异议；对证据2的真实性、关联性无异议，但原告提供的不完整，真正的合同还应当包括10-14页的《补充协议》等附件；同时，该合同可说明原告购买房屋是在房屋竣工后，双方系现房交易；对证据3的真实性无异议，但政府办公室抄告单的形式是不严肃的，政府办公室无权认定规划设计的效力，并且该抄告单只针对之前期房的购房户有效，与原告两年后购买现房无关；对证据4有异议，鹰潭市房产绘测所2008年12月27日出具的房屋面积明细表，没有测绘所的公章，该测绘面积是2.8米以下未计算在内的结果，不能证明天洁公司多收原告房款；对证据5的真实性无异议，但关联性有异议，同时也说明其他购房户都是因为合同约定了层高应为2.8米，2.8米以下部分未计算在内；对证据6认为该证据不完整，只有第四页，少了前面三页，且该表中所提到的面积是扣除了2.8米以下部分的面积，与房屋竣工测绘面积不一致，也与原告自己领取的房产证不一致。经各方当事人质证，本院对原告齐元军提供的证据采信如下：经审理查明，2006年11月，被告天洁集团鹰潭房地产开发有限公司开发的天洁梅花苑A、B、C栋开工建设，建设期间，被告曾变更过一次设计，2008年4月天洁梅花苑建成并通过竣工验收。2010年12月9日，原告与被告签订《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号为201012080017），原告购买被告开发的天洁梅花苑C－1－602房屋（复式楼），其中602建筑面积为145.46平方米，702建筑面积为117.17平方米。每平方米单价为2113.23916元，总��房款为555000元人民币（其中220000元为商业贷款）。附件三《合同补充协议》第3条约定：合同签订前的买受人已认可不另行通知。合同签订后如有规划、设计变更，出卖人可以用书面或者报纸公告形式通知买受人。合同还约定了其他内容。2011年1月8日前，被告向原告将会了房屋，被告接收后进房装修并入住。2011年10月28日，被告为原告办理了房产证，证号为鹰潭市房权证月湖区字第100146**号，该证记载所有权人为原告齐元军及戴新英，建筑总层数为7层，建筑面积为262.63平方米，套内建筑面积为238.69平方米，登记号为B－2011－5004。2014年1月，原告以被告未经规划部门同意变更设计导致测绘面积误算为由向本院起诉，酿成本案纠纷。案件审理期间，根据原告申请，本院依法向鹰潭市房产测绘所调取了天洁梅花苑《竣工测量报告》，该报告记载的原告所购房产面积与《商品���买卖合同》及《产权证》所载面积完全一致。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均已依约履行完毕。原告提供的《房产面积明细表》中载明的面积系扣除2.8米以下部分的测绘面积，其他购房户因合同签订于房屋竣工前，系期房交易，双方约定的层高为2.8米，故2.8米以下不计算面积有法律依据。而原、被告签订的合同未约定交易房屋层高，应当按《建筑工程建筑面积计算规范》规定的方法计算房产面积。原告购房发生于2010年12月，此时房屋已经竣工验收，为现房交易，原告对其所购房屋已作充分了解，在此之后被告未对房屋设计等进行变更，按合同约定无须另行通知原告。且原告已经取得了记载事项与《商品房买卖合同》及《测绘报告》所载事项完全一致的房产证，面积不存在误算。原告要求与其他购房户一样2.8米以下不计算面积无事实与法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告齐元军对被告天洁集团鹰潭房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费三千九百元由原告齐元军承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判长 陈 勇审判员 魏荣平审判员 徐刚兴二〇一三年十二月十日书记员 刘 妙 来自