（2013）益赫民二重字第2号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-10-08
案件名称
张慧与益阳龙辉商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
益阳市赫山区人民法院
所属地区
益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张慧,益阳龙辉商业经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2013）益赫民二重字第2号原告张慧。委托代理人罗如意，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人王谦，湖南天声律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告益阳龙辉商业经营管理有限公司。法定代表人龙舟，该公司董事长。委托代理人龙新才，该公司员工，代理权限为特别授权。委托代理人尹一华，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告张慧（以下简称原告）与被告益阳龙辉商业经营管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月12日作出（2011）益赫民二初字第288号民事判决。原告张慧不服上述判决，向益阳市中级人民法院提起上诉，益阳市中级人民法院于2012年12月20日以“原判决认定事实不清”为由作出（2012）益法民一终字第283号民事裁定，将本案发回重审。本院于2013年2月1日立案受理后，依法另行组成由审判员徐洁红担任审判长、审判员陈佑群和代理审判员陈留永参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告张慧及其委托代理人罗如意、王谦，被告委托代理人龙新才、尹一华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告就租赁“益阳香江城家居广场”商铺事宜分别与被告签订了三份《租赁合同》及补充协议，对租赁期限、租金、履约保证金、经营管理服务费、违约责任和争议解决方式等作了明确约定。其中补充协议特别约定“被告给予原告开业后免租期12个月，并保证该商场内不再有第二家饰品店，如再招商中式红色实木家具需跟原告商议”。合同签订后，原告按约预交了相关费用。2010年9月12日，被告在没有达到招商广告承诺的条件下强行开业。后因被告商场存在房屋质量问题，且未经消防验收擅自投入使用营业，多次被消防部门处以责令改正、责令停产停业等行政处罚，加之被告擅自同意他人另开第二家饰品店，未经原告同意，擅自招商中式红色实木家具店。被告聘请的物业公司也多次关门，导致原告不能正常经营，使原告租赁的商铺经营收益的合同目的无法实现，被告行为已构成了根本性违约，原告等租户于2011年7月30日向被告发出《集体撤场申请书》，明确提出解除合同，集体撤场并停交租金等费用的主张，被告收函后未予正面回复，原告遂与其他租户撤场。为维护原告合法权益，原告将原一审中的第一项诉讼请求“请求确认原、被告于2010年1月15日及2010年7月16日签订的租赁合同及补充协议无效”变更为请求确认原、被告签订的三份《租赁合同》及《补充协议》已于2011年7月30日解除，并由被告双倍返还原告履约保证金80870元，返还经营管理服务费45675元，退还租金13178元，赔偿原告装修损失费343512元及鉴定费3000元，承担本案的所有诉讼费用。被告辩称，原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效。本案的案由是房屋租赁合同，被告已经履行了合同约定的提供场地、相关设施及提供相应服务的义务，不存在根本违约的行为。原告解除合同的真正原因是由于自身经营状况不佳，不存在合同解除的法定理由和合同约定理由。至于消防问题，被告在租赁房屋时已办理了竣工验收，根据双方合同第六条的规定，原告没有提供书面的装修方案，也未经过被告审批，由此导致的装修问题，不应当由被告方来承担。本案是合同纠纷，而不是行政纠纷，被告受到消防行政处罚，不影响原、被告之间的合同履行。因此，原告要求确认原、被告签订的三份《租赁合同》及《补充协议》已于2011年7月30日解除的理由不能成立。原告没有按照合同履行义务，擅自要求撤场，被告不仅无需退还原告租金、物业服务费及履约保证金，且根据合同约定装修损失也应由原告自身承担。综上，由于被告不存在违约问题，原告要求确定合同已于2011年7月30日解除，退还租金及物业服务费，双倍返还履约保证金，并赔偿装修损失，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：证据1、2010年签订的三份《租赁合同》及《补充协议》。证据2、收据7份。上述证据1、2证明原、被告之间的权利和义务，原告已依合同约定缴纳了履约保证金40435元，预交租金13178元，但因被告的原因导致不能正常营业而解除合同，被告应双倍退还原告已缴纳的履约保证金和损失。证据3、被告的招租宣传广告，证明被告存在有虚假宣传行为。证据4、照片22张，证明被告商铺存在质量问题，没有按照合同约定提供进货电梯，原告提交集体撤场申请书后已撤离该市场，被告已将商铺另租他人。证据5、益阳市朝阳公安消防大队《公安行政处罚决定书》；证据6、2011年2月24日益阳市朝阳公安消防大队2011第3号《责令改正通知书》；证据7、关于被告存在消防安全问题的回复1份。证据8、2011年11月4日益阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份。上述证据5、6、7、8，证明被告开发的市场直至2011年11月4都未经消防验收，擅自投入使用、营业，消防部门多次对其进行查处，并进行了行政处罚，责任被告停产停业，被告的行为构成根本违约。证据9、2011年4月29日报告三份及被告的回复与催告函及承租商户明细表，证明被告由于管理不善，导致原告货物损坏，另外招租了第二家饰品店，中式红色实木家具店，违反合同约定。证据10、2011益赫民二初字第101号被告与远征物业公司案的相关资料，证明原告在经营过程中，被告聘请的物业公司严重不负责任，致使推销、乞讨人员进入市场，且物业公司自2011年4月至7月连续三次将商场关门，导致原告无法经营，无法实现合同目的。证据11、集体撤场申请书1份，证明由于被告的违约行为，导致原告的经营收益的目的无法实现，原告等租户已于2011年7月30日通知被告解除合同。证据12、益阳市方圆司法鉴定所评估鉴定书1份及鉴定费发票，证明原告的装修在评估基准日的现值为343512元，原告并为此支付鉴定费3000元。经庭审质证，被告对证据1无异议。对证据2以原一审提交的证据原件为准。对证据3真实性无异议，关联性有异议，应该以合同为准，不能以广告宣传为准。对证据4真实性和关联性均有异议，照片没有拍摄时间，照片内容并不影响合同履行。对证据5、6、7、8的真实性均无异议，但对其证明目的有异议，因经营户自身装修的原因导致消防不合格，应由被告自己承担责任，且消防不合格并不能导致被告合同不能履行。对证据9、10的真实性无异议，但与本案不具有关联性，不能达到原告的证明目的。对证据11真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告撤场并不代表合同解除。对证据12真实性无异议，与本案不具有关联性，租赁门面是由原告自己装修的，根据合同约定与被告无关。上述证据经审查，本院认为，证据1、2，内容真实，且与本案事实有关联，被告质证亦无异议，本院予以确认。证据3，与本案不具有关联性，本院不予确认。对证据4照片，无拍摄时间，被告不予认可，仅凭该证据无法证实被告存在虚假广告行为，对其证明力本院不予认定。对证据5、6、7、8的真实性，被告无异议，本院予以确认，但不能达到原告的证据目的，消防问题是行政处罚，并不构成被告的根本违约行为。对证据9、10、11，系原、被告就合同履行出现的问题进行的书函沟通，与本案具有关联性，且被告对其真实性未提出异议，本院予以认定。证据12符合证据的三性，本院以确定，可以证明原告对涉案商铺进行装修的事实。另原告为了证明其撤出门面时间，申请法院做了两份调查笔录，被告质证认为，此两份调查笔录不属于因客观原因原告不能调取而申请法院调查取证的范畴，不能作为有效合法的证据使用，并且该证据已过举证期限，撤场时间是合同到期时间。本院经审查，法院调查取证所做的两份调查笔录，本院予以确认，但仅凭该证据并不能证实原告撤场的具体时间，对其证明力不予确认。被告向本院提供了以下证据：证据1、八份委托协议，证明被告对商铺有出租的权利。证据2、装修通知及厂商进场施工协议，证明被告要求原告入场进行装修，装修部分的内容都是由原告自行实施的，所有装修费用的开支应由原告自己负责。证据3、催款通知单、催告函，证明原告违约，欠商场相关费用。证据4、消防整改书、验收意见书及同意恢复书，证明被告通知原告方装修有问题，通过整改后，消防合格可以进行经营了。证据5、中央空调的安装合同、发票等，证明被告为商场运营总共支出640万费用，被告已经按照合同约定履行了义务。证据6、商场客户缴费详单，证明被告只收取了商场所有客户的费用80多万元。经庭审质证，原告对证据1无异议。对证据2的三性均有异议，该证据系被告单方提供的，不是双方的合意。对证据3中的缴款通知单真实性无异议，但对其证明目的有异议，被告违约在先，原告不应该缴纳相关费用，证据3中的催告函原告并没有收到，对其三性均有异议。对证据4中的整改书无异议，但对验收意见书有异议，该证据只能说明建设工程的主体验收合格，不能证明商场本身验收合格，消防验收不合格的责任是被告，对同意恢复书无异议。对证据5、6，被告已超过了举证期限，且与本案不具有关联性。本院经审查认为，原告对证据1无异议，本院予以确认。证据2、3、4内容真实，与本案事实有关联，对其证据效力予以确认。证据5、6，与本案不具有直接关联性，对其证明力本院不予采信。根据以上所确认的证据和双方当事人的陈述，本院认定以下案件事实：2010年1月15日和7月16日，原、被告签订三份《租赁合同》，约定原告承租被告“益阳香江城家居广场（即益阳香江城家居博览中心）”一栋二层204号物业、一栋一层115、116、117、118、119号物业、一栋二层217、218号物业，建筑面积分别为82.37平方米、297.69平方米，571.49平方米，分别用于经营家居饰品、软体沙发、实木家具，租赁期限分别为5年（自2010年5月1日至2015年5月1日）、3年（自2010年8月15日至2013年8月14日）、5年（自2010年8月15日至2015年8月14日），租金标准分别为每平米12元／月、17元／月、13元／月，签约时缴纳1个月的租金分别计988元、4861元、7329元，以后每月一号至六号提前缴纳下个月的租金，第三年起租金上调标准不超过上年度的12%，签约时分别交纳履约保证金2965元、15182元、22288元，若原告无违约行为，则合同期届满之日起10个工作日内退还履约保证金（无息），若原告不履行合同或擅自提前终止合同，则视为根本违约，被告有权不予退还履约保证金，若原告在承租期间有违约行为或给被告物业及设备造成损毁，则被告有权从保证金中扣除违约金和维修、赔偿等费用。经营管理服务费按8元／平方米／月缴纳，签约时缴纳6个月的经营管理服务费，分别为3954元、14289元、27432元，以后按季度缴纳，上个季度结束前的最后15日内缴纳下个季度的经营管理服务费，经营管理服务费包括商场日常管理的人员开支、电梯使用费、中央空调使用费等。被告应在原告按合同缴纳履约保证金和租金之日起，在合理期限内为原告提供场地及相关配套设施和经营条件，保障原告正常经营活动的开展。原告对物业进行装修或改善增设他物的，须事先向被告提出书面方案并经被告书面批准，签订装修承诺书并交纳装修保证金后方可实施，双方应对装修、改善增设他物的范围和条件作出约定，同时物业内消防安全须按消防主管部门的规定办理有关手续并承担相关费用。租赁期届满，原告不再续租的，应于租赁期届满前两个月书面通知被告。在原告已交清全部租金及其他应交费用并无违约行为的情况下，被告应于合同期届满日后10个工作日内将原告的履约保证金（无息）如数退回原告。租赁期届满未能续约或因合同解除等原因提前终止的，原告对拆除隔墙等的重大更改须恢复原状；不能恢复的，向被告支付恢复所需的费用，原告同时承担由于恢复给任何地方造成的损害责任。一切嵌装在房屋结构和墙体内的设备和装备，原告不得拆走，遵守“来装去丢”的原则；被告对原告用于该物业装修的投资不予补偿。对违约责任约定：被告未按约定时间交付物业，每逾期一日，按月租金的5‰支付违约金，经催告在合理期限仍未交付的，原告有权解除合同；原告因被告原因导致不能正常开业或正常经营及其他根本性违约行为而解除合同的，被告应双倍退还保证金，如造成原告重大损失的，被告应补充赔偿原告的损失；如原告迟交租金，每逾期一日，原告应按迟交金额的5‰支付滞纳金，拖欠租金达30日以上的，被告有权单方面解除合同，没收保证金，并按拖欠金额的30%收取违约金；原告不履行合同义务且经书面通知整改后未整改的，被告有权解除合同，没收保证金，原告应承担合同存续期内租金额30%的违约金；原告擅自单方面提前终止合同的，被告有权没收保证金，原告承担相当于三个月租金的违约金。合同还对其他租赁事宜作出了约定。2010年7月16日、17日，原、被告签订补充协议，约定：被告给予原告12个月的免租期，免租期从商场正式开业之日起计算。在合同期内，被告保证本商场不再有二家饰品店，商场如果再招商中式红色实木家具需要跟原告商议。上述合同签订后，原告向被告交纳了履约保证金40435元，预交租金13178元，交纳经营管理服务费45675元。2010年9月12日，益阳香江城家居博览中心开业。2011年2月24日，益阳市朝阳公安消防大队作出责令改正通知书，通知被告其管理的益阳香江城家居博览中心存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，责令立即改正。2011年3月2日，益阳市朝阳公安消防大队作出益朝公（消）决字（2011）第002号处罚决定书，认定益阳香江城家居博览中心未经消防安全检查擅自投入使用、营业，消防设施未保持完好有效，违反了消防法的相关规定，给予责令停产停业并处罚4万元的行政处罚。2011年7月30日，原告等租赁户向被告发出了《集体撤场申请书》。2011年9月1日，被告通知原告商场从2011年9月1日下午3时开始停业整顿。自2011年9月1日至2011年10月17日，商场没有营业，2011年10月17日消防部门对商场正式贴了封条，商场关门停业。2011年11月4日，益阳市公安消防支队出具消防验收意见书，认定益阳香江城家居博览中心内部装修建设工程消防验收合格，11月9日，益阳消防大队向香江城国际家具博览中心出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，11月10日出具益朝公消恢决字（2011）第0002号决定书，同意恢复益阳香江城家居博览中心使用、营业。另查明，香江城家居博览中心所处地为新和香江城1#、2#房屋的第一、二层，2009年6月16日，新和香江城1#、2#房屋建设工程经益阳市消防支队评定为消防验收合格。2012年2月23日，益阳市方圆司法鉴定所出具鉴定报告书，认定原告承租商铺在鉴定基准日2011年12月2日的装修价值为343500元。本案在诉讼过程中，被告益阳潜龙商业经营管理有限公司于2013年5月30日变更登记为益阳龙辉商业经营管理有限公司，法定代表人仍为龙舟。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同及补充协议，系当事人双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。香江城家居博览中心所在的新和香江城1#、2#房屋建设工程经益阳市消防支队竣工验收评定为消防验收合格，房屋整体具备使用、营业的条件，不存在房屋质量问题。本案中，原告未举证证明被告在消防设施未保持完好有效的情况下对原告造成的具体影响，且之后不久该商场消防工作已经整改完毕，经消防监督检查合格，商场正常营业。原告等租赁户以被告商场存在消防等问题为由向被告发出《集体撤场申请书》，但被告对此未予回复。原告以这种单方面发出的撤场申请书认为原、被告双方的租赁合同及补充协议已经解除，并不符合合同约定的解除条件，也未出现合同解除的法定事由。同时，原告也未提供证据证明被告擅自同意他人另开第二家饰品店及中式红色实木家具店的事实。另被告聘请的物业公司与其发生纠纷，与本案房屋租赁纠纷不具有直接的关联性。综合本案，原告提供的证据尚不足以证明被告出租的门面因房屋质量问题、消防问题、强行开业、擅自同意他人开第二家饰品店及招商中式红色实木家具店及被告聘请的物业公司纠纷，致使原告租赁门面被迫关门，原告不能正常经营的事实。故原告以上述理由主张原告租赁的商铺经营收益的合同目的无法实现，被告行为已构成了根本性违约，从而要求确认原、被告签订的三份《租赁合同》及《补充协议》已于2011年7月30日解除的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告要求被告双倍返还原告履约保证金80870元，返还经营管理服务费45675元，退还租金13178元，赔偿原告装修损失费343512元及鉴定费3000元的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《》第条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第之规定，判决如下：驳回原告张慧的诉讼请求。本案案件受理费8600元，由原告张慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审 判 长 徐洁红审 判 员 陈佑群代理审判员 陈留永二〇一三年十二月十日书 记 员 旷 杰附相关法律条文：《》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：