（2013）吉中民一终字第966号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2016-05-04
案件名称
上诉人桦甸市通达房地产开发有限责任公司房屋拆迁补偿合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
桦甸市通达房地产开发有限责任公司,车明伟,桦甸市宏途房屋拆迁有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）吉中民一终字第966号上诉人（原审被告）：桦甸市通达房地产开发有限责任公司，住所地桦甸市林胜街。法定代表人：张成录，该公司经理。委托代理人：秦小飞，吉林大龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：车明伟，住桦甸市。原审第三人：桦甸市宏途房屋拆迁有限公司，住所地桦甸市林胜街。法定代表人：张德祥，该公司经理。委托代理人：刘忠联。上诉人桦甸市通达房地产开发有限责任公司（以下简称通达公司）因房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2013）桦民一初字第335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人通达公司的法定代表人张成录及其委托代理人秦小飞，被上诉人车明伟到庭参加诉讼。原审第三人桦甸市宏途房屋拆迁有限公司（以下简称宏途公司）经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。车明伟在原审时诉称：2011年10月27日，原被告达成协议，被告承诺其于2012年9月末之前建完4号回迁楼，用以安置原告。双方同时约定，若被告未能按时让原告入住，被告自愿赔偿原告经济损失“每超过一个月，按每家每户楼面积每平方米市场价总金额的5%给予赔偿，每延期一个月都按此协议价格赔偿”。现被告对外出售的好楼层每平方米3680.00元，市场均价为3490.00元。原告产权调换后的房屋面积是65平方米，故起诉要求被告支付2012年10月1日至2013年4月19日期间的违约金75994.75元（3490.00元／平方米×65平方米×5%÷30天×201天），2013年4月20日之后的违约金另行计算。通达公司在原审时辩称：被告已经提供了安置楼，即春阳小区3、4号楼的房屋，所以被告没有违约。按照规定，拆迁、回迁事宜是由房屋拆迁部门负责，而被告未建成回迁楼是因该区域尚有部分拆迁户未搬迁导致的无法正常施工，回迁楼未建成不是被告的原因造成的。被告出具的承诺书是给桦甸市住建局出具的，与原告无关，原告无权就此起诉。原告起诉的数额依据不足，综上，应当驳回原告的诉讼请求。桦甸市宏途房屋拆迁有限公司在原审时述称：因原告与我公司之间拆迁协议已履行完结，只是没有安置入住，我们双方签订的拆迁协议是合法有效的，补偿房屋的责任不在我们。被告与原告签订的承诺书与我公司没有关系。我们也没有参与，这个案件与我们没有关系。我们与被告之间有委托拆迁的协议，我们只负责到拆迁为止，我们是以通达公司的名义进行拆迁，补偿的房屋应由通达公司提供。原判决认定：2010年6月19日，原告与第三人桦甸市宏途房屋拆迁有限公司签订拆迁补偿协议，约定将原告坐落在桦甸市启新街春阳委36.03平方米的房屋拆迁，产权调换房屋的面积为65平方米，双方对调换房屋规定内增加面积的金额、超出规定内增加的面积的金额做了相应约定。2010年7月2日，原告与被告通达公司签订房屋产权调换合同，约定通达公司将春阳小区的房屋调换给原告，调换规定面积为65平方米，房屋于2010年12月30日之前竣工，并对房屋的具体装修及违约责任进行了约定。因��分拆迁户没有按时搬迁，约定的调换房屋未能按期竣工。2011年10月27日，在桦甸市住房和城乡建设局协调下，被告出具了承诺书，被告承诺在2012年9月末之前建成4号回迁楼，用以安置原告等人，如没能让回迁户按时入住，每超过一个月，按每家每户楼面积每平方米市场价总金额的5%给予赔偿，每延期一个月都按此协议价格赔偿。原告等人在该承诺书上签字确认。2012年8月，春阳小区的3、4、5号商品楼已经竣工，原定与4号商品楼相邻位置建设的4号回迁楼未能按时开工建设。在此情况下，被告没有通过第三人，将已经建完的3、4、5号商品楼的部分房源提供给原告，经与原告等人协商，原告以楼层和面积及补差款不合适为由，未接受被告提供的房源。原告、被告和第三人在诉讼中承认，正常、合法的回迁安置顺序应当是由被告向第三人提供房源，由第三人按照原告等人的搬迁顺序进行回迁安置。被告至今仍未向第三人提供该批次拆迁补偿的回迁房源，现4号回迁楼刚进行打桩等基础工程。诉讼中，原被告认可如果被告承担违约责任，承诺书中约定的“每平方米市场价总金额”按照3000.00元计算。被告虽拒绝承担违约责任，但认为原告主张的违约金过高，要求予以调整。原判决认为：原被告签订的房屋产权调换合同是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律规定，该合同有效。被告在未能按照合同约定的时间向原告交付房屋的情况下出具的具有违约条款的承诺书，虽是向桦甸市住房和城乡建设局出具，但原告等人在承诺书上签字认可，应当视为是原被告双方的意思表示以及对产权调换合同履行过程中的补充约定，现被告未能按期建造4号回迁楼构成违约，应当向原告支付违约金，原告要求被告给付违约金的请求予以支��。原被告已就调换的房屋面积及楼号达成一致，被告未通知第三人，擅自调整调换房屋的面积及楼号应当经过原告同意，在双方未达成合意的情况下，被告的单方行为对原告没有约束力，被告关于已提供春阳小区3号和4号商品楼安置原告的主张不予支持。被告主张4号回迁楼未建成的原因是有部分拆迁户未搬迁导致的，这种因他人原因造成的违约，与原告无关，被告此抗辩主张不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告虽拒绝承担违约责任，但认为原告主张的违约金过高并要求予以减少，该主张符合法律规定，予以采纳。关于违约金的数额，综合原告的损失、预期利益和公平原则，从既能补偿原告损失，又能发挥违约金的惩罚作用等方面综合衡量，应按照每平方米房屋价值3000.00元计算出调换房屋价值按一年期同期同类中国人民银行贷款利率4倍计算违约金为宜，原告多要求的违约金不予支持。由于酌定的违约金标准为同期同类中国人民银行贷款利率的4倍，而同期贷款利率及交房时间具有不确定性，故2013年4月20日以后的违约金双方可另行解决。原审法院遂经审判审委会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条的规定作出判决。原审判决：一、被告桦甸市通达房地产开发有限责任公司于判决生效后5日内给付原告车明伟从2012年10月1日至2013年4月19日期间的违约金25772.05元（3000.00元／平方米×65平方米×6.00%×4倍÷365天×201天）。二、驳回原告车明伟的其他诉讼请求。原审判决作出后，上诉人通达公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉请求为：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人车明伟原审诉讼请求。其主要上诉理由为：1、上诉人是向桦甸市住建局出具的承诺书，与被上诉人无关，被上诉人无权就此起诉。2、回迁安置应由原审第三人负责，不应起诉上诉人。3、上诉人已提供了安置楼，即春阳小区五号楼的房屋，所以上诉人没有违约。按照规定，拆迁、回迁事宜是由房屋拆迁部门负���，而上诉人未建成回迁楼是因该区域尚有部分拆迁户未搬迁导致无法正常施工，未能按时安置回迁楼不是因为上诉人的原因造成的。综上，请求二审法院依法裁判。被上诉人车明伟辩称：我认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。桦甸市宏途房屋拆迁有限公司述称：因车明伟与我公司之间拆迁协议已履行完结，只是没有安置入住，我们双方签订的拆迁协议是合法有效的，补偿房屋的责任不在我们。通达公司与车明伟签订的承诺书与我公司没有关系。我们也没有参与，这个案件与我们没有关系。我们与通达公司之间有委托拆迁的协议，我们只负责到拆迁为止，我们是以通达公司的名义进行拆迁，补偿的房屋应由通达公司提供。二审期间双方当事人均未向本院提供新的证据。经过庭审调查，根据现有证据，本院审理查明��事实与原审判决认定的事实无异。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案上诉人未按双方签订的《房屋产权调换合同》约定时间回迁房屋，且在2011年10月27日向桦甸市住房和城乡建设局出具承诺书后，仍未按照承诺时间按时回迁房屋，其行为已构成违约，应按照承诺书的约定承担违约责任。上诉人虽主张2011年10月27日的承诺书是向桦甸市住房和城乡建设局出具的，与被上诉人无关，但从该承诺书的内容看，均是向被上诉人等拆迁户作出的承诺，其签字主体亦是上诉人与被上诉人等拆迁户，故该承诺书对上诉人具有约束力，上诉人该项上诉主张无事实依据，本院不予支持。原审法院就此论述正确，本院予以维持。关于上诉人主张回迁安置应由原审第三人负责问题。因上诉人在原审及二审庭审中均承认回迁安置的房屋由上诉人提供，故其该项主张本院亦不能支持。关于上诉人主张的本案回迁楼未按时建成的原因是因部分拆迁户未按时搬迁所致，上诉人没有违约问题。本院认为，根据合同相对性原则，被上诉人有权在上诉人违约时向其主张违约责任，如果确实因他人原因未能履行房屋拆迁协议，导致上诉人未能按时施工，上诉人有权向其主张权利，以维护自己的合法权益，但不能免除自己对被上诉人的违约责任。关于上诉人应付被上诉人违约金问题，原审论述正确，本院在此不再赘述。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一���第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444.00元，由上诉人桦甸市通达房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 石 刚代理审判员 刘欣莹代理审判员 张利宏二〇一三年十二月十日书 记 员 孙 洋 微信公众号“”