（2013）佛中法民一终字第2733号
裁判日期: 2013-12-10
公开日期: 2014-04-03
案件名称
劳继祺、劳国明与佛山市三水区明利达五金制品厂、陆卓明建设用地使用权合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
劳继祺,劳国明,佛山市三水区明利达五金制品厂,陆卓明
案由
建设用地使用权合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书?（2013）佛中法民一终字第2733号上诉人（原审原告、反诉被告）劳继祺，男，汉族，1941年8月31日出生，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审原告、反诉被告）劳国明，男，汉族，1971年7月15日出生，住广东省广州市荔湾区。两上诉人共同委托代理人颜国牛，广东务正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市三水区明利达五金制品厂，住所地广东省佛山市三水区。负责人陆卓明，该厂经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）陆卓明，男，汉族，1963年9月9日出生，住广东省佛山市三水区。两被上诉人共同委托代理人麦锦河，广东锦豪律师事务所律师。上诉人劳继祺、劳国明因与被上诉人佛山市三水区明利达五金制品厂（以下简称明利达厂）、陆卓明建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民一初字第75号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十九条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、驳回劳继祺、劳国明的诉讼请求；二、劳继祺、劳国明须于判决生效之日起十日内协助陆卓明将佛山市三水区XX街XX民营工业区XX路X号土地使用权过户至陆卓明名下，过户期间产生的税费由陆卓明先行垫付；三、驳回陆卓明的其他反诉请求。一审案件受理费34749元、反诉受理费30640元，合共65389元由劳继祺、劳国明负担。上诉人劳继祺、劳国明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1.双方当事人是熟人，陆卓明清楚劳继祺、劳国明当时以低价转让案涉土地使用权的原因，即劳继祺、劳国明筹办的是化工涂料企业，因案涉土地上有高压线，不符合环保要求，无法办理消防、环保等方面的许可手续，被迫低价转让土地。在土地转让合同签订之前，劳继祺、劳国明已建有厂房、办公室并安装变压器等设施设备，上述设备已试运转。陆卓明当时急需土地发展，能以17万元左右一亩的低价买得劳继祺、劳国明的土地使用权、厂房、设施，便立即拟好《土地转让使用权协议书》与劳继祺、劳国明签订。这是讼争双方签订土地转让合同的背景。2.按陆卓明要求，双方签订转让合同的同时，劳继祺、劳国明不仅将国有土地使用权证、营业执照、法定代表人证明书、三水市亿朗涂料有限公司（以下简称亿朗公司）《关于转让土地的股东决议》（均为原件）、公司章程等交给陆卓明，还与陆卓明一起，共同委托三水区XX街道司法所办理了《关于同意地块转让给陆卓明的函》。劳继祺、劳国明已履行其协助义务。陆卓明在原审中对上述事实并无异议。3.转让合同签订时，办理土地使用权过户手续不存在法律或政策的障碍。首先，根据劳继祺、劳国明原审期间提供的证据6中的“办理过户手续指南”、证据7，均可证明当时办理过户手续并无投资额25%的限制（实际上劳继祺、劳国明的投资额已达25%，国土部门当时未曾提出该要求）；其二，陆卓明在原审庭审中也确认上述事实。4.劳继祺、劳国明注销亿朗公司工商登记是在双方签订转让合同两年又七个月之后，陆卓明未在亿朗公司工商营业执照被注销前办理过户手续，故不能将案涉土地使用权未能办理过户手续归咎于劳继祺、劳国明。退一步说，亿朗公司公司营业执照被注销后，仍可办理土地使用权过户手续，因劳继祺、劳国明已履行相关协助义务。二、陆卓明的过错导致案涉土地使用权未能办理过户手续。因陆卓明急于使用土地，在双方签订转让合同后半个月就开始在案涉土地上加盖办公楼、仓库等。上述建设物均未办理建设用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证。此外，税费的交纳及陆卓明自身的其他原因不办理过户手续，造成劳继祺、劳国明近六年未能收取土地使用权转让款，而陆卓明几乎无偿使用案涉土地五年多。综上，劳继祺、劳国明与陆卓明签订《土地使用权转让合同》后，依约履行了义务，陆卓明怠于履行义务，致使劳继祺、劳国明无法实现转让土地使用权的目的，未能全额收取土地使用权转让款，陆卓明则几乎无偿使用案涉土地。劳继祺、劳国明上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持劳继祺、劳国明原审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由陆卓明负担。被上诉人明利达厂、陆卓明辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、劳继祺、劳国明上诉理据不成立。1.双方签订转让合同后，劳继祺、劳国明只把土地使用权证交给陆卓明，佛山市三水区XX街道办事处出具的《关于同意地块转让给陆卓明的函》系双方办理所得，除此之外，劳继祺、劳国明未交给陆卓明任何与转让土地使用权有关的书面材料。2.因劳继祺、劳国明的过错，导致办理土地使用权过户手续受阻。因亿朗公司营业执照未年审，双方到国土部门递交过户申请材料时被退件，国土部门要求补办公司年审手续或出具有关证明，但劳继祺、劳国明一直没有办理，此后陆卓明多次催促劳继祺、劳国明办理过户手续均未能成效。此外，劳继祺、劳国明隐瞒了2010年7月注销亿朗公司、缴销公章的事实，致使陆卓明未能办理土地使用权过户手续。3.对于案涉土地使用权未能办理过户手续，陆卓明不存在过错。劳继祺、劳国明所称陆卓明未办理“三证”导致案涉土地使用权未能过户与事实不符。行政管理关系与双方合同关系属于不同法律关系，即使“违章”也不能成为劳继祺、劳国明解除合同的理由。况且，由于劳继祺、劳国明怠于办理过户手续，未能核发新的土地使用权证，才致使陆卓明不能正常办理房屋报建手续。三、陆卓明是守约方，权利应得到保护。陆卓明依约履行义务，甚至提前支付土地使用权转让款20万元，不存在违约行为，陆卓明的请求应得到支持。相反，劳继祺、劳国明的诉讼请求没有法律和事实依据。综上，明利达厂、陆卓明请求驳回劳继祺、劳国明的上诉，维持原判。双方当事人在二审期间均未提交新的证据材料。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：亿朗公司与明利达厂、陆卓明签订的《土地转让使用权协议书》（以下简称案涉合同）是双方当事人的真实意思表示，内容合法，原审判决认定合同有效正确，本院予以维持。本案二审争议焦点为案涉合同是否应当解除。劳继祺、劳国明上诉称，陆卓明在讼争土地上加盖的建筑物未报建导致过户不能，合同应予解除。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件……”根据上述法律规定，土地使用权转让人在转让前负有对拟转让土地进行一定程度开发、建设的义务，其应提供土地转让前的规划、报建材料。受让人在土地上加盖建筑物及是否对加盖建筑物进行报建并不影响土地使用权的转让。因此，劳继祺、劳国明的上诉主张不成立，本院不予采纳。此外，劳继祺、劳国明本案中亦未举证证明陆卓明存在可解除合同违约行为或者怠于履行合同义务导致合同目的不能实现的行为，故其主张解除案涉合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，关于劳继祺、劳国明上诉主张陆卓明支付土地使用费的请求，因本院并未支持其解除合同的诉请，且合同并未约定陆卓明需要支付土地使用费，故两人该请求依据不足，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。劳继祺、劳国明的上诉无理，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30640元，由上诉人劳继祺、劳国明负担。本判决为终审判决。???审?判?长吴健南?????????????????????????代理审判员姜欣欣代理审判员 彭进海????二○一三年十二月十日书?记?员梁泽标 微信公众号“”