（2013）宝民三（民）初字第1401号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-04-26
案件名称
陈伟英、胡国勤与卜云华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈伟英,胡国勤,卜云华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第二百三十五条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三（民）初字第1401号原告陈伟英。原告胡国勤。上列两原告的共同委托代理人龚磊磊，上海豪派律师事务所律师。被告卜云华。委托代理人陈鹏宇，上海市同建律师事务所律师。原告陈伟英、胡国勤与被告卜云华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈伟英、胡国勤及其共同委托代理人龚磊磊，被告卜云华的委托代理人陈鹏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟英、胡国勤诉称，2013年5月13日，陈伟英与坐落于上海市宝山区友谊路1901、1903、1905、1907、1909号的上海湘食方餐饮管理有限公司（对外营业名称为四方大酒店）的法定代表人李明发签了四方大酒店转让书。原告为了延续经营，于2013年7月6日与被告订立《房屋租赁合同》，被告将上海市宝山区友谊路1905、1907、1909号房屋出租给原告使用。每月租金22，200元，自2013年8月1日至2018年7月31日，并在订约后按约支付了三个月的房租和一个月的租房保证金总计88，800元。后于8月12日与上海保集（集团）有限公司订立《商铺租赁合同》，年租金为100万元。原告与上海保集（集团）有限公司订立的租金标准为每日每平方米1.39元，但系争房屋地处冷铺，每日每平米为2.041元，价格不公平，故系争租赁合同属于可撤销合同，故原告起诉要求撤销双方间的房屋租赁合同，被告返还原告多收的房租78，199.65元（即愿意支付的租金为10，654.35元，计算方式为：按每日每平米1.39元的租金，乘以系争房屋的面积365平方米，再乘以2013年8月1日至2013年8月21日间总计21天）。被告卜云华辩称，租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，原告也在实际履行该合同的过程中支付了部分租金，原告作为从事经营活动的一方，在签订合同前对于租金高低应有合理判断，既然签订了合同，应视为对租金金额予以认定。此外，原告仅支付租金38，800元，尚拖欠部分租金。综上，不同意原告所有诉讼请求。经审理查明，2013年7月6日，卜云华（出租人，甲方）与陈伟英、胡国勤（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将上海市宝山区友谊路1905、1907、1909号物业出租给乙方使用，租赁期限为五年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。合同第四条约定，租金每月22，200元，支付方式：租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2013年8月1日前付清，以后每期租金应在上一租金付费期的最后一个月的25日前由乙方向甲方支付。先付后用。甲方在收到租金后应予以书面签收。若乙方逾期支付租金超过十日，则每逾期一日应按应付租金的百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过十五日，则视为乙方自动退租，并构成违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方的责任。第五条租赁保证金约定，1、为保证房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方保证金共计22200元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系清除且乙方迁空、点清、并付清所有费用后当天将保证金全额无息归还给乙方。2、乙方违反本合同规定而产生的违约金，损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十五天内补足。第十条违约处理约定，甲乙任何一方如未按本合同的条款履行而导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约。甲方如违约同意赔偿乙方违约金22200元。乙方若违约则赔偿甲方违约金22200元。合同尾页有一行手写字为：备注：胡国勤占乙方10%股份，并加按手印。审理中，原告表示，合同上两原告的签名并非本人所签，“备注”上胡国勤的手印是本人的；被告表示，合同系两原告本人所签。另查明，2013年7月7日，原告向被告银行帐户转账5万元。2013年8月8日，两原告向被告发出通知书，内容为：你方与我方于2013年7月6日签订房屋租赁合同，你方将位于上海市宝山区友谊路1905、1907、1909三间店面出租于我方，约定2013年8月1日支付第一期租金。2013年8月1日，我方与你方电话短信通知，要求你方来我方处领取第一期租金，但是你方迟迟不来，现我方书面通知你方于2013年8月9日来我方住所领取第一期租金及押金88，800元。如你方仍不按时来领取。一切法律后果由你方承担，我方将保留追究你方法律责任的权利。2013年8月9日，原告向被告银行帐户转账38，800元。又查明，审理中，原被告达成一致，确认被告于2013年10月16日收回系争房屋。审理中，原告表示，系争房屋原承租人是李明发，友谊路XXX号、1903号、1905号、1907号、1909号房屋原由李明发承租后开设四方大酒店，陈伟英与李明发于2013年5月13日签订四方大酒店转让协议书。陈伟英从李明发处转让获得四方大酒店后，卜云华要求陈伟英承租系争房屋，并和李明发串通，欺骗陈伟英原先的房租是每天每平米2.2元、现在只要2元。陈伟英表示不愿承租1905号、1907号、1909号房屋，卜云华就找来流氓要求陈伟英在租赁合同上签字，但原告并未在租赁合同上签字。此后，由于黑道逼迫，原告先后向被告支付了两笔租金。被告表示，并不存在黑道逼迫签订合同的情况，对于租金标准原告也是认可的。此外，2013年7月7日原告所支付的5万元并非租金，而是原告保证将墙面恢复原状的保证金，李明发承租系争房屋时，拆除了系争房屋的部分隔断和楼梯。李明发将酒店转让给陈伟英时，卜云华要求李明发砌墙、恢复原有墙面，陈伟英一开始表示同意由其恢复，但此后又不同意立即恢复，故支付了5万元给被告作为保证金，若原告在合同履行期届满后未将房屋恢复原状，被告就用这5万元恢复墙面。为证明上述主张，被告提供下列证据：1、2013年6月18日陈伟英出具的保证书，内容为：“因房东要求会复租房原状，砌墙，答应十五天后砌好，如不砌好，有四方酒店陈总来成担一切责任，价质五万元。如不完成后果责任有陈总成担一切责任。”2、2013年7月2日，陈伟英、胡国勤签订的保证书，内容为：本人保证从2013年7月3日起至2013年7月23日止，将友谊路1905、1907、1909号房屋按照原始状况（门、窗、楼梯、墙等，具体参照房产证）恢复原状。如果违约，将按照2元／平米每天计算租金。3、2013年7月6日汪德军出具的承诺书，内容为：友谊路XXX号、XXX号、XXX号室内隔墙，在五年之内若房屋返还给房东，愿将隔墙恢复原样，价格总计5万元，不计当时工价，工钱由房东支付。两原告在承诺书下签字并注明：五年以后计价多退少补。被告表示，汪德军是一个包工头，由于原被告对恢复费用不能达成合意，故由汪德军来判断价值。4、2013年7月6日黄忠理出具的说明，内容为：保证金5万元，明天下午5：00前到账，（卜云华）收款人，胡国勤在该说明上签字。对于上述证据，原告表示，证据1、2的真实性无异议，但破坏原状的是李明发，故应由李明发负责恢复原状，5万元支付的是租金而不是保证金。证据3上胡国勤的签字是本人所签，但陈伟英的签字不是本人所签。证据4真实性无异议，黄忠理是陈伟英的朋友，当日陈伟英不同意支付5万元，黄忠理未经陈伟英同意出具了该此说明。原告提供张建峰于2013年6月18日出具的保证书，内容为：“我保证李明发如不会复砌墙原状，我陈伟英成担砌墙会复责任。注：我们帮陈伟英向李明发把砌墙钱要回，如要会五万元钱，我们一分不要、只要墙砌好、会复原状，钱有陈伟英所得。”原告表示，张建峰是被告的代理人，原被告曾协商由原告向被告垫付5万元的修复保证金，张建峰会帮原告从李明发处再要回5万元，但是此后双方没有谈成，故原告实际没有支付5万元的修复保证金。被告表示，不认识张建峰。以上事实，有原告提供的银行转账明细、保证书等，被告提供的房屋租赁合同、通知书、保证书、承诺书等，及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点在于系争合同的效力及租金的计算。被告主张合法有效，原告主张其并未在合同上签字，且合同约定的租金标准过高，要求撤销合同。根据本院查明的事实，两原告于2013年8月8日向被告发出通知书，其中确认了双方间的租赁合同及第一期租金及押金的数额，并未对合同效力及租金数额提出异议，反而主动要求被告前来收取租金，由此足以认定系争租赁合同是原被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告关于撤销合同的诉请，缺乏事实与法律依据，本院难以准许。由此，双方应按照合同约定的租金标准进行结算。其次，关于租金的支付情况，根据上述通知书，原告通知被告领取第一期租金及押金88，800元，可以认定原告在2013年8月8日前并未支付过租金，故原告于2013年8月9日向被告银行转账38，800元是租金，而2013年7月7日转账支付的5万元并非租金。结合被告提供的承诺书等证据，可以认定该5万元是原告保证合同到期后将承租房屋恢复原状的保证金。原被告在审理中一致确认原告于2013年10月16日收回系争房屋，故本院确认系争合同于该日解除，原告应按合同约定的租金标准支付2013年8月1日起至2013年10月16日的租金，租金数额远高于原告已付租金。故原告要求被告返还多收的租金，缺乏事实与法律依据，本院不予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：原告陈伟英、胡国勤的所有诉讼请求，不予准许。案件受理费减半收取877元，由原告陈伟英、胡国勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 蒋梦娴二〇一三年十二月十日书 记 员 罗仁冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 关注微信公众号“”